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房地产市场发展对策研究

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1建立与辽宁省经济发展水平相适应的房地产业发展体系

针对我省的实际情况,低收入者与中高收入者并存,且中低收入者占较大比例,那么如何满足这种多层次的住房需求,考验着政策制定者的智慧。针对于此,本文提出,如果对低收入者也采用同高收入者相同的市场化手段,极易产生贷款违约现象,由此,风险由会房地产行业向银行体系转移。造成整个经济的整体风险。有鉴于此,我省应建立市场化与政府政策相结合的运作体系,实现目前状况下人人有房住,而不是人人买得起商品房。比如,政策可以利用经济适用房、保障性住房、廉价房和廉租房等来使低收入者有房住,而让高收入者购买商品房,实现人人有居所,不同的人不同的住房模式。

2支持金融体系引导房地产发展的方向

房地产业的发展需要大量的资金,因此离不开金融业的支持。现阶段,辽宁省房地产行业的库存量极大,很多房企的空置率居高不下。针对此种情况,作为房地产企业融资、筹资主要手段的银行,应在房企贷款发放标准及比例上有所限制,对于库存量很大的房企应限制其继续贷款,在其消化库存后再恢复贷款。而对于购买者,要适当放宽其贷款购买的条件,比如,降低首付款比例,鼓励购买二套房,刺激改善性住房需求等等,借以帮助企业消化库存,缓解房企颓势和由此产生的经济低迷。

3保持房地产价格的基本稳定

良性发展的房地产市场是在各项调控机制的作用下,数量和结构上达到供求基本平衡,价格波动在合理范围内保持基本稳定。房地产价格的不合理波动,会通过相关产业链条对经济运行起破坏作用。因此,我们要注意防止房地产价格波动超过经济健康发展所允许的范围,价格的上涨和下跌均不能超过25%。如果房价上涨过快过高,就会使房价收入比更趋于扩大,人民群众住房需求的满足就会受到抑制。而近年,我国经济形势有所下滑,特别是东北三省,下降幅度照发达省份来得更大。因此,作为辽宁省而言,在调控房价的过程中,要注意防止房价下降幅度过大。如果房价下降幅度过大,很可能导致买房者的房贷“断供”现象发生,“断供”会把风险传导到银行体系,引发银行系统性风险。同时,房价下跌会把消极情绪传导到消费者那里,消费者会预期房价会进一步下跌,进而不会购买房产,那么房地产行业就会在这种恶性循环里继续恶化下去,正所谓“买涨不买跌”,最后波及其他实体经济和整个宏观经济领域。因此,保持房地产价格的平稳,防止暴涨暴跌是政府的明智之举。

4政府出台指导意见使房地产供给与市场需求相适应

供给和需求的平衡在经济学中是市场的理想状态,也是实践中市场参与方追求的理想结果。不过在房地产市场中,所谓的平衡不仅仅是数量上的平衡,也包括结构上的平衡。不过,不管是在数量上,还是在结构上,房地产行业仅靠市场本身无法实现这种供给和需求的动态平衡。因此,政府就需要进行政策的合理引导。对于高档商品房,可以利用税收等手段进行供给调控;对于保障性住房、廉价房、廉租房等的住房建设,要采取政策倾斜以及税收、财政补贴政策,提高供给数量满足中低收入阶层的实际需求。当房地产企业的供给量大于消费者的需求量时,也就是房企库存量难以消化时,政府应出台相应政策指导银行贷款和社会资金不要再进入房地产企业,造成库存量的进一步高企;或者出台适度的刺激政策,降低购买者的买入门槛,如,降低首付比例、放宽二套房政策、允许购买多套房产、买房落户等多种刺激方案,帮助房企降低库存,进而避免房企动荡会波会及整个经济的系统性风险。目前,辽宁省就属于供给大于需求的状况,因而,政府可以参考上述意见。在理顺与市场关系的前提下,充分承担公共调控的任务。

5拓宽我省公积金的覆盖范围

现阶段,我国公积金制度的覆盖范围比较有限,只有像大型企事业单位和公务员群体能够受益于此,而像广大的中小型企业雇员、合同工、临时工和下岗员工等一些真正需要保障制度的弱势群体并未受到公积金的保障覆盖范围。对于此,辽宁省可以尝试探索对这些人提供公积金的保障措施,在全国范围内率先把真正需要保障的中低收入群体囊括进去,满足他们的基本住房需求。具体办法可以是,首先把公积金委托给专业的投资机构来保证公积金的保值增值,然后利用公积金的增值部分向中低收入者提供低息贷款,或者向某些无收入又无房屋者提供定向无息贷款,这样,公积金的真正功效就能够体现出来。通过此种办法,公积金才能够实现真正的覆盖,成为真正需要房屋的购房者的有力保障。

6政府购买廉租房用以逐步代替廉价房

廉价房也就是经济适用房,是我国为了保障中低收入群体住房需求的具体体现。纵观各国解决此种情况的具体措施,廉租房也是行之有效的方法之一。而且廉租房不需要租用者提供购房成本,可以大大降低住房需求者的进入成本,因此,可以说是见效快、成本低(针对住房需求者)、可行性强的住房政策。但是,由于其盈利性低决定了市场化的房地产企业也许并不愿意提供此种房地产类型,那么政府就要通过财政政策来提供。具体办法可以是,政府根据需房者收入的高低采取不同的住房政策,将市场中有实际需求的中高收入者纳入到商品房市场中,而将低收入者纳入到廉租房市场中,由此实现房地产市场中不同层次的合理供求关系,实现市场经济层面和社会发展层面的共同和全面前进。而对于廉租房的房源问题,政府可以购买房企的存量房,因为,现在房企的空置房数量很大,尤其是辽宁省沈阳市,若政府以成本价或较低价格收购符合规定的空置房,这样既可以盘活企业资金,又可以省去建造廉租房的各种成本和费用。可以说,这是政府、房企、租房者和社会的共赢,是一步盘活和协调各方资源和力量的活棋。

7针对辽宁省特点全面完善房地产税收制度

现阶段,经过房地产行业的全面调控,我省房地产行业的发展相对滞缓,房地产企业库存量很大,尤其是沈阳市,那么政府就可以出台针对现阶段实际情况的财政政策措施。针对沈阳市近年来房地产交易量持续下滑,房市持续低迷的情况,可以相应下调流转税,并且合并相关税种,比如可以将房地产转让环节的营业税、土地增值税、契税等进行相应合并,并适度降低税收比率,从而提高房地产的流转速度,活跃房地产交易。

8商业地产与住宅地产协调发展

东北三省属于老工业基地,尽管近年发展迅猛,但经济发展相对南方仍比较滞后,因此,在商业地产的需求上也不如南方经济发达省份来得巨大。盲目一味地搞商业地产会使企业经营遭受不必要的动荡,加剧企业资金链的紧张,波及经济的其它方面,也造成了社会资源的浪费,以及由此产生的机会成本。基于此,政府在制定政策的时候就要审慎对待商业地产的审批,不应追求面子工程,搞一些不需要的规模庞大的商业地产项目。要针对实际情况,把社会资金分流到最需要它的地方,比如住宅地产中的普通商品房、保障性住房和廉租房的建设中去。协调好两者的比例,促进经济的健康发展。

作者:邓丽丽 黄英 单位:沈阳工程学院

房地产市场发展对策研究责任编辑:杨雪    阅读:人次