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我国房地产市场管理工作探讨

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摘要:从金融贷款政策、税收政策简单介绍了我国房地产市场宏观调控政策,分析了宏观调控政策存在的问题及社会影响,从法律层面提出了完善我国宏观调控政策的建议,最后指出对房地产市场管理工作最为深远的影响就是政府的管控。

关键词:房地产市场;政府;宏观调控

0引言

从20世纪90年代开始,我国的房地产市场开始迅猛发展,推动了国家GDP的增长,增加了政府的税收,同时也极大的提高了人们的生活质量。但是在房地产业发展的过程中,也出现了许多的问题,比如开发商恶意炒房抬高房价,增加了人们的生活成本。为了让我国的房地产市场健康、持续的发展,国家开始对房地产市场进行宏观调控。但是由于多方因素的影响,政府的宏观调控政策并没有达到预期的效果。分析其原因,主要是因为政府在进行宏观调控的时候,大部分是使用经济学思想来进行宏观调控的,对国家法律法规调整的重视程度不够。国家的宏观调控一定会引起房价的波动,而房价的波动又会极大的影响市场的稳定,激化顾客和地产商之间的利益冲突,很容易产生法律纠纷。近年来频繁的商品房交易纠纷正是反映了这一问题。

1我国房地产市场宏观调控政策分析

我国进行房地产市场调控的根本目的是为了实现房地产市场的持续发展,宏观调控政策也经历了从强制性干预的直接调控到发挥市场作用的间接调控的过程。在2005年—2014年之间,我国政府相继颁布了金融贷款政策、土地政策、税收政策、保障房政策等一系列的政策,对房地产市场的行为进行一定程度的规范。总体上来看,这几年间国家的宏观政策调控可以分为抑制→鼓励→抑制三个阶段。在2005年—2008年间,我国的房价不断上升,人们的生活成本大幅度的增加,怨声载道,大量的资本流入到了地产商的口袋之中。政府为了抑制房价的上涨,颁布了一系列的政策。

1.1金融贷款政策

国家规定,从2005年3月17日起正式取消住房贷款的优惠利率。个别区域的首付金额从总额的20%提高到30%。同时,在利用房贷购买住房之后,如果还要购买第二套,首付占比应该高于40%,贷款利率至少要为标准利率的1.1倍。如果房屋面积大于90m2,那么要缴纳30%的首付款。如果房屋面积小于90m2,那么要缴纳20%的首付款。

1.2税收政策

2006年5月,国家规定,如果个人将购买时间小于5年的房子向外出售,就需要缴纳全额营业税。如果企业出资为个人购买房屋,则需要缴纳个人所得税。在2008年—2009年间,美国的次贷危机严重影响了我国的房地产市场,为了扩大内需,政府开始颁布一系列的措施来扶持房地产市场的发展。中国人民银行将个人住房公积金的贷款利率和一年期贷款基准理论全面下调。同时将个人房贷的首付比例固定为20%,贷款利率的最低限额调整为基准利率的0.7倍。国家宣布,从2008年11月起免征土地增值税,个人销售住房或者购买住房不再需要缴纳印花税。首次购买90m2以下的住房时,契税税率调整为1%。在2009年—2015年间,我国的房地产市场再次爆炸。房价飞速上涨,造成了大量的房地产泡沫,政府为了抑制我国的地产泡沫,又颁布了一系列的政策来抑制房地产市场的发展。调控政策繁多而且力度也越来越大,同时对房地产市场的监管力度也在不断加强。从整体上来看,虽然我国的房地产市场调控非常频繁,但是房价并没有出现下降。在政策抑制时期,我国的房价也并没有出现长期下跌的趋势,只是放缓了增长速度。一段时间以后,房价又会开始上涨。宏观调控效果并不好。

2宏观调控政策存在的问题及社会影响

我国政府在进行宏观调控的时候,更多的是从经济学的角度来进行思考,而忽略了对法律法规的调控。所以,在进行宏观调控的同时,法律问题频发。我国的法律体系包括宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、自治条例等等,种类繁多。但是政府的宏调调控政策并不隶属于任何法律制度之内,而是政府对市场的管理行为,是一种政府行政行为。但是,即使是政府的行政行为,也要具有相应的法律基础。以“限购令”为例,我国的法律体系中并没有可以支持“限购令”的法律规章,而且“限购令”本身也与我国的宪法内容出现了冲突。我国宪法规定,每个公民都享有平等权,而限购令对不同户籍的公民进行区别对待,限制了公民平等购房的权利。除了法律问题之外,宏观调控政策本身的合理性也存在一定的问题。虽然宏观调控政策是政府处于某种目的而颁布的,但是在政策落实的时候存在很多不规范不合理的地方。比如,和法律法规相比,国家宏观调控政策变动过快,非常的不稳定。在房价上涨时进行抑制,在扩大内需时又进行鼓励,这种剧烈的变动加剧了房地产市场的不稳定,侵害了大量公民的利益。而且,我国的房地产调控政策的生效时间短,在颁布之后就立即进行施行。而房产交易本身就是一件漫长的过程,宏观调控对正处于交易期之内的房产交易造成了巨大的影响,导致大量的违约现象发生。

国家的宏观调控政策也对社会造成了巨大的影响。比如“退房潮”和“假离婚”问题。在2010年,国家对房地产的抑制力度不断加大,许多城市的房价出现拐点,房价的降低引发了许多业主的不满,在全国很多城市都爆发了业主与地产商冲突的事件,甚至有很多业主采用暴力维权的方式要求地产商支付自己的损失,很多的业主纷纷要求退房,引发大范围的“退房潮”。发生这种事件的主要原因就是房价的大幅度下跌导致很多业主的资产大幅度的缩水,很多的业主一夜之间损失几十万甚至近百万。“退房潮”加剧了业主和地产商之间的矛盾,也加剧了人们对政府的不满情绪,严重影响了社会的和谐与稳定。“假离婚”也是政府在进行宏观调控过程中爆发的一个大规模群体性事件。我国在颁布限房令、限贷令的时候,大多以家庭为单位,很多的人为了能够获得更多的贷款资格和购房资格,便以假离婚的方式来脱离政府的管控,导致离婚潮的发生。在假离婚之后,很多的家庭假戏真做,导致家庭关系的破裂,影响了社会的和谐稳定。假离婚行为严重影响了国家政策的落实,侵害了弱势一方的利益,是一种侵害国家利益增加自己利益的行为。而且离婚也会激化夫妻双方之间的矛盾,对家庭环境的和谐程度造成了巨大的影响,对夫妻的子女及父母造成巨大的影响。

3对完善我国宏观调控政策的建议

我国宏观调控政策的主要问题就是对法律法规的调控力度不足,所以国家在进行宏观调控的时候,也要密切的注意到这点。

3.1加大对法律法规的调控

宏观调控政策与我国现有的法律体系产生了巨大的冲突,严重影响了政策的合法性以及公信力。想要缓解这种状况,国家立法部门应该加强对现有法律体系的调整,减少宏观调控政策与法律体系的冲突,给国家的宏观调控建立法律基础。

3.2加大执法力度

法律能否发挥其自身的作用最主要的就是执法力度的强弱。当前我国的宏观调控政策不能发挥作用很大一部分原因就是执法力度不够所引起的。房地产管理部门应该及时的修改商品房买卖合同以使其与国家政策相匹配,尽可能的减少买卖纠纷的发生。

3.3完善司法体系

政府的宏观调控政策是基于我国社会主义发展状况而做出的,对我国的健康发展具有非常重要的意义,司法部门在进行司法审判工作的时候,必须要站在社会总体发展的角度上,与国家的宏观调控政策保持一致,推动社会的健康发展。

参考文献:

[1]刘寅,朱庄瑞.新常态下我国房地产市场变化分析与调整思路[J].现代管理科学,2016(7):73-75.

[2]高佳.浅谈如何做好房地产企业档案的规范化管理[J].科研,2016(12):249.

作者:刘建平 单位:太原市不动产登记中心

我国房地产市场管理工作探讨责任编辑:张雨    阅读:人次