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货币政策房地产市场论文

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一、我国房地产市场对货币政策的影响

1.房地产的货币政策传导机制。房地产的价格会受到利率高低的影响。第一,房地产价格的财富效应。房价的上升增加了消费者的名义财富值,导致消费增加,加大需求量,同时上升的房价会增加消费者对自身未来收益的预期值,同样增加消费,扩大需求量。第二,托宾的Q投资效应。一个国家对房地产行业的投资会通过刺激社会消费进而扩大总投资和总需求,导致总产出扩大的路径最终影响整个国民经济。第三,房地产价格的信贷效应。很多资金需求者会以房地产为抵押向银行借款,因此若房地产价格升高,直接会影响到控制这些抵押物的银行的资产负债情况;反之银行的信贷政策也是房地产商是否进行投资的决定因素。房地产价格上涨,会通过推动整体信贷规模上涨的方式推动投资和产出,而房地产价格下跌,会在一定程度上萎缩全国信贷规模,对投资和产出起负向刺激作用。

2.房地产对货币需求的影响。企业和居民对货币需求的动机会因为房地产价格的波动而发生改变,货币需求的总量也会因此发生变化。第一,房地产价格上升的同时,人们的名义财富也会有所变化,也就刺激了货币需求。第二,房地产价格上升会带动交易量的增加,交易必然会用到货币,市场上对货币需求量因此就会增加。第三,房地产价格上涨以后,房地产的持有量就会增加,相应的货币持有量就会减少,也就是说人们的资产结构会发生变化,货币持有需求的减少,货币需求从而会降低。由此可见,房地产对货币需求产生的影响是多方面的,三种因素相互作用,从不同的角度影响货币政策,因此房地产价格波动会对货币需求造成不确定性的影响。

二、货币政策对我国房地产市场的影响

货币政策的变动影响宏观经济状况,在这个过程中会涉及房地产行业。房地产泡沫的产生源自于国家对房地产行业的过度投资,虽然在一定程度上保证了该行业的平稳快速发展,但同时也带来了房价持续增高不下的状况,面对这一现象中国人民银行也有相应的措施,提高个人住房贷款利率,压缩投资和需求。

1.资金供应量对房地产市场的影响。适量的货币资金流入到房地产市场中可以在一定程度上减轻房地产交易的资金压力,扩大需求量,从而促进价格的确定和成交,同时充足的资金供给使得利率相对降低,即房地产商的资金成本下降,促进房地产投资。从宏观角度看,宽松的货币供给会涉及经济社会的各个方面的发展,其中消费者收入的增加使得居民手中名义财富得以增长,进而增加居民对房地产等耐用品的购买;然而过度的货币供给会产生通货膨胀,此时房地产价格的上涨是一种假象,此时房地产泡沫随之产生。

2.信贷政策对房地产市场的影响。第一,房地产开发商在商品房开发初期需要大量的资金支持,而其获取资金的来源主要是向银行借款。宽松的货币政策使得房地产开发商更容易获得所需资金,充足的资金供给能够有效的加速房地产的开发和建设,直接结果体现在产出量的快速增加,供给的增多又会进一步通过供需规律影响价格。第二,分期付款是促进房地产消费的有力工具,信贷约束放松会导致消费者更易获得房地产抵押贷款,进一步刺激房地产需求,从而推动房地产价格上涨;房贷的条件放松会增加对房地产的需求,且由于一般以房地产作为抵押物进行接待房地产价格变动将影响信贷规模,进而影响消费和投资,最终影响宏观经济。第三,资金需求方的真实财富值会随着房地产市场价格的变化而变化,进而会根据资金需求状况调整其借贷需求。第四,银行信贷政策的宽松与紧缩受其资产负债拥有情况的影响,由于银行会接受以房地产为抵押的信贷业务,因此房地产价格的变化通过影响银行的资产进而影响银行的信贷政策,上世纪中期东南亚各国历史经验表明房地产价格的变动对资金信贷具有显著影响。

根据货币政策理论,国家制定的利率提高,使得房地产企业贷款的成本增加,增加的成本往往会以售价的形式最终由消费者承担;同时,从需求角度分析,利率提高使得消费者贷款的成本提高,增加其还款压力,造成购买同质房产的成本上升,同样会提高房地产的市场价格。因此货币政策的制定涉及到社会的多个方面,央行对利率的调整的意图更多的是为了向市场、投资者传达警惕房地产泡沫的信号。

作者:张晓琳 单位:河北经贸大学

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