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房地产市场发展中存在的问题分析

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摘要:

近两年来房地产行业下行压力不断增大,投资和销售均呈现了大幅的下滑趋势。本文对沈阳房地产市场的发展情况进行梳理,提出现阶段沈阳房地产市场发展中存在的主要问题,并分析了这些问题存在的原因,进而有针对性的给出解决对策与建议。

关键词:

沈阳房地产市场; 库存规模; 产品结构; 区域分布               

一、沈阳房地产市场发展情况概述

改革开放以后,随着市场经济体系的逐步确立,房地产市场也从萌芽到发展,保持着与经济发展相适应的节奏步伐。沈阳房地产市场,也在房地产业被确立为市场经济重要组成部分、振兴东北老工业基地战略等政策的影响下,经历了从启动、壮大,到快速发展至如今“新常态”建立的各个阶段。沈阳房地产市场启动与上世纪 80 年代,90 年代得以壮大,并于99 年实行住房分配货币化以后得到了高速发展,然而从启动至2003 年的第一阶段,沈阳房地产市场的基数较小,规模不大,对经济的带动作用不明显。2003 年国家振兴东北老工业基地战略实施后,沈阳房地产市场终于迎来空前的机遇,进入了规模扩大,发展高速的新阶段。2004 年到 2013 年的十年间,是沈阳房地产市场发展最快最好的十年,不仅投资额屡创新高,销售也稳步增长,即使是在 2008年全国市场低迷的大环境下,也未出现大起大落,成为了当时全国市场上一枝独秀,更被国家住建部誉为“全国最好的房地产市场之一”。2014 年至今,沈阳房地产市场却经历了量价齐跌的巨大变化,值得提出的是,这一次大幅震荡并非是受政府宏观政策的影响,而是在长期快速发展中的供需不平衡状态下的自发性调整,因此,对市场形成了较大的冲击,2014 年至今全国楼市的持续疲软,让我们有理由相信,2014 年也许就是房地产市场“新常态”的开启之年。

二、沈阳房地产市场发展中存在的问题

(一)库存规模仍在较高的水平2015 年沈阳市商品房待售总量较之 2014 年虽有所下降,去化周期也从 2014 年的 39 个月下降到 32 个月,但仍高于 2013 年及之前的水平。在各业态类型中去化周期最短的住宅项目也达到了 28. 6个月,远高于 10~15 个月的合理水平,写字楼的去化周期更是达到了 211 月,产品严重过剩。库存规模过大是沈阳房地产市场长期以来供大于求的必然结果,土地出让量过大,远远超过了实际需求,造成了产品入市量与销量之间存在巨大缺口,供求比例明显失衡。虽然近两年来政府出台了一系列“去库存”政策,但是目前的这种高库存水平仍将存在较长时间。

(二)商业地产产品严重过剩2010 年国家的住宅限购政策实施以后,沈阳商业地产便呈现了空前的井喷式快速增长。截至 2015 年底,沈阳商业地产总存量已达到 839 万平方米,超过 2008 年的 4 倍,人均商业面积超过 1 平方米,已经达到发达国家人均 1. 0~1. 2 平方米的水平,未来五年内,沈阳还将有约 354 万平方米的新增商业供应。初步预计到 2020 年,沈阳商业地产总存量将超过 1200 万平方米,为 2015 年的 1. 4 倍,人均商业面积将达到 1. 6 平方米。而沈阳商业地产又集中于金廊沿线,该沿线上 10 万平以上的大规模购物中心数量不断增加,造成该商圈体量过大,造成了很大的销售压力。相反,三外环区域却呈现了明显的商业配套缺乏,大大制约了该区域住宅项目的销售。

(三)产品区域分布不均衡由于在“十二五”之前沈阳市已基本完成大面积的棚户区改造工作,市中心可供出让的土地逐渐减少,而二环外的土地供应却随着我国城镇化进程的实施而不断增大,然而,销售情况却并没有与投资相匹配,新城区房地产项目的销售不理想,房屋出现了囤积。这是因为,新城区房地产项目存在着一定程度的“先天不足”,配套设施的不完善、相对较弱的人口聚集效应均大大影响了消费者的购买意向,目前主要是以价格优势吸引部分“刚需”消费群体。

三、沈阳房地产市场发展对策分析

(一)合理确定供地规模控制房地产市场库存,首先要收紧土地供应市场,科学制定房地产用地供应计划,使房地产项目年度土地供应计划体系在结构上更加合理,总量上达到平衡;进一步完善土地储备机制,根据市场需求和城市建设需要调整投放市场节奏。优先保障普通商品住房、棚改房及保障性住房建设用地,适度控制房地产业新增用地规模,尤其是严格控制商业用地出让。对商品房库存较大的区域,要严格控制新增建设用地,特别是新增住宅用地,对商品房库存压力较小的区域,可以视区域发展需要增加土地供应,确保土地出让与商品房库存去化速度相协调。

(二)以市场需求确定产品结构沈阳商业地产高度过剩,2015 年商业、公寓、写字楼的去化周期均超过 70 个月,尤其写字楼达到 211 个月。面对大量的商业地产产品囤积,必须以政府的土地出让性质规划为起点,尽量避免新增现有形态的商业地产项目。对于政府部门来说,一方面,规划引导房地产开发企业进入旅游开发、创意产业园区等特色地产领域,发挥其对城市转型的积极作用;另一方面,对于已经以商业性质出让的土地上的待开发项目,尽快落实“22 条”新政,明确土地性质调整程序。对于房地产开发商,也应加强对市场的分析和人才的培养,以需定投,以需定建,对于在建商业项目可以考虑由销售模式向自持模式转变,对于住宅项目也应合理确定户型比例,避免极小、极大户型在销售上遇冷。

(三)加强新城区配套体系建设对于沈阳房地产市场的区域分布不均衡,应着力于新城区项目配套问题的解决,只有配套体系逐步完善,新城区房地产项目才能具备后续发展的良好动力。针对新城区潜在购房者的居住需求,配套体系的完善应着重从以下几个方面开展:一、教育及医疗等居民基本生活需求的保障,尤其是教育资源的均衡性调整;二、完善新城区的公共休闲娱乐基础设施及商业配套,保障居民的休闲、娱乐需求;三、合理规划公共交通网络,结合公交、地铁、有轨电车等多种公共交通方式的配置,提高居住区的通达性。可以说,全国包括沈阳房地产业已经告别了快速发展的黄金时代,进入了不以高增长为内涵的新常态经济—白银时代,被高增长掩盖的问题也将逐步显现,但只要坚持转型发展、升级发展,沈阳房地产行业就一定能够在新常态经济中迎来更大发展机遇。参考文献[1]董海浪,谭林,王莹莹.沈阳房地产市场健康稳定发展的对策探讨[A].第八届沈阳科学学术年会论文集[C].2011,1514-1516.[2]邓李杰.利率调整对沈阳房地产市场的影响[J].中外企业家,2015(08),66.[3]谭颖.沈阳市房地产市场发展趋势研究[J].沈阳教育学院学报,2009(04),82-85.

作者:蒋婷婷 隋志纯 单位:沈阳工学院

房地产市场发展中存在的问题分析责任编辑:冯紫嫣    阅读:人次