房地产业的战略发展范文

《求知杂志》2014年第八期

一、传统城镇化与房地产业发展中出现的问题

1.以往建立在传统的城市化模式基础上的房地产发展方式，由于追求经济效益和城市规模，未充分做到城市土地的集约利用，是粗放型、消耗型的发展。开发区和工业园区建设占地面积过大，建成区的开发速度远高于人口密度的增长速度，使得大量土地资源闲置和浪费。我国经济正从高速增长向中高速增长转换，很多城市做新城规划、产业规划都是按高增长时期的经济发展速度来做，产业扩张、就业增长和经济发展的速度没有跟上城市建设的速度，造成一些城市土地资源浪费、产业体系发育迟缓、房屋滞销。

2.城镇化建设区域间发展不平衡。东部沿海地区城镇化水平较中西部地区高，中西部地区的城镇化发展比较滞后，拉大了区域间的发展差距。城市群内各城市的分工合作不协调，集群效率不高。城镇化的发展偏重于一二线城市的发展，忽视了中小城镇的发展，中小城市产业功能和服务功能较弱。

3.城镇布局与资源环境承载能力不匹配。以往追求速度与总量的发展模式严重透支资源、污染环境。随着人口和产业向城市集中，大城市的市区出现了劳动力过剩、交通拥挤、住房紧张、生态环境恶化等问题。这样的发展方式越来越受到资源、环境等因素的影响和制约。

4.户籍制度限制了劳动力流动和人口转移，保障的制度还不完善。大量的农村剩余劳动力进入城市务工，在城镇人口统计中，2亿多农民工及其随迁家属未能享受到本地居民的一些基本公共服务和当地居民的基本医疗保险、基本养老保险和城市最低生活保障，面临着社会保险不完善、子女上学困难等问题。

5.房价与居民收入不协调。住房是保障民生的基本条件，是人们安居乐业的物质基础，是社会和谐稳定的保障因素。房地产市场存在比较严重的供需结构失衡，新建中小户型、中低价位普通商品住房和保障性住房供应不足。住房的保障资金体系不完善，保障房保障制度覆盖面较窄，新增进城务工人员面对高房价、面临住房困难的问题，有相当一部分人是在城市中租房住，没有真正在城市定居下来，而是在农村和城市间迁徙。

二、新型城镇化规划中的新趋势

1.新型城镇化将给房地产行业发展带来新鲜血液。新型城镇化注重产业发展与转移人口就业同步进行，要求为农村转移劳动力提供保障，这势必将消除农民的后顾之忧，大大提升城镇转移人口的融入感和归属感，吸引更多农业人口进入城镇，从而释放大量购房需求。到2020年，农村转移人口的总量会达到3亿多。在未来一个时期，新增人口中购房群体比例将持续上升，形成源源不断的新增城镇房地产需求，对房地产市场的拉动作用也将更为明显。2.新型城镇化以推动以城市群作为主体形态，促进大中小城市的合理分布和发展。中国经济发展方式将发生重大转变，由高速发展向均衡发展转变，由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变，由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。产业转移及同城化效应将带动部分开发企业到中心城市周边的城市进行布局，这必将改变现有的房地产市场格局。伴随着中小城镇的崛起，中国房地产市场容量将进一步提升。3.产业地产正成为房地产一个新的关注的焦点。伴随着我国经济结构转型与产业转型、升级，产业地产在生态园区、智慧城市、旅游地产、物流仓库、商业地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会。能否在城镇化方面走得更快，核心的问题还是要引进产业，用市场化的手段吸引企业入驻，以产业为支撑，增强人口的吸纳力和附着力，以产业解决就业，提高居民收入，解决在城市打工人群的置业问题。4.保障性住房建设力度和资金的支持力度将加大。今年新开工700万套以上的保障性住房，其中各类棚户区改造470万套以上，预计今年完成的投资将超过1万亿元。住房保障产品供给体系日益完善丰富，渠道日益增多，共有产权房将在更多城市推进。保障性住房准入门槛逐步降低，覆盖面将进一步扩大，到十二五期末，覆盖面要达到20%。四、新形势下房地产业的发展战略1.统筹规划，合理布局，提高土地利用效率。城镇规划要与产业规划和生产力布局相结合，合理利用和建设规划城镇土地，注重城市的整体布局和功能划分。城镇化并非越快越好，而是需要健康、均衡、有序的发展，避免重复建设，严格限制未来新城新区规划，提高城镇建设区的人口密度。完善征地制度，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，促进集体建设土地向城镇建设土地的转化，实现与房地产业的双赢。

2.优化布局，促进大中小城市和小城镇协调发展。一二线城市主城区应适当向周边城镇疏散转移一些功能，将制造业和关联服务业等劳动密集型的产业向周边中小城市转移，带动主城区人口和产业向周边迁移，优化人口结构，减轻人口压力。发展特色城市产业，强化城市间的分工协作，提高中小城市的产业承接能力。避免主城区优质资源过度集中，这一方面可缓解房价的过度上涨，另一方面也可带动周边中小城市的发展。以区域协调发展战略为突破口，加强政府监管与政府间合作，构建合理的都市带，通过城市群的均衡发展，真正做到资源共享。

3.改革造成城乡二元化原始障碍的户籍制度，使符合条件的农业转移人口落户城镇。有序放开城镇落户政策，合理确定差别化落户条件，提高农民融入城市的素质和能力，到2020年，先解决1亿左右的农业转移人口落户城镇。调整产业结构，加快城乡一体化进程，营造良好的创业、就业环境，实现产城融合。以居住证制度的实施、社会保障体系的完善以及基本公共服务均等化，对在城镇就业但未落户的常住人口实现基本公共服务全覆盖。提升城镇转移人口融入城市的能力，以稳定的就业带来稳定的收入，吸引更多农业人口进入城镇，这也给城镇新增人口购房需求提供了有力支持。

4.积极推进住宅产业现代化，推进绿色城市、智慧城市的建设。住宅产品的设计要突出居住理念，要符合集约化要求、人性化要求和智能化要求。转变开发模式，推进建筑标准化，推广符合低碳、绿色标准的新技术、新材料、新设备和新能源，大力推行节能环保的建筑产品，减少环境污染。调整开发模式，加快既有建筑节能改造，鼓励使用可再生能源，发展绿色建材，开发智能建筑，提高住宅产业化比例，提升城市内存品质，实现城市的可持续发展。

5.通过市场配置和保障房供应相结合的双轨制解决住房问题。对房地产市场则要因城因地分类进行调控，实行差别化的住房税收、信贷政策，抑制投机、投资性需求，形成结构合理、房价与消费能力相适应的住房供需格局。优先满足保障性住房的土地供应，增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的有效供应。加大保障性安居工程建设力度，降低保障性住房门槛，把进城落户农民纳入城镇住房保障体系。拓宽保障渠道，对城镇中低收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，加大棚户区和城中村改造，强化共有产权房在保障房领域的市场地位。

作者：张莹单位：山东省龙口市住房和规划建设管理局