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市场比较法在土地估价应用中的建议

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土地作为重要的自然资源,是宝贵的物质财富,是人类生存发展的基础。为了使有限的土地资源满足人类无限的需求,应对土地进行科学的评估,从而合理利用,这不仅关系到人民的生活水平,更关系到我国经济社会的可持续发展。市场比较法是一种程序固定、操作方便的土地估价方法,因此在土地估价实际操作中的应用日趋广泛。本文对市场比较法的基本原理进行研究,总结其在土地估价应用中存在的问题,并提出改进市场比较法的对策建议,为规范评估方式、避免不良竞争提供依据。

一、概述

(一)市场比较法的含义市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似土地进行比较,对这些类似土地的成交价格做适当的修正和调整,得出估价对象的客观合理价值的方法。实际操作中,估价人员一般选择3个或3个以上交易类型相似的可比实例作为参照物,经过对估价对象的实地调查,对一般因素、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,并运用算术平均法计算得出估价对象在估价时点的价值。

(二)市场比较法的适用条件市场比较法采用替代原则,通过比较进行评估,因此,只有选择具有可比性且交易数据和真实可靠的可比实例,评估结果才具有说服力。市场比较法的适用条件有两点,一是土地交易市场发达,只有发达的土地交易市场,才会有丰富、可靠的可比实例,才能够满足市场比较法的要求,否则就无法采用市场比较法进行评估;二是可比实例要与估价对象有相似性。由于市场比较法采用替代原则进行估价,只有有相似性才能进行替代,且相似性越高,得出的估价结果越准确。

(三)市场比较法的操作步骤1.收集交易案例全面选取交易案例,只有充分了解估价对象才能掌握土地估价市场的正常行情,得到的估价结果相对精确,不会出现较大误差。2.选取可比实例应谨慎选取可比实例,尽可能选取与估价时点接近的案例作为可比实例,同时还要保证可比实例与估价对象的土地用途是一致的,如商业、住宅、工业等,另外可比实例的估价目的要与估价对象相同,明确是用于抵押还是租赁等用途。3.影响因素的修正因素修正分为一般、区域和个别因素修正。一般将估价对象默认为100分,再将可比案例与估价对象进行比较后打分,最终汇总得出每个可比实例调整后的价格。4.估价结果的确定采用算数平均数法,求所有可比实例调整后的价格算数平均数,并将其作为估价对象的最终结果。

二、市场比较法在土地估价应用中存在的问题

(一)可比实例选取难度较大,准确性差由于我国的土地评估市场不够发达,未建立起全国或地区性的可比实例数据库,造成了可比实例的选取难度大。一方面,估价师只能参考自己所在估价机构的已成交案例或在网上寻找相似案例作为可比实例,但由于各评估机构和估价师掌握的实例数量很有限,导致可比实例的选取不够全面和准确。另一方面,可比实例选取难度大在一定程度上给违规操作创造了便利条件,面对行业的竞争压力,有些评估师为了招揽业务,尽可能地满足委托人的需求,对可比实例的选取带有主观倾向性,同时土地评估市场的不规范性,也为其提供了便利条件。市场比较法是通过对可比实例的价格进行调整和修正得出估价对象的最终价值,所以一旦可比实例的数据不准确,估价对象最终价值的准确性无法得到保障。

(二)影响因素修正过于主观市场比较法关于地价影响因素的修正和调整幅度,主要依据估价师的理论基础、估价经验及处理习惯等,没有具体的判断标准,缺乏一定的量化规范和技术支持。对于同一影响因素,不同的估价师会有不同的看法和建议,修正系数也会有所不同;有的估价师由于从业时间短,相对缺乏经验,对于修正系数的确定存在偏差。这些主观因素都会影响估价结果的准确性。更重要的是,市场比较法只是对每一项影响因素进行修正,而并没有考虑各个影响因素对估价对象的影响程度,没有引进影响权重系数,导致认为所有的影响因素对于估价对象的影响程度都是一样的,然而在实际操作中,不同的评估目的会左右各个影响因素对估价对象的影响程度,因此不引入权重会在一定程度上造成估价结果的失真。

(三)估价结果确定方式不科学估价对象的最终估价结果需根据全部可比案例调整后的价格综合计算得出,然而不同的可比案例,经过因素调整后得出的价格都是不同的,那么估价结果究竟是多少就需要进一步通过数学计算来确定。目前,市场比较法常采用算数平均数来确定最终的估价结果。算术平均数是将每个可比实例的价格相加再除以可比实例的个数,把最终结果视为估价对象的价值。这种方法将所有的可比实例一视同仁,体现不出他们各自与估价对象的相似程度及对估价对象价值影响的大小,计算方式简单粗略、缺乏科学性,使估价结果失去准确性。

三、完善市场比较法评估土地价格的对策建议

(一)建立完善的土地估价可比实例数据库市场比较法的估价结果是通过对可比实例修正得出的,因此建立完善、准确的土地估价可比实例数据库,在市场比较法的实际操作中尤为重要。各个评估机构应将本公司的交易案例集中起来,并由土地估价行业协会汇总,建立起一个准确、完善的交易信息平台,实现资源共享。一方面,完善的数据库可以给估价师创造一个充分的选择空间,可以尽可能地选取与估价对象相似度接近的案例作为可比实例,提高估价精准度;另一方面,可以使市场比较法更具规范性,数据库中的交易案例都具有代表性并经过了筛选,可以在一定程度上减少主观影响,进而提升准确度。另外,还应将数据库中的可比实例可按照交易日期、交易类型、交易地区等不同标准进行分类,这样估价师可以按照估价时间,估价目的等不同的标准进行多条件筛选,使可比实例的选取更加方便、快捷,从而提高土地估价工作的效率。

(二)科学确定影响因素和修正权重不同的评估项目,各影响因素对评估价格的影响程度不同,同一评估项目中,每一种因素对于评估价格的影响程度也不同。因此,应科学确定影响因素以及各影响因素所占权重的大小。同时,还应对各影响因素修正权重大小的确定给出具体的判定标准,尽量避免人为主观判断。

(三)完善估价结果的确定方法由于回归模型是研究相关关系的一个重要工具,而估价对象和可比实例之间存在相关关系,因此可以将回归模型引入到估价结果的确定中,利用回归模型的精准计算来提高估价结果的准确度,从而通过引用权重作为修正系数的方式,提高估价结果的准确性,进而得出估价对象的最终价值。但是由于任意给定的一组数据都可以建立一元线性回归方程,但是这组数据之间的线性关系是否显著、能不能利用回归方程进行计算却是未知的,因此首先需要对其进行显著性检验。对于通过显著性检验的案例,可以直接计算出评估结果,而对于未能通过显著性检验的案例,可以采用求加权平均数的方式计算估价结果,即将每一可比实例计算出的价格,乘以一定的权重后加和,作为估价结果。

作者:李秉坤 孙秀 单位:哈尔滨商业大学

比较法研究杂志责任编辑:杨雪    阅读:人次
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