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通货膨胀效应房地产市场论文

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一、房地产市场快速发展时期通货膨胀的路径偏离

通常而言,经济高速增长都要归因于投资、消费及出口等的拉动,且投资和消费贡献极大。根据马克思扩大再生产理论,第Ⅰ部类存在优先增长趋势,但第Ⅱ大部类也需有一定的增长,用以满足两大部类增长所需的ΔV和M/X需求,如果第Ⅱ部类增长不能满足增加的需求,便会在经济增长同时伴随一定水平的通货膨胀。我国开始改革开放至1998年这一经济发展过程验证了这一点。

(一)房地产市场快速发展期我国通货膨胀路径的偏离1998年以来,我国通货膨胀在原有路径上发生偏离(如图2),从1998年开始,我国CPI增长由过去的大起大落变为较平稳的低位小幅震动,并出现几年负增长。可见,随着我国房地产市场的迅速发展,我国经济呈现世界经济体发展中罕见的高经济增长与低通货膨胀并存的现象。在此期间我国投资的快速增长带动了经济高速增长,却出乎意料地未出现严重通货膨胀。由表1可见,自1998年以来,我国持续保持较高经济增长速度,最高年份为2007年,达到14.16%的增长率,而CPI却出现较低水平上涨,其中有9年时间CPI上涨在2%以内(包括4年时间负上涨),经济面临通货紧缩风险[4]。2008年物价指数上涨最多,也仅为5.8%,属于较温和的通货膨胀。另外,我国在保持较高增长速度同时,最终消费需求的贡献有8年时间都小于投资贡献(如图3所示),消费需求拉动明显不足,成为特有经济现象。从1998年开始至2013年,我国全社会固定资产投资增长仍保持较高速度,其中有9年时间增长率超过20%,最高年份是2009年达到29.95%,其余年份除1999年外增长率也都不低于10%。较高的投资增长率和不足的国内消费需求同时存在,居民消费价格指数又在低位增长,这些现象似乎有悖于马克思扩大再生产两部类平衡规律,并使我国通货膨胀变得不可预期,唯一能够解释这种经济现象的便是我国房地产商品化的快速发展。

(二)房地产市场对通货膨胀的抑制效应我国1980年开始推行住房商品化,但由于具体政策尚属空白,房地产市场商品化只能在探索中进行,各经济组织、个体、经济制度等都在探索中适应这种重大改革。如图4所示,我国房地产经历过探索式发展后,1998年开始迅速发展,商品房自由买卖使得改善自身住房条件的需求迅速增加。我国开始住房商品化前,由于原有经济体制下人们住房大都是单位分房,因此住房支出占收入比值极低,同时住房条件也较差。随着住房商品化的实施,单位福利分房制度被逐渐取消。原有住房条件差,新家庭又失去福利分房机会,因此对居住用商品房的需求迅速膨胀。近15年来,房地产开发企业平均每年新开工房屋面积中,供居住用的普通住宅面积占近80%,高档别墅、公寓又占了4.05%,两者之和达到84.05%,剩余的生产经营用房屋仅为15.95%。可见房地产企业开发的房产也主要为满足这种消费需求。商品房属于长期资产,但在房地产市场兴起后的一段时期,占房地产市场主要部分的居住用房屋主要用于满足人们基本居住需要,具有完全消费资料属性①,房地产开发绝大部分应归为第Ⅱ部类生产,而所占比例极低的办公及营业用房屋开发属于第I部类产出。根据马克思扩大再生产理论,由于商品房需求骤增,这种特殊消费品具有占用流动性大的特点,在第Ⅰ部类高速增长期,与两部类(V+ΔV+M/X)相对应的收入将有很大份额用于购买第Ⅱ部类产出的商品房,商品房价格逐年上涨。人们为满足最基本居住需求,不得不改变消费倾向,节制普通消费品购买,以满足相对昂贵的住房需求。两大部类普通消费的抑制必然使国内消费需求难以拉动,消费价格指数也因此在经济较快增长时期仍处于极低上涨水平,甚至出现通货紧缩迹象,因此房地产市场兴起将通货膨胀推离原有路径。我国自2000年以来,城镇居民人均可支配收入与房价同时增长,但商品房并不能拆分为每平米购买,也不能按使用时间段平均购买,而只能整套获取。这样,购房者不得不一次性支付较大数额房款或首付款。如表2数据,2000年,我国城市居民年人均可支配收入为每人6280.0元,若以三口之家测算,两人收入共12560元,供养一名未成年人。2000年我国城镇人均居住面积为20.3平米,住宅商品房平均售价为每平米1948.0元,该户购房总价款为118633.2元,相当于两人收入的9.45倍,即使采用房屋抵押贷款的形式取得住房,按照30%的比例支付首付,也相当于2.83年收入总和,抛除生活必要开支,需要近6年时间才可完成积累。由此消费者必然改变原有消费倾向,节制普通消费用以支付购房需求,2000年我国消费者价格指数仅上涨了0.4%。另外,随着房地产价格泡沫的充斥,购房总款与城市居民人均可支配收入之比有提高趋势,对消费也继续起着抑制作用。房地产市场对通货膨胀的抑制不仅因为商品房吸收流动性大,还因为商品房总需求增长迅速。2007年之前,我国保持平均9.95%的经济增长速度,而居民消费价格指数除2004年外都低于2%,甚至有三年时间该指数变化为负,而同一期间,商品房销售额却出现高速增长,最高时为2005年的69.23%。2000—2007年,年商品房销售额占国民总收入比值也呈递增趋势(如表3),房地产市场迅速发展使本应出现的通货膨胀并未出现。房地产市场发展对通货膨胀的抑制作用被掩盖在经济增长背后,这种抑制使中国投资过热拉动的经济增长并未受到通货膨胀的威胁,反而促进投资规模进一步扩大,这掩盖了两大部类不平衡的潜在威胁,使我国在发展房地产市场过程中很少主动预测该市场发展趋势和调整周期[5],难以做到未雨绸缪。如2008年我国“四万亿”计划,虽然让2009年房地产市场重新振作,但却让我国与世界市场相脱节的房地产市场进一步偏离,并出现2013年的反弹性增长,使房地产价格泡沫继续膨胀。总之,由于第I部类中V和M较多,房地产市场发展成为改善住房需求的重要部分,对V和M的购房满足减少了对其他消费品的需求,由此CPI持续低位上涨。但当房地产完全成为投资品时,这种形势便会逆转。

二、房地产市场调整期的逆向通货膨胀冲击

房地产市场发展具有周期性,经快速发展之后,必然会达到饱和,继而陷入低迷[6]。饱和的房地产市场真正属于投资品市场,房地产也成为第I部类产出。房价内充斥的泡沫一旦破灭,社会扩大再生产的两大部类比例便顿时失衡,造成逆向通货膨胀冲击,且伴随房地产市场的产能过剩。

(一)房地产市场部类转移房地产市场由第II部类向第I部类的转移包含两个层面:一是房地产新开发面积中居住用房屋比例减少。从2008年开始,房地产开发企业新开发房屋面积中,无论普通住宅还是高档别墅、公寓所占比例开始持续下降,同时,办公楼及商业营业用房屋等所占比例开始逐年上升。后者明显属于两大部类生产中的C部分。根据马克思两大部类平衡理论,两部类的C都由第I部类生产,根据图5所示的房地产用途变化趋势,房地产开发正逐渐向第I部类转移。二是由于居住用房地产属性转变,此类商品房也转变为第I部类产出,这是对经济影响最主要的部分。房地产具有消费资产和投资品双重属性[7],由于商品房用途由最终获取者确定,而不是房地产开发企业决定,其属性也取决于购房者的需要和预期。在购买的商品房满足居住需求之后,购房者继续购买的商品房便成为投资的一种方式。此时购买者增加的房产主要用以赚取租金或增值收益,因此居住用房屋的投资品属性变得更强,并逐渐变为社会再生产的第I部类产出。这种转移可能产生两方面影响:一方面,由于房价泡沫破灭,在房价看跌的形势下,投资于房地产的预期收益减少[8]。根据资本追求利润的特点,商品房需求将下降,商品房成为产能过剩产品。另一方面,由于房地产开发时间较长,生产规模难以自由收缩。房地产价格上升时期,潜在的房地产投资规模过大被隐蔽,房价泡沫破灭时,占经济活动重要地位的房地产投资过快问题便会显现出来。如果我国继续依靠投资拉动带动经济增长,便会造成第Ⅰ部类的(V+ΔV+M/X)过多,向第II部类购买的普通消费资料增加,没有商品房的第Ⅱ部类产出便不能完全满足两部类消费需求,从而出现通货膨胀。我国现今房地产市场正处于这种过渡期,房地产市场向第I部类的过渡,使我国不得不面对由此可能产生的通货膨胀冲击。

(二)我国房价泡沫破灭压力表象我国房地产高速扩张之后,价格泡沫逐渐形成,现今房地产价格泡沫破裂压力增大[9]。首先,作为实物资产,房地产使用已趋饱和。我国房地产市场从1998年开始获得迅速发展,进入明显的扩张期。2008年“四万亿”计划的刺激使房价反弹程度较大,到2013年底,我国商品房价格、销售面积都出现非正常速度上涨,12月份同比价格上涨最高达21.9%,全国商品房销售量增长了17.34%,城镇人均住宅面积高于32平米。商品房的需求趋于饱和,一些城市出现大打折扣销售以及抛售现象,过剩的商品房供给短期内难以消化。其次,作为投资品,房地产投资收益低下。房地产作为投资品可获得的收益主要包括租金、增值收益、更多的动迁补偿等,这三类收益的赚取都须以其实物使用形式为基础。在实际生活和经营求难以挖掘的情况下,房地产投资价值降低。如今,我国房地产市场平均收益率下降,年净租金收益与房价的比例大都低于2%,小于银行一年期存款利率3.25%。一些商品房空置的“零租金”现象愈加突出,我国商品房空置率已高于20%,一些大中城市呈现所谓的“鬼城”[10]。投资于无租金低价格上涨的房地产市场等于资金受到侵蚀。再次,维持房地产发展的资金链支持削弱,行业资金周转困难。房地产业是资金密集性行业,其发展离不开强大资金链的支持。我国房地产投资资金中自筹资金的比例一般为30%左右,其他主要依靠商业银行提供的资金,包括房地产开发商向银行获取的20%左右的直接贷款、个人购房时采用住房抵押方式向银行所贷款项,两种方式所获银行资金量极高。近几年,房地产业的直接贷款比例下降,2010年直接贷款比例就开始下降为17.30%,其后两年都在15%左右,2013年在房地产市场获得极强增长的情况下也仅为16.11%。长时间的银行信贷收紧使房地产商降价抽身的压力加大。银行资金支持削弱使得房地产商资金链条紧绷,时间愈长,房价泡沫破灭压力愈大。

(三)房地产调整期的逆向通货膨胀冲击引致因素中国房价泡沫存在已成为事实,但房价泡沫一旦被硬性挤破,其直接后果便是通货膨胀冲击。首先,房地产市场的流动性释放施压于通货膨胀。房地产吸收资金量大,对物价指数影响也大。1998年房地产市场快速发展以来,我国出现罕见的高增长低通胀态势。2008年政府采取的4万亿刺激计划,使2009年物价指数出现暂时紧缩。2013年房地产市场出现反弹性增长,并导致令金融业措手不及的“钱荒”。2014年5月份一些城市房地产销售价量双降,CPI增幅却创今年来新高。可见房地产市场对物价的影响力量之大。若房地产价格失控性下跌,房地产市场不但不能吸收流动性,还会因房地产抛售挤出极多的流动性,加剧流动性过剩,给经济造成极大的通胀压力。2014年6—7月份,房地产市场低迷趋势明显,而不同于2013年的“钱荒”,一些银行开始主动设计新的放贷方式,以寻找资金的投向,这可说明银行流动性比较充裕。其次,银行次贷风险加大。房地产价格泡沫破灭时,购买者若选择弃房,银行不得不对商品房进行拍卖,抵押物价值存在损失显而易见,这种损失主要表现在两个方面。一方面是作为抵押物的房地产价格下跌,这种价值减损是最基本的减损,银行可以采取一定的措施规避部分风险。近几年我国商品房贷款的严格控制,减少了这种抵押房估计价值下降造成的风险。另一方面是抵押用房地产拍卖价格的下降损失,实际上银行面临更大的损失便是这种拍卖损失。因为房地产价格过高,房地产需求变弱,二手房有价无市。商品房按照市场估价拍卖,通常都会流拍,如2013年温州弃房进入首拍后,成功率还不到5%。经多次拍卖、多次折价后商品房才能成功拍卖,这种价值减损及拍卖费用是风险的实质来源。若房价泡沫破灭,弃房急剧增多,银行风险会更大,可能导致局部性金融危机。再次,地方政府债务存在危机风险。随着城镇化进程加快,各城市承载力不足,基础设施建设需要巨大投入。地方政府在推出新产品“空地”之前,需要预付很大一部分动迁支出。所有支出是每年财政收入所不能弥补的,因此地方政府大规模举债,并通过出让土地使用权来弥补。房价泡沫破灭将导致土地出让难以实现,甚至出现房地产商想要“退货”现象,地方政府收入锐减。支出增加和收入下降共存的结果便是地方政府债务危机的开始。政府作为公共管理部门不能破产,最终不得不靠增发货币来解决债务问题,货币的增发必然会加剧通货膨胀。总之,我国房地产抑制通货膨胀时期基本结束,对房地产市场的过度依赖可使经济失去对新形势的适应能力。在我国根本的结构性矛盾没有完全解决的情况下,持续通货膨胀压力会加大。若持续使用计划性的救市政策,人为推高房价,只能助长社会投机活动,使房地产泡沫持续膨胀,最终可引发通胀全面爆发。

三、政策启示

房地产市场是我国经济发展到特定阶段的产物,该市场的快速发展是由我国人口数量大、经济高速增长所决定的。但房地产市场具有周期性特点,在经历高速发展之后必然面临低迷,而且不同于普通商品,房地产市场调整需要较长时间。而我国房地产市场是从无至有发展起来的,中间经历的高速发展阶段不会重现,因此任何经济体的长期发展都不能过度依赖于房地产市场。首先,应转变经济增长对房地产市场的过度依赖。由于虚拟经济极易引起经济体较大的波动,要实现经济持续健康发展,我国应回归实体经济,适当放松对一些领域的进入约束,解决相对短缺部门的资金紧张问题,实现经济持续健康发展。其次,应转变地方政府财政对房地产市场过度依赖,实现地方政府财政收支结构合理化。由于“土地财政”的存在,地方政府债务随着“动迁—卖地—再动迁—再卖地”的循环会愈加膨胀,危机风险会愈来愈大[12]。因此地方政府债务问题的解决首先必须从改变房地产过度依赖着手,减少为动迁支付的费用及相关部门开支,减少高成本举债,将发展重心重新转移到地方特色产业中,培养新支柱产业,增加税收和其他财政收入,逐步解决债务问题。再次,大众投资者应转变对房地产市场过度依赖。重视房地产市场与证券市场在吸收流动性方面具有替代性,如2014年我国房地产市场调整,而下半年我国证券市场指数上扬可在一定程度上反映这种关系。因此我国首先应健全证券市场制度,重树投资者对证券市场信心,分流部分挤出的流动性。同时拓宽民间资本对实体经济的投资途径。要改变人们对解决自己未来养老问题的担忧,发展养老产业,健全养老保险制度,增强人们对养老制度的信任,使其将部分收入投向养老保险,还可吸收部分剩余流动性。转变对房地产市场过度依赖是从根源上解决房地产市场存在问题的关键,将有利于我国投资增长、物价指数、经济增长回归正常路径,促进我国经济社会可持续全面发展。

作者:刘海莺 张华新 单位:辽宁大学 经济学院

通货膨胀效应房地产市场论文责任编辑:杨雪    阅读:人次