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建筑工程管理在房地产项目建设中实践范文

时间:2022-11-29 04:37:41

建筑工程管理在房地产项目建设中实践

摘 要:伴随国内房地产行业的发展速度不断加快,在实际建设房地产工程时,出于对工作效率、质量水平的考虑,房地产企业可采取建筑工程管理模式落实相关工作,从而使房地产项目的效益达到甚至远超预期。本文主要探讨的内容是在建设房地产项目时,运用建筑工程管理所取得的成果,希望能给同业人员提供一些有价值的参考依据。

关键词:房地产项目;建设;建筑工程管理;应用分析

现阶段,伴随建筑行业的迅速发展,工程管理模式也在不断改变,先进性特征越发明显。在房地产的发展历程中,房地产企业规模出现大幅度增长的次数较多,目前暂时处于相对稳定的状态。在这样的市场格局下,各企业之间的竞争显得十分胶着。为了进一步提高房地产项目建设的经济收益,在实际开展建设工作时,应加大对项目建设的管理力度,实施精细、科学的管理模式,将工程建设的风险控制在最小范围内。在设计的施工期内,项目必须保质保量地交付,同时在建设方面控制好成本支出。只有这样,房地产项目建设的效益水平才能有进一步的提高。

1建筑工程管理在房地产项目中的应用分析

建筑工程管理与房地产项目之间存在的联系尤为紧密:在建设房地产项目时,建筑工程管理的应用有利于工作开展效率的提高,具体包括科学化、模式化及各环节衔接管理等。有了明确的管理制度作为支撑,各工作部门在相互配合时会更加融洽,从而实现工作效率、质量水平的同步提升。建筑工程管理设计的内容比较复杂,其中包括工程安全、质量、进度与成本管理等。在工程管理期间,不同的管理会有或多或少的联系,在系统化管理控制模式下,房地产企业应尽可能拉高建筑工程施工的效益水平。随着城市化建设取得阶段性成果,我国房地产行业的发展速度极快。由于人口集中度日益提高,住房基本成了一种刚需,所以我国房地产市场在未来的发展拥有巨大潜力,大量的投资商都把资金转入房地产开发领域。种种迹象表明,国内房地产行业已经迎来了发展的黄金时期。虽然房地产建设是目前的主流趋势,但相应的工程管理体系仍处于落后的状态。在房地产项目开发期间,出现的问题不断增加,严重阻碍了项目的开展。其中,施工中频繁发生安全事故、工程质量不合格、建设资金链断裂、合同不够完善等,导致房地产开发企业的经济收益无法提升,同时也给建设企业的可持续发展造成了很大的负面影响。为了保证经济效益,在建设房地产项目时,房地产企业应设法将建筑工程管理的优势发挥到最大程度,从而全面系统地控制与管理项目的实施过程。

2提高房地产项目建设质量的对策研究

2.1引用BIM技术

所谓的BIM技术,是指通过计算机构建起与数据有关的信息模拟模型。目前,它已广泛应用于建筑工程的管理工作中。利用虚拟信息技术完成工程模型的构建任务,可在管理房地产项目时,实现对项目的事前管理、事中控制,明显改善房地产项目的管理质量。目前,随着我国信息技术的快速发展,建筑模式和方法也在不断创新。对于建筑工程来说,设计图是指导的关键。过去的设计模式都是使用CAD的模式进行构建,在进行图纸设计的过程中,设计人员都是按照自身的设计经验实现对模型的设计。这样基于设计经验设计出来的模型会出现误差较大的情况,完工后的建筑有时无法满足相关质量标准。特别是在一部分工期较长的建筑设计过程中,更容易出现错误模式。应用BIM技术可以有效解决工程存在的问题,使模型更加直观。并且BIM技术本身具有较强的完整性,可以实现将工程整体进行展示和修改,提高了精确性。BIM技术还可以基于数据的分析构建出一个可视模型。传统施工方案的构建和图纸的设计都是基于二维进行的,但BIM可以实现三维构建——在输入参数后构建一个完整的三维模型。对于传统的CAD技术分析,BIM技术可以实现细节的具象化。例如,对于工程中某部分的门窗,BIM技术具有信息化的特点,可以保存整个施工顺序和相关信息。在三维仿真的项目管理中,BIM技术可以集中系统地控制项目,利用统一的信息处理系统,统筹管理相关的工作内容。如此一来,当某个项目的施工情况出现变化时,工作人员也可以及时收到信息。有了BIM技术的参与,网络与信息技术的优势会得到更好的发挥,能够准确获取项目的建设信息,有利于项目质量管理、建设控制等工作的顺利开展。基于BIM仿真模型开展的施工管理,可在数据处理平台中统筹管理物料采购、部门间的相互交流、项目返修等,让房地产项目建设变得更加可靠、稳定,防止因信息交流受阻导致施工问题的频繁出现。利用BIM技术构建的仿真虚拟模型,可确保项目管理质量的提升,同时在有效碰撞实验检测的开展下,让各施工单位的配合更加默契。基于三维激光技术建立的房地产项目数字模型,可以准确呈现出各施工单位的项目信息,更有力地控制施工质量、成本与进度等方面。

2.2动态管理项目的全部过程

在实际管理房地产项目的建设时,工程造价管理的应用,可以最大限度地提高建设的效益水平。要想在工程造价阶段编制出合理化的造价方案,项目开发必须完全按既定程序执行,以此实现对项目施工成本的精准控制,同时促进开发效益的有效提升。在造价管理过程中,房地产企业应结合现有的造价管理体系,实施动态管理手段——按照房地产开发项目的建设难度、施工计划、造价管理特征等,为所有的施工项目制订出个性化的管理方案,从而在加强造价控制的同时,保证造价管理的质量水平达到预期。在开发房地产项目期间,房地产企业应加大对材料差价的管理力度。随着材料价格越来越贵,施工建设的材料采购成本远比造价时高出许多。在建设房地产项目时,施工阶段的总造价占整体的70%左右。造价如此之高,说明施工造价的管理工作具有很大的现实意义。建筑工程的施工质量与建筑施工材料的质量好坏存在紧密联系,其中起最大作用的是建筑材料、施工技术管理的选择。为了避免施工中用到不合格的材料,相关人员必须把好质量审核关口,将管理工作落实到位。材料作为建筑工程中占比较大的支出,其费用一般达到了整体项目的70%左右,因此,材料的使用情况对工程的整体造价影响非常大。只有严格根据清单中制定的材料用量进行施工,保证不会出现资源浪费现象,才能最大限度地控制工程造价。在建筑工程管理中,机械的使用费用也很大,一般来说,施工机械的费用由施工的数量单价决定。为了有效控制机械使用的费用,我们应对施工机械设备进行成本控制,特别在对大型建筑项目的工程管理中,应进行合理且规范的管理,减少设备闲置,提高设备的使用效率,避免浪费,并且做好相关的配合协调工作,提高机械设备效率,达到降低成本的目的。在房地产项目开发期间,房地产企业必须将施工材料差额的控制与管理工作落实到位。对于造价工作,相关人员应充分熟悉材料市场的价格,列出每种材料的差价数值,包括部分材料的价格变动等,以此作为依据来落实管理控制工作,保证项目工程的施工质量达到预期。在建设工程项目时,为了抑制材料价格波动带来的影响,房地产企业应在第一时间把相关信息收集起来,召集开发、业务企业与施工单位共同商议,制定出合理的处理措施,尽可能减轻施工企业承受的成本压力,防止后期发生合同纠纷事件。

2.3科学控制施工进度

房地产项目的开发效益主要与建筑工程的质量管理、成本管理及施工安全这几个因素有关。在施工管理期间,任何环节出现问题,都会对项目的施工进度产生影响,最终的开发质量必然大打折扣。现阶段,虽然很多施工单位都建立了安全管理制度,但其中仍存在很多问题与漏洞,管理工作浮于表面,以文件落实文件、会议贯彻会议等搞形式、走过场的现象依然存在,缺乏扎实有效的措施和方法,现代化监管手段不足,信息化管理不到位。安全管理协议的约束没有得到真正的保障,从而难以充分保障施工规范,提升了施工现场的危险系数。施工单位没有建立完善的安全管理制度,导致施工过程的安全管理无章可循、无标准可衡量,安全隐患得不到控制,从而引发安全事故。在工程建设中,为了让所有环节的施工质量都能达标,房地产企业应实施精细化的管理模式,考虑各施工环节的衔接和重点问题,科学控制施工进度,防止部分施工单位为了获取高效益,一味缩短施工周期,给施工质量造成负面影响。建筑工程施工质量直接决定着项目能否顺利进行,而工程质量只要参考质量保证书中的相关款项即可。要想构建起完善的质量保证机制,前提是要有整体建筑工程的质量要求作为基础,按照国家的相关规定,完成项目质量体系表、工程质量目标的制定。房地产企业需要针对施工人员进行专业培训,全面提高施工人员的技术,提高施工人员自身的质量管理意识,做好相关工作的验收,遇到问题需要科学解决,抵制出现包庇的情况,从而保障施工的顺利进行。在建设工程项目前,房地产企业应结合设计方案、现场环境等因素,将施工项目的重难点标注出来,从而在具体施工时有针对性地管理这些重难点部分。例如,在建设综合型的商业楼时,要对商业用途、居民需求加以考虑,尤其是商业楼层与居住楼层转化梁的施工环节,不能出现任何质量问题。只有这样,整体的建设水平才能达标。在具体开发工程项目时,房地产企业应科学控制进度,提前规划好施工人员、材料与设备等,防止出现材料不合格、设备使用期间出现突发故障等意外情况,让项目能够按期交付,并实现企业开发效益的进一步提高。

2.4提高施工技术水平

首先,我们要确定施工的具体图纸,全面加大和完善对图纸的审核和检测力度,提高图纸本身的质量。构建统一标准的技术管理方案,加强对于施工合理性的控制,当分包施工出现问题时,需要让交底施工满足全面且准确的标准。全面加强统一化管理,保证施工具有科学性。内外共同监督施工技术的加强过程,避免房地产建筑工程施工事故的频繁出现,使房地产建筑工程的使用周期得到良好的延续。一方面,要对房地产建筑工程企业内部的监督管理体系进行优化和改进,加大对技术标准和施工程序的监督力度,避免施工技术经常出现不合格、不达标的状况;另一方面,要确认管理组织与监督部门的结构责任,有关监管部门要对房地产建筑工程企业的监督工作引起重视,使其自身对房地产建筑工程企业的管控和限制作用发挥到最大限度,对房地产建筑工程企业的技术管理提出更加严格的标准,充分保障房地产建筑工程施工质量。

2.5对施工质量的管理工作引起重视

已竣工建筑工程质量的好坏,绝大多数取决于所用材料的质量是否合格。新楼出现墙体坍塌、大口径裂缝,主要责任应追究到材料采购人员身上。因此,严格把控进入场地的材料质量是十分关键的。我们需要将目前拥有的施工技术进行全面的优化和分析,重视施工技术管理工作,做好相关的技术交底工作及施工现场的管理工作,保证工序的稳定高效。

3结语

综上所述,在建设房地产项目时,为了促进开发质量的提升,房地产企业可以采取一些房地产建筑工程管理方法,并将BIM技术引用到项目的开发建设中来,以确保项目开发的效益水平达到施工单位的心理预期。

作者:李志艳 单位:柳州市祥云盛世投资发展集团有限公司

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