房地产建设项目工程管理策略范文

建设项目工程的管理关键在于管理流程的设计和实施。不过到目前为止，关于建筑工程管理项目的流程和策略研究量很少。以下就来阐述房地产建筑项目管理流程和房地产建设项目工程的管理策略。

一、建设项目管理流程

1.生命周期与参与主体建筑项目是有始有终的，就像太阳的东升西落一样，有升起时、有如日中天时、有西落时。建筑工程从项目开始到项目结束分为五阶段，这五个阶段分为建筑项目构思、建筑项目立项、建筑项目开工、建筑项目交付、建筑项目结束。建筑项目可根据项目的参与人和参与的事项不同而分为工程承包管理、工程设计管理与工程项目管理。因为管理阶段不同，所以涉及的参与主体也不同。其参与主体一般有发包人、咨询单位、承包人三者。

2.管理流程概念建筑流程管理指的是一系列建筑项目活动行为的序列结构，这种序列结构可以清楚地反映建筑活动的顺序、关系、促进、制约与输出输入规律。这种序列结构按性质和作用可分为整体流程、局部流程和更细化流程。其中整体流程主要反映各个分流程的关系，规定流程的活动。局部流程主要反映管理各个阶段的关系。细部流程主要反映业务活动的流转过程。

3.建筑项目管理流程描述众所周知，工作流程的基本要素是活动。因此，分析建筑项目活动即是描述工作流程。活动指的是在接收某一项类型后，在遵守规则的前提下，利用各种资源转换成规定类型，并输入使用的过程。在这个过程中，资源指的不是完成类型所需要人力、物力、财力。它指的是完成类型所需要的方式方法和各种手段。

4.建筑项目管理流程与工作流程的区别建筑的工作项目的流程有两个部分，即项目实施专业工作流程和项目管理流程。其中项目专业工作流程包括项目设计、项目施工、项目供应等，它是面向建筑产品的；而项目管理流程主要是管理项目从承包前到完工后的一系列活动。项目管理流程中的各个部门以及各个职能在管理过程中都发挥着自身的作用，它们呈相互影响、相互关联、相互依赖关系。

二、房地产建设项目工程管理流程策略

1.项目管理流程的构建建立一套高效的项目管理流程，是保证项目实施成功的必要途径。一个高效的体系结构应当做到流程同步、流程高效两点。流程同步指的是建设项目必须具备有完成项目的能力。流程高效指的是，用预算好的成本，保证各项活动的高效运转。建筑项目由许许多多的碎屑活动组成，因此，管理活动是由许多的管理活动组成，这些管理具有相关性、集合性、层次性的特点，并且相互影响、相互关联。管理活动可以以不同的角度，划分成不同的准则。建筑活动管理工作依照项目施工前至完工后可分为项目承包管理、项目施工招标阶段管理、项目施工准备流程管理、施工阶段流程管理、项目竣工阶段流程管理。建筑项目管理工作按照职能可以划分为安全与质量管理、投资管理、合同管理、项目设计管理、项目进度管理、招标管理、科研管理等各项管理。项目管理工作的分解及相关流程可以遵循以下几个步骤：首先是分析建筑项目的管理工作，确定依照哪一种准则将管理划分比较合适。是按照管理职能划分合适，还是按照项目实施过程划分比较合适。其次是依照已选择好的管理准则分析各项活动，规定哪一项活动由哪个部门管理，并确定总的工作流程和子流程。最后，为应对特殊情况出现，可依照项目方案适当调整管理准则或管理活动的顺序。

2.项目管理流程的风险控制在项目的管理工作中，每个流程都不可能一成不变，例如成本变动、质量达不到要求等。这些因素的变化会使管理工作的有序性受到阻碍。管理者可以根据相关的数据和准确的定性分析，减少管理工作的可变性，进而减少项目的风险。减少风险的措施有两点：时刻关注绩效指标信息，拟定纠正措施。其中拟定纠正措施是重中之重。拟定纠正措施之前首先要对管理项目的变动类型和成因有所了解。合理地利用所观测到的或所搜集到的信息对管理流程进行控制，并对管理因素做一个分析，分析哪些因素是可以人为控制的，又是由什么引起的，以便能根据情况拟定应对措施。一项管理流程的绩效不可能一成不变，所以有突发情况出现是正常的。突发情况是不可预期的，是无法用统计方式预算出来的。突发情况打乱了工作管理流程的稳定状态，它是由外部因素引起的一种特殊反应。例如，管理人员篡改数据，影响管理活动的正常运行。从统计学的角度上看，正常变动是一种随机表现，一种既定的概率分布。当概率分布中的参数发生变化时，非正常变动就出现了。控制非正常变动主要有四个措施：对正常变动进行估计，将调整工作分派给经常处理非正常变动工作的员工；避免篡改流程的事件发生，正常变动是可预测的，因此管理者应当避免篡改流程的事件发生；预测流程中的非正常变动，制定相应的措施；消除打击篡改流程的人或事。

3.项目管理流程的集成管理一项建设工作是否能实施成功与工作系统中的各个构成因素相关。项目管理集成指的是将管理中的各种要素，如资源、信息、网络、系统功能等统一起来，以便让每个要素在管理中正常运作起来。项目管理流程集成管理有以下两个内容：控制和管理好子系统中的每个管理流程，为项目实施成功奠定基础；对管理系统做一个整合，处理好管理流程间的关系，为项目的成功实施保驾护航。项目管理流程的集成管理方法主要有以下两点：协调好管理流程的参与主体，即协调好项目的目标、参与方的活动、组织管理、内外关系、内部结构等等。建筑项目管理系统是个庞大的管理系统，因此，需要项目的参与者在项目中承担某一个角色。参与者在担任某个角色时，必须具备担任这个角色的能力、知识和权利。权利与责任相伴，因此，参与者还应被赋予某种责任；接口信息标准化，连接两个边界的系统要素，需要连接很多的内容。若按生产要素来连接，则要将要素中的资金、机构、人力资源、信息等连接起来。依照运作流程系统将内容进行连接，则要连接要素中的运作规则、技术标准和管理制度。在连接两个边界的系统要素内容时，应当对两个边界的接口有一定的认识和认同。在进行管理活动时，应当让每份文档报告都规范化、系统化，并且使用实行统一形式的报告，内容要尽可能清楚，以便让各个层次的人都能理解。

4.项目信息系统的建设在建设项目管理中，信息是不能缺少的一个要素，它在项目的投资建设决策、施工管理活动中，发挥着关键的作用，为此，制定一个健全完善的项目和系统是保证工程得以成功完成的必要途径。管理者可以依照整合流程，合理的设计信息系统，并确定哪些流程是可以由计算机完成，哪些可以由人工完成，哪些功能可以省去，哪些功能可以进行细化。经过一系列的分析处理后，建立起相应功能的模块和新系统模型，并根据项目信息系统设计原理划分子系统、文件设计、输入输出设计等。这些设计主要有以下四个阶段：第一阶段是分析项目的目标，旨在理解项目的目标，以便为确定项目管理流程提供依据。第二阶段分析建设项目管理流程，这个阶段主要是全面思考建设项目的管理过程，分析管理中可能出现的问题，了解项目的各个管理流程和相关活动，了解信息的流动和信息与流程的连接过程。第三阶段是确定信息系统的目标，这个阶段主要是对信息的系统进行一个划分，逐步形成系统的各个职能子系统，再将各个子系统集合起来。第四阶段是拟定信息系统的建设方案，也就是根据对流程分析所得到的结果，拟定信息系统的建设方案。方案拟定后，要对其进行论证，并制定实施计划和各种相关细则。在建立流程创新系统时，应当将管理流程和信息系统结合起来，并确定每个阶段的目标。

三、结语

随着经济的不断发展，建筑业也得到了飞跃性的发展。建设项目的管理流程成了学者们、大众重点研究和讨论的对象。而完善建设项目的管理流程是保证建筑企业始终屹立不倒的途径之一。建立完善建设项目的管理流程主要有构建项目管理流程、控制项目管理流程的风险、建立项目管理流程的集成管理、建设项目信息系统四个步骤。只有做好这四个步骤，才能保证建筑企业永远生机勃勃。

作者：黄振育 单位：桂林理工大学管理学院房地产经营管理系