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浅谈房地产开发项目前期成本控制

2019/08/20 阅读:

摘要:对前期成本控制的相关问题进行研究,为房地产开发项目的科学管理提供重要的参考,确保项目效益的最大化。通过分析房地产开发项目成本控制的基本概念,明确前期成本控制在整个全生命周期成本控制当中的重要性。并针对房地产开发项目前期成本控制的要点,提出了加强投资决策、设计、招投标这三个重点环节成本控制的有效策略。为房地产开发项目全生命周期成本控制水平的提升打下坚实基础

关键词:房地产;开发项目;前期成本控制

引言

随着我国房地产市场的规范化程度在不断提高,其发展粗放的发展现状得到了很大的改善,对于其精细化发展提出了更高的要求。房地产开发项目需要投入大量的资金,成本控制是其不可或缺的重要组成部分,成本控制科学与否,对于整个项目的成败具有直接的影响。前期成本控制是整个成本控制过程的一个重要环节,关系到房地产开发项目成本控制的最终结果,需要引起足够的重视。

1房地产开发项目成本控制的概述

一般而言,房地产开发项目的成本控制指的是以房地产开发项目决策立项为起点,以房地产开发项目销售为终点的整个过程成本影响因素的管理与控制。通过对影响房地产开发项目的土地成本、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、前期工程费、报建税费、销售费用等各种成本因素采取有效措施,确保各项费用的支出被控制在一个合理的范围内,以保障成本计划得以顺利实现。具体可以将房地产开发项目的成本控制过程划分为决策阶段、计划阶段、施工阶段、销售阶段等多个不同的环节,各个不同环节的成本控制见表1。通过表1的数据可知,作为房地产开发项目成本控制的前期环节,决策阶段与计划阶段的费用在总费用中的占比虽然比较低,但是其对于整个过程的成本控制的影响程度确实极其高的,前期成本控制的影响程度超过了80%。由此可见,前期成本控制的整个房地产开发项目的成本控制当中的重要性。前期成本控制是全生命周期成本控制的一个关键环节,该环节的成本控制效果不仅会影响当前环节的费用支出,而且对于其他后续环节的成本管理也有着至关重要的影响,直接影响到房地产开发项目全生命周期成本控制的成败。在房地产开发项目的前期成本控制当中,必须注意投资决策、设计、招投标三个控制要点。

2房地产开发项目前期成本控制的要点分析

2.1投资决策的成本控制

投资决策是房地产开发项目前期的一个重要环节,其主要作用在于确定房地产项目的建设地址、标准、规模,对于项目进行定位,确定融资方式等。房地产开发项目投资决策的科学性、准确性直接决定着整个项目的成败。因而,确保投资决策的准确与合理,是确保成本控制取得预期效果的前提与基础,是前期成本控制的要点之一。在该环节需要尽量减少投资决策的失误,以避免后续房地产开发项目的成本失控,造成不可挽回的损失。根据项目的资金规模和市场需求,科学地确定项目的规模与定位,制定合理的项目标准,才能够将成本缩减至最低。

2.2设计的成本控制

房地产开发项目的前期工作当中,设计工作是一个重要的组成部分,承担着为整个项目规划蓝图的功能,设计的科学性与合理性也关系到当前与后续的成本支出。因此,设计也是房地产开发项目前期成本控制的一个重要环节。在设计环节,影响房地产开发项目的成本因素是多种多样的。建筑的结构方案、风格、建筑材料选择、施工工艺与技术等多种因素都会对最终的项目成本有直接的影响。在设计环节的成本控制中,需要针对房地产开发项目的具体情况选择合适的设计方案、工艺、材料、技术等。在设计中的每一个决定都会决定后续环节的支出,只有加强该环节的成本控制才能确保为房地产开发项目的建设设计出一个经济适用的蓝图。

2.3招投标的成本控制

在房地产开发项目的前期工作中,招投标也是比部分重要的工作。只有严格地开展招投标工作,才能够确保选择合适的建筑材料供应商、设计单位、施工单位、监理单位等。虽然在招投标工作中直接支出的费用比较有限。但是,其对于后续的成本控制的影响确实及其深远的。因此,必须不断强化房地产开发项目前期的招投标成本控制工作,将其纳入到前期成本控制措施当中重点开展。通过卓有成效的招投标工作确保在房地产开发项目的设计、施工建设等过程中不会出现在建设途中出现更换参建单位的情况,从而给项目带来额外的成本。确保项目如期、高质量完成。

3房地产开发项目前期成本控制的策略探讨

3.1投资决策的成本控制策略

针对房地产开发项目在投资决策环节的工作,成本控制必须重点关注两个方面的内容。一方面,是项目区位的选择。房地产开发项目的区位选择对于最终的成本影响巨大,因而不同的区位条件下,建筑安装成本,以及土地成本存在较大的差别,从而影响到最终的成本投入。另一方面,是项目方案的选择。只有确保项目方案的合理性,才能确保成本得到节约与控制,而不适合的项目方案会是成本出现较大幅度的增加。在整个成本控制当中,投资决策环节的成本控制可以作为事前控制的重要构成部分,实现成本控制工作的前置,以取得更好的成本控制效果。在房地产开发项目前期成本控制的投资决策环节,需要采取以下的策略:①做好购地决策,采取慎重的购地策略,以避免产生不必要的购地成本;②严格开展房地产项目定位,在对于市场供需的全面分析的基础上合理确定项目的定位,以避免决策失误造成成本增加;③开展市场调查,对于市场环境的发展动向与机会进行全面分析,以提高投资决策的科学性;④对于投资者的需求进行深入的分析。

3.2设计的成本控制策略

针对设计环节的成本控制,必须加强各个成本因素的分析,明确带来房产开发项目成本提高的各个成本因素,并结合项目的具体情况确定建筑结构设计方案、建筑设计方案。尤其要重点关注建筑结构设计的成本控制,通过选择合适的建筑结构设计方案,在最大限度上削减后期建设施工中项目的土建成本,以达到成本计划所要求的目标。具体应该采取以下几个方面的措施:①采取限额设计,设计出来的方案应该在项目总费用的指导下进行,方案的实现不能超过所要求的费用,以达到成本控制的效果;②开展设计监理工作,通过专业人员与监理单位对于设计方案进行监督与评价,只有确保设计的方案满足成本控制目标的要求才能够获得批准通过,以把控好成本;③强化设计变更的管理。频繁的设计变更会带来大量额外的成本开支,对于成本控制的效果影响重大。因此,必须加强设计方案的会审,及时发现设计方案存在的问题并进行纠正,以降低后续出现设计变更的可能性。同时,也必须规范后期设计变更的流程,以免设计变更的混乱导致成本的进一步增加。

3.3招投标的成本控制策略

在房地产开发项目招投标环节,招标工程标底价格、标底价格审查、招投标过程管理等都会影响到后续的成本。为此,招投标环节的成本控制需要采取以下几个方面的措施:①建立招标文件专家审核制度,在将文件报送监管部门备案前应该先组织专家针对项目招标文件开展细致的审核,对于拟招标工程项目的评标办法进行合理性分析;②严密防范投标单位串标的现象。投标单位如果私下商议串标,会使成本控制受到不利的影响,因而在成本控制中需要重点防范;③预防中标价低于企业个别成本的情况,因此在招投标中需要慎重使用综合评标办法,尤其是无标底综合评标办法的使用药更加慎重。

4结语

总之,成本控制是一项关乎房地产开发项目经济效益的重要工作,在现在的房地产开发项目管理中必须引起足够的重视。作为其中一个重要环节的前期成本控制,必须从投资决策、设计、招投标等前期工作入手,加强成本控制的力度,采取有效的措施提高控制的效果。

参考文献

[1]柯宝红,夏鑫.房地产开发前期成本控制的研究[J].全国流通经济,2011(2):60-62.

[2]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究[J].工程建设与设计,2010(7):156-158.

[3]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究,2012(2):41-44.

作者:胡振浪 单位:惠州市易生房地产开发有限公司

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