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房地产营销费用变化探究范文

时间:2022-11-15 11:26:53

房地产营销费用变化探究

1房地产营销费用的构成

从安康市兴华集团房地产营销费用的构成结构看,变化最明显的是样板间装修费、销售中心搭建装饰费、广告费和其他费用。2011年的样板间装修费占营销费用的比重为4.61%,而此后为0;2011年的销售中心搭建装饰费占营销费用的比重为26.02%,2012年下降为3.52,2013年进一步下降为0;2011年的广告费占营销费用的比重为43.08,2012年下降到28.12%,而2013年又上升到49.73%;2011年的其他费用占营销费用的比重为0.84%,2012年上升到30.66%,而2013年又下降到9.07%,详见表3。

2安康市房地产营销费用变化原因分析

2.1外部原因在其他条件不变的情况下,安康市房地产市场的大势,在一定程度上影响着房地产的销售面积,从而影响着商品房销售额。2011年末安康市区商品房均价为4445元/平方米,进入2013年后,1月有一定幅度的上涨外,其他各月的销售价格以小幅波动为主,2013年安康市商品房价格基本稳定在2012年的水平。但是,在商品房销售面积方面,2013年为120.62万平方米,比2012年的121.69万平方米下降0.88%。从而使得2013年安康市区商品房销售额比2012年下降2.65%,详见表4。

2.2内部原因主要是营销费用控制过严,安康市多家公司规定房地产营销费用应控制在销售额的3%-5%之内,这一规定虽然符合房地产开发公司营销费用占销售额的比重要求,但未考虑对销售额的影响。

3从全国范围内看房地产供求失衡

2014年1-2月,房屋新开工面积同比增速-27.4%,房屋销售面积同比增长-0.1%,考虑到2013年1-2月房屋销售极高的基数因素,可以对短期房地产市场的走势得出以下结论:第一,销售量方面的表现依然处于高位;第二,新开工的下滑可能意味着开发商对于市场预期开始出现明显转变。2014年前三个月,全国30大城市商品房交易同比下滑20%左右,其中一线城市同比下滑40%,如果考虑到限购限贷政策已经持续三年之久,政策的边际效应早已过去的问题,此轮转变的核心因素应该是对房价上涨预期的快速调整。

4结论与建议

从上述分析可看出,安康市房地产企业为应对房地产市场变化,早在2012年就已从营销费用入手做出应对,尽管这种应对措施是消极的、被动的,但却是理性的,可保证企业在一定时段内安全度过房地产市场寒冬。但是,毕竟安康市房地产企业采取的这种应对措施是消极的、被动的,是以牺牲销售额为代价的,因此,建议安康市房地产企业应以积极措施应对未来的房地产市场变化:①定期预测安康市房地产市场走势,在市场走势未发生质变前应以积极的措施营销;②应以积极的观念进行房地产营销费用管理,不能管的过死、不能以节约房地产营销费用为管理目的,而应以促进房地产销售额增长为目的。

作者:王义莉陈兴平单位:陕西省安康市住房公积金中心安康学院经济与管理系

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