房地产市场的并购态势分析范文

中国经济目前正处于经济增速下滑期、经济结构调整期和政策转向期三期叠加的阵痛阶段。根据国家统计局的数据显示，2015年上半年，我国的GDP同比仅增长7.0%，与2014年同期（7.4%）相比下降了0.4%；2015年1～8月，我国的房地产开发投资增速为4.3%，与2014年同期（13.7%）相比下降了9.4%。对比这两个数据可以看出，经济增长的乏力已经难以再支撑房地产的高增长，而房地产市场也已经由过去的供不应求进入了买方市场主导的“后均衡时代”。笔者基于对2008~2014年中国房地产并购市场的大数据分析，希望为“后均衡时代下”下中国房地产企业的转型和创新提供一些思路和借鉴。

一、中国房地产市场的并购形势

（一）并购规模：并购数量略有下降、并购金额高位增长2014年中国房地产市场的并购交易较去年在数量上有一定幅度的下降，但仍保持与相当的高位，同时并购金额大幅增长，平均交易股权比例也有所上升。2014年，中国房地产市场共发生了407起并购交易，较2013年下降了27.45%；披露金额的并购案例总计365起，共涉及交易金额530.16亿美元，较2013年大幅增长65.36%；平均并购金额为145.25万美元，较2013年也大幅增长126.97%；平均交易股权比例52.07%，较2013年提升2.76个百分点。从这四个数据的对比可以看出，目前中国房地产企业的分化已经较为显著：一面是资金流动性较为充足的房企在楼市下行周期内依然持续经营，另一面则是资金链紧绷甚至断裂的房企不得不通过大量出售股权进行并购交易以谋生存。

（二）交易状态：已完成和进行中的案例有所下降、已失败案例大幅增加2014年中国房地产市场的并购交易虽然延续了13年的火热态势，但由于楼市处于调控下的整体下行环境，致使以房企为标的并购交易变得更为谨慎，不仅开展并购洽谈的案例数量有所下降，进行并购交易沟通的时间更长，并购交易失败的概率也大幅增加。从并购交易的案例数量分布来看，2014年，中国房地产市场407起并购交易案例中，有301起处于交易进行中，较2013年下降了11.47%，占全部并购交易案例的73.96%；97起并购交易案例已完成，较2013年下降了55.71%，占全部并购交易案例的23.83%；9起并购交易案例已失败，是2013年的四倍多，占全部并购交易案例的2.21%。从并购交易的案例金额分布来看，2014年，中国房地产市场407起并购交易案例中，处于交易进行中的案例共涉及金额386.09亿美元，较2013年大幅增长75.76%，占全部并购案例总金额的72.82%；已完成的交易案例共涉及金额47.49亿美元，较2013年下降了52.79%，占全部并购案例总金额的8.96%；已失败的交易案例共涉及金额96.58亿美元，这一数额是从2008年至今七年来的最高值，占今年全部并购案例总金额的18.22%。

（三）国内外并购情况1.国内并购案例数量有所下降，但金额却持续增加2014年尽管整体的房地产调控氛围并未改变，但在“分类调控”的政策方针下，地方政府逐渐放松了限购，央行年末又持续推出了放松房贷和降息的新政，从而使得房地产的融资环境较2013年有所缓解，国内房地产并购市场的并购案例数量也随之有所下降，但调控下房地产市场的转型迫使进入并购市场的房企不得不大量出售股权获得资金，从而使得并购金额持续大幅增加。2014年，国内房地产并购市场共发生382起并购交易案例，较2013年下降了30.04%。其中，披露金额的349起并购案例共涉及交易金额393.68亿美元，较2013年则大幅增长了43.74%。2.海外并购进入高峰期在国内房地产市场风险日趋增大的同时，海外房产由于低廉的价格、优越的品质和较强的保值增值性正吸引越来越多的中国企业加入并购投资浪潮中。今年以来，除了复星、万达、禹州地产、碧桂园等传统房企纷纷在海外进行大手笔的并购投资外，中国人寿、泰康人寿、建设银行、中国银行等险资和金融机构也在海外花费巨资收购物业，房地产海外并购已经进入火热的高潮期。2014年，国内企业对海外房地产的并购案例共发生了20起，是2013年的两倍多。其中，披露金额的并购案例有11起，共涉及交易金额129.88亿美元，较2013年大幅增长了187.58%；平均交易股权比例71.50%，较2013年提高了6.5个百分点。3.外资并购增长显著在中国企业加快“走出去”步伐的同时，外资企业也将更多的目光投向了国内的房地产并购市场。2014年，中国房地产市场的外资并购案例共发生了5起，与2013年基本持平；其中，披露融资金额案例5起，共涉及交易金额6.6亿美元，较2013年大幅增长了320.16%；平均交易股权比例为90%，较2013年提高了28.33个百分点。

（四）交易类型：收购依然是最主要的并购方式但比例有所下降，而合资设立与资产收购方式则持续增加尽管中国房地产并购市场在持续升温，但通过收购方式进行并购交易的比例却在不断下降，而利用合资设立与借壳上市方式进行并购交易的比例则持续上升。这主要是因为虽然今年房地产市场遇冷造就了不少价值低谷，有利于抄底并购，但由于企业间经营模式与文化传统都有一定差异，简单收购容易造成“消化不良”，而合资设立与资产收购这两种方式能在有效的获得市场空间的同时规避潜在合并风险，因而受到了并购企业的青睐。从并购交易类型的案例数量分布来看，2014年，在中国房地产市场407起并购交易案例中，272起并购案例是通过收购方式进行的，较2013年下降了33.17%，占全年并购交易案例的66.83%，较2013年下降了5.72个百分点；66起并购案例是通过合资设立方式进行的，较2013年下降了22.35%，占全年并购交易案例的16.22%，较2013年提高了1.06个百分点；53起并购交易是通过增资方式进行的，较2013年下降了7.02%，占全年并购交易案例的13.02%，较2013年提高了2.86个百分点；12起并购交易是通过资产收购方式进行的，较2013年增长了33.33%，占全年并购交易案例的2.95%，较2013年提高了1.34个百分点。从并购交易类型的案例金额分布来看，2014年，在中国房地产市场披露金额的365起并购交易中，通过收购方式进行并购交易所涉及的金额为332.86亿美元，较2013年增长了33.99%，占全年并购总额的62.78%，较2013年下降了14.7个百分点；通过合资设立方式进行并购交易所涉及的金额为43.63亿美元，较2013年大幅增长232.40%，占全年并购总额的8.04%，较2013年提升了4.04个百分点；通过增资方式进行并购交易所涉及的金额为28.33亿美元，较2013年增长了60.24%，占全年并购总额的5.34%，与2013年基本持平；通过资产收购方式进行并购交易所涉及的金额为13.36亿美元，较2013年下降了31.81%，占全年并购总额的2.52%，较2013年下降了3.59%。

二、中国房地产并购市场的发展趋势

（一）房地产并购浪潮是“后均衡时代”的必然趋势2014年以来，由于信贷政策的收紧和楼市的整体下行，大量房地产企业资金链趋于紧张，一些实力雄厚的传统房企也难以自保。融创收购佳兆业就是其中的典型案例。根据欧美发达国家房地产行业的发展规律，并购是地产白银时代必然的发展趋势。美国住宅市场集中度主要通过并购融合的方式提升，TOP5开发商市场占有率从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年迅速上升至22.51%；1995年至2009年，Lennar、PulteHomes和Horton三大开发商共进行了47次并购。而根据博势智库统计数据显示，2014年，中国房地产市场共发生了407起并购交易，披露金额的并购案例总计365起，共涉及交易金额530.16亿美元，较2013年大幅增长65.36%。尽管2014年四季度至今，央行推出了一系列的刺激性政策，但由于房地产行业的整体转型和高库存压力，以及商业银行强化“风险控制”的考虑，预计房地产企业资金紧张的局面会在2015年下半年很难有较大的改善，而具有雄厚资金的优质房企则将抓住逆势并购扩张的契机，驱动行业整合，提高行业集中度。

（二）房地产基金将逐渐由债权投资走向股权基金近年来由于国家对房地产的持续调控，信贷政策收紧使得银行融资难度加大，房地产私募基金作为“体制外”的融资渠道，日益受到开发商的重视。根据清科数据显示，2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长，幅度达到79.1%，募资总额达到106.67亿美元。根据中原研究中心数据显示，在2014年房地产私募基金总体规模飞速上涨，增速超过200%。预计当前房地产私募基金存量已达6000亿元，到期时间则约为明年二季度。但由于目前房地产开发商正面临着债务压力和高库存压力，而房地产私募基金的显著特点是其对投资收益率要求远超其他渠道，且到期即要求偿付，再次展期的难度非常大。未来以债权为主的房地产基金将面临极大的偿还风险。而股权基金由于是自己持有，长期经营，在选择合作方时对信用、运营能力、盈利能力等都有更为详尽的调查，因而具有更强的抗风险能力。此外，商业地产、养老地产、旅游地产等近年来快速发展的持有型房地产细分市场也更适合股权性基金介入。因此，未来的房地产基金将逐渐由债权投资走向股权基金。

（三）房企与金融机构的跨界联姻将渐成潮流房地产属于资本密集型行业，对于资金的需求极为强烈。而2014年1月国务院办公厅的《关于加强影子银行监管有关问题的通知》（国办107号文）不仅禁止信托公司开展非标准化理财资金池业务，而且也禁止私募股权投资基金开展债权类融资业务。而这两类被禁止的影子银行业务的资金原来主要流向了房地产行业。国家对房地产持续的调控倒逼房企不得不拓展新的融资平台。一方面，房企寻求与商业银行的深度合作。商业银行不仅有较大的储蓄来源，而且有稳定的现金管理功能，房企若能与银行进行股权捆绑，无论是前期的融资，还是中期的按揭，抑或是后续的信贷资源补充，都可以收到降低交易成本的效果。因此，早在2013年下半年，已经有包括万科、恒大、越秀、新湖中宝等在内的超过30家房企“涉银”。另一方面，由于移动化联网的兴起打破了行业的界限，不少房企都积极拥抱互联网金融，力图抓住行业先机。2014年8月，房企老大万科借道淘宝尝试进入互联网金融营销；2014年9月，平安集团旗下房产电商平台——平安好房宣布其已和绿地集团、世茂地产、越秀地产以及同策、伟业、新联康等中国国内多家房地产业大佬结成金融战略合作；2014年11月，远洋地产与京东集团旗下的互联网金融平台展开跨界合作，采用互联网金融众筹的方式，针对远洋地产在全国范围内项目进行营销尝试。在社会融资沧海横流，互联网金融和“P2P”异军崛起的大背景下，中国金融已经进入“资本性、技术性双重脱媒”时代，未来随着房地产金融政策边界突破、宽松货币政策周期的来临，中国房地产企业与金融机构的联姻将越来越多，合作方式也会不断创新。

作者：成立 单位：中国人民大学土地管理系博士