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房地产市场存在问题与对策

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摘要:房地产是国民经济的支柱产业,不仅有较高的经济地位,而且还关系到社会的安定问题,也关系到社会发展前进速度。房地产市场发展是否健康关乎国计民生。近年来,随着房价的突飞猛进,房地产越来越成为我国广大民众倍加关注的领域,房地产发展问题一时众说纷纭,目前已成为社会发展的热点。文章旨在于目前我国错综复杂的房地产市场中找出其发展问题及其问题的根本原因,从而得出解决现阶段房地产市场中所存问题的参考性措施。

关键词:房地产市场;发展现状;改善

1我国房地市场发展现状

1.1我国房价过高,远超居民购买能力

在泡沫经济中,房地产起到了主宰作用,面对房地产市场的火爆情况,房地产市场进入了大幅建造时代,从而导致房产数量急剧增长。但是房产价格却永远看不到低价,这与开发商和诸多利益相关者有很大的关系,甚至存在人为操作的现象,改变了房子的性质,住已经不是房子的根本,从而就助推了房产的泡沫经济。通过相关数据统计,以2015年为基准,我国城市房价的平均水平在9728元/平方米,与10年的价格相比,上涨率达到92%。于此同时,2015年城市人均支配收入(约17500元)与2006年相比,10年的时间涨幅上升至86%。据此测算出我过目前房价收入比大约在15:1。房地产价格是否合理,房价收入比指标最有话语权,而且在全球各地都适用,这一指标的标准是5:1,也是世界银行测算出来的,而联合国的房价比标准是3:1。但是中国的房地产市场已经远远超过任何的标准,足以看出中国房地产行业的扭曲现状。天价房产让我国居民望房兴叹,与我国的居民收入水平差距太大,过多的房产因为居高不下的房价和不断地建造,商品房空置面积越来越大。

1.2负债过高,经营受国家政策影响大

负债经营作为企业融资的一个有效手段,过度负债,对于企业而言,并不是一个好事情。尤其是近年来,国家开始了对房地产市场的打击,从最初的政策支持到现在所有政策的取消,以及首付款比例的提高,都可以看出国家的打击决心。所有的这些严控措施,其目的都是为了让我国的房地产市场走出怪圈,走向正轨。虽然这些手段确实能稳定房价,让房地产市场步入正常化,但是改革即有受害者,因此对于房产企业而言,企业的近期压力不断增加。就我国房地产开发公司而言,由于国家在金融放贷、住房贷款等方面的各种调控措施的收紧,目前很多公司已经深刻的感受到了来自国家政策调控方面的压力。

1.3部分城市库存压力过高

以2015年的数据为例,我国共有7.2亿平方米房产未出售,有25.1亿平方米的房产属于期房,准备出售。也就是说,我国现在大约有32.3亿平方米的房产都没有卖出,按照去库存的周期来看,大约需要30.2个月才能出售完毕,超过库存合理区间上限67.8%。

1.4各线城市发展不均衡

近年来,国家政策不断调整,鼓励城市扩展,大力推进城市发展,从而也增加了房地产项目的不断建设。但是,我国的房地产并没有因为经济不平衡而采取局部发展房地产的办法,忽视了中国经济现状,全国各地都投资建房,从而导致房产经济不均衡。到2016年,北上广的房价分别是22075元/平方米、25470元/平方米和30661元/平方米。10年之内,我国一线城市房价就増加了10倍,増幅过大、居高不下,却依旧销量火爆。而随着经济飞速发展刺激的政府盲目圈地、卖地,大规模发展城市综合体,三四线城市的房地产库存越来越多。众所周知,很多三四线城市是人口导出性城市,经济结构较为单一,居民收入及购买为有限,大量房源的入市势必造成产品过剩。中国的三四线城市近两年开始面临“造城运动”所带来的“过剩危机”。

2我国房地市场发展存在问题的原因

2.1成本上升

建筑成本和土地成本的上升是房价上涨的首要原因。建房成本包括建筑材料、人工、机械设备和土地等,尤其是土地成本,在房价总成本中所占比重很大。随着人工工资的提高,人工成本的增高也是助推房价的另一原因。随着国家对土地管理的严格化,土地基本成为了稀缺资源,随着可用土地资源的减少,土地价格日益上升,拉动房价逐年上涨,最近几年更有资料显示各地方有房地产企业屡屡竞投地王的报道,天价平均土地价格争相出现。土地价格的上涨,比如会导致房价的水涨船高。

2.2房地产企业融资渠道有限

融资问题一直是我国房地产企业长期存在的问题。从我国的房地产企业资金需求来看,企业建房的资金来源既有企业自筹资金,也有贷款资金,其中贷款资金是最主要的资金来源渠道。据统计,我国房地产企业有70%的资金是通过银行贷款获得的,更有企业的资金贷款达到90%。也就是说,银行是房地产企业获得开发资金的主要渠道,自有资金在房地产企业内,应用到项目上的数量少之又少。单一的融资渠道是我国房地产行业的突出特点,也是比较尖锐的问题。

2.3房地产企业对市场把握不足

市场需求量分析不到位,无法根据市场需求进行调整。如果属于策划类失误,没有充分的调研时间,没有深入的调研,必然会增加项目的风险。但是对于市场的分析必要保证调研的充分性和全面性,以及科学性。只有全面深入调研,才能够对市场进行更好的定位,面对竞争对手才能够做到心中有数,不至于在竞争中迷失。有了调研,就能够摸清市场实际需求,从而采取合理的措施来应对各种问题。但是从现在的房地产市场上来看,调研问题一直是房地产企业的短板,而且受到利欲熏心,基本不考虑市场的具体情况。从而使得产品定位偏离市场需求,这也是造成当前库存压力巨大的原因之一。此外,这也使得营销策划成为空中楼阁。

3改善我国房地产市场中问题的对策

3.1提供符合市场需求的房地产产品

首先,房地产企业应该在了解购房者真正需求的基础上,来建造适合购房者的商品房,在库存上要“以人为本”。其实很多情况下,“房屋过剩”只是“房屋错误”。三四线城市经济较为落后,但并不意味着老百姓可以因为价格可以接受粗制滥造的住宅,正是因为三四线房屋基本都是自住型需求,所以更应该在质量上下工夫。其次,企业应该利用存量房发展多元化经营,除了商业或者住宅型楼盘。高库存积压一直是企业老大难的问题,面对积压的商品房,需要转换思路,一味守旧只怕难以摆脱这一块难哨的骨头。房地产企业可针对乡村旅游经济的发展,将旅游区县城内积压的商品房改造成养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业,构建复合型康养和休闲度假胜地;将符合条件的非住宅库存用于为中小学和幼儿园改善环境、通过政府提供给当地大学生创业电商、都市型工业地产等等利国利民的项目。最后,房地产企业应该提升物业公司管理水平。开发商们除了打造项目,还要着力改善居民的生活方式,在物业管理上提升社区管家服务,这些都做好了需求自然就来了。

3.2强化企业内部管控

首先,内控管理是企业应对企业风险的主要措施,必须加强内部控制,才能够把风险降到最低。房地产企业的各个管理部门应该都具有风险管控意识,通过定期召开内控管理会议,人员工认识到内控的重要性,要时刻与风险保持在一起,才能够发挥出内控的作用。通过优化企业绩效考核,加大内控管理的考核比重,以此来推动企业内控管理的发展,也让员工真正意识到内控对企业的重要性,从而将自身利益与企业内控联系起来,企业在有重大决定或计划时,都会根据内控的要求进行综合全面的考虑,提高决策的准确性,把企业风险降至最低。其次,管理部门和生产部门的内部控制进行有效区分,根据不同的工作方式制定合理的内控制度。最后,加强人员培训,提高内控管理能力。在房地产企业中,需要涉及到项目的建设,因此就需要在项目建设过程中安排专门的内控管理人员,通过走出去或请进来的方式来提高他们的专业素质,让他们不仅有理论,还有实践经验,充分发挥他们的优势,把项目建设过程中的风险进行有效控制。

3.3积极营销,促进消费者购买欲望

由于国家政策不会在可以预期的短时期内出现转向,而依靠举债经营又面临着资金链条锻炼的危险,房地产公司为了更好的发展,在未来必须开展积极的市场营销,通过能激发消费者消费欲望的各类营销措施,不断回笼资金,以应对举债经营模式下的资金难题,避免资金链条的断裂。要实现这一目标,房地产公司必须做到如下几点。首先,努力开展市场调研;对于房地产市场营销而言,紧紧把握市场趋势,是成功营销的关键,因此房地产企业必须要重视有关市场调研,通过强化调研,更好地认识市场发展和把握市场,从而为未来的市场营销奠定更好的基础。其次,在成本范围内适当降低价格,让利于消费者;价格无疑是现代市场营销的最有效手段。目前,房地产行业的过高价格已经成为整个社会指责的对象。对于房地产商而言,要推动营销,从而解决包括资金链条等在内的各类企业发展和行业发展问题,降低价格显然是一个很有效的手段。虽然从短期来看,降价对于房地产企业而言,有一定的损失,但是从长远来看,依然可以促进企业以及行业发展。

3.4积极拓展融资渠道

一般来说,房地产业的交易客体价值高,需资金量大。在任何时间段,融资的需求对房地产企业来说是存在的,缓解其融资难困境不容忽视。因此金融渠道的拓展、创新,都将给房地产业带来源源不断的活水,有利于其做大做强。主要措施有如下几点:①实现地产投资证券化,在控制风险的前提下,吸纳民间资本,建立房地产基金,加快完善信托业务以及房屋抵押贷款证券化业务;②进一步推进商业性银行股份制改革,让银行成为自身决策的主体,自担风险、自负盈亏;③避免地方保护主义或过分优惠外来资本,确保公平的资本环境;④适当引入外资,培育竞争机制,达到鲶鱼效应。

4结束语

房地产一直伴随着我国经济的发展,也是我国社会进步和发展不可缺少的行业。它所创造的价值在经济中占比很大,但是并不能因为对经济的贡献力量大而大肆发展房地产,无度的建设会导致社会和经济发展的不平衡。所以健康、稳定的房地产市场才是推进我国经济平衡发展的前提。因此想要保证房地产市场的有序发展,必须对房地产市场进行深入研究,克服种种困难,根据国家政策和发展方向适时调整企业发展规划,真正带动我国经济的发展。

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作者:李辉;莫佳雯 单位:大连财经学院

房地产市场存在问题与对策责任编辑:冯紫嫣    阅读:人次