美章网 资料文库 工程竣工测绘房屋面积计算问题范文

工程竣工测绘房屋面积计算问题范文

时间:2022-08-12 03:52:55

工程竣工测绘房屋面积计算问题

摘要:通过对比多省市竣工测绘中房屋面积计算规则,结合城市规划主管部门和房产主管部门的管理需求和相关国家规范,分析了竣工测绘中房屋面积计算存在的问题,探讨了解决现状问题的办法,有助于相关从业人员深入了解、学习相关规范,对城市建设管理和房屋面积测绘有借鉴意义。

关键词:竣工测绘;房屋面积测绘;房产测绘;规划面积核实

1房屋面积计算中存在的问题与现状分析

目前,房产测绘执行的计算标准是《房产测量规范》GB/T17986—2000,由于《房产测量规范》和国家相关文件主要考虑的是通用性和概括性,不可能面面俱到,对一些新问题和一些特殊问题还没有触及[1],导致房产测绘人员对规范的理解不一致,面积计算成果也因人而异。规划面积核实的计算标准是《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2013,与《房产测量规范》采取不同的计算标准,导致了同一个建设项目在规划部门和房产主管部门备案的建筑面积不同。不仅房地产开发商和老百姓对此不解,不动产登记部门也多次提出不动产登记中房产测绘面积与规划许可面积为什么不一致的问题。如今多省市已经开始实施“联合测绘”,房产测绘和规划面积核实被打包到了一个项目,由一家单位甚至一个项目负责人统一施测。若相同项目的规划许可面积和房产测绘建筑面积的测绘成果仍然不一致,就难以向民众和房地产开发商解释清楚了。相同建筑空间,在规划中计算面积,在房产中不计算面积,也有重复测绘之嫌。

2规范分析

2.1规范适用性分析

《建筑工程建筑面积计算规范》是我国在20世纪70年代制订的,之后根据需要进行了多次修订;1982年,国家经委基本建设办公室(82)经基设字58号印发了《建筑面积计算规则》,对20世纪70年代制订的《建筑面积计算规则》进行了修订;1995年建设部《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDGZ—101—95),其中含建筑面积计算规则的内容,是对1982年的《建筑面积计算规则》进行的修订;2005年,建设部以国家标准的形式了《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005[2];《建筑工程建筑面积计算规范》最早由国家经委基本建设办公室,其初衷是作为建筑工程工程量计算、工程造价结算的依据;规划主管部门的面积核实为何以《建筑工程建筑面积计算规范》为依据,原因无法追溯,但是笔者倾向于认为《房产测量规范》于2000年,2000年以前规划面积就以《建筑工程建筑面积计算规范》为计算依据一直沿用至今。《房产测量规范》规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量;其他地区的房地产测量亦可参照执行[3]。根据以上描述,《房产测量规范》应当适用于房屋面积计算,作为房地产开发、管理、交易、税费缴纳和不动产登记的依据。

2.2规范计算规则分析

1)建筑工程建筑面积计算规范:层高在1.20~2.20m或净高在1.20~2.10m,计算1/2面积。房产测量规范:层高2.20m以下或净高2.10m,不计算面积。2)建筑工程建筑面积计算规范:在主体结构内的阳台,应按其结构水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。房产测量规范:全封闭的阳台、挑廊计算全面积;未封闭的阳台、挑廊计算1/2面积。3)建筑工程建筑面积计算规范:有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积;无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。房产测量规范:多柱雨篷按柱水平投影面积计算面积;无柱雨篷不计算面积。4)建筑工程建筑面积计算规范:门廊应按其顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积;有围护设施的室外走廊(挑廊),应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施(或柱)的檐廊,应按其围护设施(或柱)水平面积计算1/2面积。房产测量规范:有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的水平投影面积计算;独立柱、单排柱的门廊计算1/2面积。5)建筑工程建筑面积计算规范:有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。房产测量规范:属永久性建筑的有柱车棚、货棚按水平投影面积计算;独立柱、单排柱的车棚、货棚计算1/2面积。由上述可以发现,两部规范对相同建筑空间面积的计算规则不同,而《建筑工程建筑面积计算规范》看似相对宽松。一番思考下来,其实不然:《建筑工程建筑面积计算规范》主要用于计算工程量,对于有使用功能、需要增加建造成本的都会计算建筑面积,所以层高不足2.2m的建筑会计算面积,结构内阳台建造成本与主体一致亦计算全面积;而加油站棚由于是柱支撑,其建造成本较低,计算半面积,反而在房产测绘中计全面积。综合分析,笔者认为各类房屋面积测绘均应该以《房产测量规范》为主要依据。

3结语与建议

为了解决建筑工程竣工测绘房屋面积计算中存在的问题,必须以地方规范的形式统一建筑面积计算规则,而《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》是国家推荐使用标准,并非强制使用标准,这就为统一建筑面积计算规则提供了可行性保障。目前深圳市的《房屋建筑面积测绘技术规范》、浙江省的《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》都已经明确地将房屋面积计算规则统一,走在了改革的前沿。笔者建议各地相关主管部门借建设项目行政审批制度改革之机,以《房产测量规范》为主、《建筑工程建筑面积计算规范》为辅,根据规范的适用性,结合各地的建筑特色及实际情况,深入调研探讨,制订统一的建筑面积计算细则,从源头上避免重复测绘、多头测绘。

参考文献:

[1]王振.征地拆迁建(构)筑物测绘中的技术难点与分析[J].城市勘测,2018,5:149-152.

[2]GB/T50353—2013,建筑工程建筑面积计算规范[S].

[3]GB/T17986—2000,房产测量规范[S].

作者:明锐华 单位:贵阳市测绘院

被举报文档标题:工程竣工测绘房屋面积计算问题

被举报文档地址:

https://www.meizhang.comhttps://www.meizhang.com/gclw/jzgclw/738904.html
我确定以上信息无误

举报类型:

非法(文档涉及政治、宗教、色情或其他违反国家法律法规的内容)

侵权

其他

验证码:

点击换图

举报理由:
   (必填)