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某项目酒店建设项目造价管理探讨

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摘要:酒店项目具有投资大、回收期长、专业众多、现场管理界面复杂等特点,其造价控制是在商业建设工程项目难度较高。我国酒店建造普遍存在投资总成本失控、总成本和酒店定位、规模、档次等错位等问题,本文结合实际项目的工程造价管理实践经验,对酒店项目的工程造价管理的关键点进行论述,提出诸如完善组织管理、加强设计管理、加强招标管理等一系列切实可行的工程造价管理办法,以实现酒店建设方与运营方的建设目标与定位,提高酒店建设方的经济效益、社会效益与核心竞争力。

关键词:工程造价管理;组织集成;限额设计;招标管理

1工程概况

某项目是集超五星级酒店、商业及办公用房为一体的综合性建筑。该工程定位较为高端,总投资金额较大,约6.5亿元。其中,土建工程约2亿元、装修工程约1.5亿元、外幕墙工程约1.6亿元、机电设备安装工程约1.5亿元。总建筑面积48,417m2,地上建筑面积27,965m2。其中:酒店建筑面积23,790m2,客房规模260间(套);商业用房建筑面积2,175m2;办公用房建筑面积2,000m2。地下的停车场、设备用房和酒店后勤配套用房建筑面积20,452m2。该建筑形态新颖独特,空间开放、环境优美、科技含量高,是一个典型的高档功能综合型建筑。

2酒店项目造价管理特点

酒店项目具有投资大、回收期长、专业众多且标准较高、现场管理界面复杂等特点。酒店项目的造价控制是难度最高、涉及内容最广、控制界面最多的商业建设工程项目。我国酒店建造普遍存在投资总成本失控、总成本和酒店定位、规模、档次等错位等问题,要做好酒店项目的造价管理工作必须对项目的设计投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段进行全过程控制。通过分析该工程造价管理实践经验认为应通过项目的组织管理、设计管理、招投标管理、实施过程管理及结算管理等方面入手来切实做好造价控制工作。

3酒店项目造价管理关键

3.1设计阶段管理

就目前的情况来看,在工程造价中非常重要的部分是设计阶段管理,其对于工程的成本、进度以及质量方面都有影响。因此当项目立项后,设计工作能够进一步实现决策的概念,并且也能够为项目技术操作的开展提供依据,在项目建设过程中占据着非常重要的作用。在设计中当选定可装修标准后需要进行施工方案的确定以及工料机的选择,这些方面都直接影响项目的投资。因此在很大时候也会说设计阶段决定着项目的规模以及整个标准,影响着工程的投资,因此当完成项目决策后需要有效的进行设计阶段造价控制。以本项目外幕墙工程为例,本项目幕墙工程档次相当高,为双层幕墙形式(内层为单元式玻璃幕墙,外层通包铝框外遮阳系统),幕墙面积约9.2万m2,主要幕墙系统为单元式玻璃幕墙、单元式(板式)铝框外遮阳系统、单索幕墙、玻璃雨蓬、日光反射、采光顶、全玻幕墙、石材幕墙及入口门厅等,预估造价金额约人民币1.6亿元。通过仔细分析招标图设计方案,提出了将石材改为30mm厚,将铝板采用2.5mm厚及3mm厚,将实心不锈钢拉杆改为管材、将双拉杆连接未端改为单拉杆连接未端、同时优化不锈钢耳板厚度及截面尺寸,通过这些办法,在保证设计效果的同时,将最终合同价锁定于1.61亿元,达到了预期目标,直接节省建设资金约2000万元。为了有效的控制设计阶段的造价,使其能够从被动控制成为主动控制,并且需要将事后核算成为事前控制,对此一般情况下回选择使用“限额设计”方法。对于这种方法主要是设计单位在设计过程中使用的方法,其需要有效的定量进行分析,并合理的进行计算,通过计算和技术多方面结合的方法进行控制,在设计的过程汇总需要确保施工存在的可能性和经济性,使其能够和技术与管理水平处于均衡状态。另外需要注意的是对于材料以及设备方面的经济问题,需要选择使用质量达标、方便进行采购、运输成本低以及施工简单的设备,在设计过程中达到标准化,并严格的控制变更情况,从而确保合理的控制成本。为了确保设计的质量,设计单位需要使用一些有效的方法进行控制,目前主要是进行取费方面的改变以及实行设计质量奖惩制度。进行一系列的计费方法的改革,建立相关的激励机制。在原来设计的基础上进行成本有效控制,节省的费用用来进行奖励,从而带动员工的积极性。在这个过程中因为设计变更所增加的投资也会有效的进行设计费用的扣除,并选择优质优价的方法进行计费,从而能够提高设计精度,提高设计人员的成本意识,在合理的范围进行造价控制,更好的促进企业的建设发展。

3.2招投标阶段管理

在酒店建设中酒店的质量以及效果最为关键的是招标阶段,其也属于工程造价控制中非常重要的部分,因此需要引起我们的高度重视。

3.2.1招标文件的编制

招标文件主要反映出招标人的意愿,其属于纲领性的文件,在招投标以及造价控制中都会受到招标文件的制约和影响,因此对于招标文件的编制需要满足相关法律法规,同时也需要有效的确保后期工程的有效开展,方便进行工程质量监管,从而能够更好的进行成本控制。

3.2.2招标项目的技术规划

(1)需要严格的进行图镇审查,招标方需要针对其中不明确的方法进行明确。就目前的情况来看,因为多方面的因素影响会使得施工图纸中出现问题,其都需要在施工中才能够确定,因此为了有效的保障该项工作的的开展,在过程中需要招标方做出统一的标准,施工过程中如果需要调整需要根据要求进行。

(2)严格审查施工图纸中所选用的材料设备。尤其是对于一些价格差异非常大的材料以及设备,很多工厂在招标期间会明确规定材料以及设备的单价,这样做的目的是能够有效避免出现单价原因使得材料成本方面出现问题,不会影响到工程的开展。

3.2.3招标后的管理

(1)当发出中标通知后,需要双方遵循相应的原则,并立定严密的合同条款,送至当地行政部门进行备案,同时进行有效管理。在这个过程中严禁出现中标后双方再次签订与原合同相背离的黑合同,这样能够有效的确保招标工作的开展,不会影响到工程造价控制。

(2)招标文件。招标文件的相关条款和施工合同都是出于一致的状态,在施工合同中非常重要的一个部分是招标文件,目前一些业主还是存在着买方市场优势地位,或者是添加一些附加条款在其中,从而使得合同的签订于投标文件存在很大的出入,进一步增加了合同签订的难度,影响到了正常开工。

(3)在招标中需要结合酒店项目的实际情况进行合同条款的完善,主要包括合同类型、工程款的支付方式、合同价的调整原则等。

4项目实施过程中管理

(1)设计变更、签证管理。在应用过程中需要严格的控制设计变更和现场签证,如果必须要变更就需要尽早进行,降低出现的损失。不断加强事前控制,防止出现一系列问题。规范变更、签证程序,并制定相应的计量、变更、支付管理办法,另外还需要加强变更控制以及做好现场的复核工作,从而能够有效的确保签证内容。

(2)索赔管理。在项目实施过程中索赔的按时会直接影响工程的造价,项目在实际应用中出现索赔情况主要是由于发包人没有满足相应条件,从而使得工程受到很大影响,使得承包商提出了工程索赔情况,因此对于索赔需要确保具有前瞻性,为了有效的预防索赔情况必须要做好预防工作。在应用中需要明承发包双方的责任,对索赔的原因和要求进行严格审查。如果索赔成立,需要按照相关程序进行补偿,从而保障项目能够正常开展。就目前的情况来看,合理的进行索赔工期以及进度的控制具有非常重要的意义,能够确保工期正常进行,不会影响造价。

(3)工程价款支付管理。工程价款支付管理主要的支付方式有预付款支付和扣回方式、进度款的支付、保修金的数量和支付方式等。好的支付方式能够有效补偿存在的经济价值,同时也能够有效的确保工程的质量,确保工期的正常进行,对于这部分需要引起重视。

(4)在建设投资中最后一个非常重要的部分是工程竣工结算审核,其能够有效的控制,因此需要引起重视。在这个阶段中需要将其中的工程量、高套定额、高取费用等方面进行去除,同时有效的掌控材料价格信息,确保价格适宜。不断加强合同管控,并且在这个过程中使用法律法规进行约束,从而能合理的控制造价。

5结语

酒店项目由于其功能性复杂、档次标准高等特点,造价管理工作较为难度较大,建设方应从项目立项开始就应进行详细调研,做好项目全面而系统的定位;在项目实施过程应将造价管理理念贯穿始终,进行全过程、全方位动态的管理。只有这样才能避免概算超估算,预算超概算,结算超预算的“三超”现象,避免建设项目投资失控,最终实现酒店项目预期的经济效益与社会效益。

参考文献

[1]成虎.工程项目管理.北京:中国建筑工业出版社,2001.

[2]赵延龙.工程造价管理[M].成都:西南交通大学出版社,2007.

[3]海峰著.管理集成论.北京:经济管理出版社,2003.

作者:闻晓 单位:上海东方投资监理有限公司

某项目酒店建设项目造价管理探讨责任编辑:张雨    阅读:人次