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风险分析的房地产市场论文

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1我国银行业采取的是有追索权的住房抵押贷款合同

我国银行业在这方面采取了同样的审慎措施。选择的是以追索权形式提供的住房抵押贷款,多数合同文本中都有类似如下的条款“抵押期满,如债务人不能偿还债务本息,又未与乙方达成延期协议的,按法定程序处理抵押房地产,清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的,乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的,乙方应退还给甲方。”这条看似简单的格式条款。就意味着在中国房地产市场上,购房者是不可能通过断供止损的。因为银行在拍卖了购房者抵押给银行的房产之外,其对购房者的债权还是同样存在的,可以继续通过其他司法手段对购房者进行强制执行。在我国当前的情况下,断供者往往是以投资为目的的购房者,其个人资产一般情况下大于其住房抵押贷款不少,因此在这种情况下银行并不会由于购房者断供邓兴华,等:中国房地产市场风险分析城市规划与管理而承担房价下行的风险,而恰恰是购房者会承担由于银行拍卖抵押资产过程中房产这一抵押物过度折价以及断供而产生的信用违约、利息以及相关司法费用和滞纳金。因此购房者才是真正意义上的风险承担者。在我国当前的银行住房抵押合同实务中,银行完全将自身的风险通过追索权条款转移到了住房抵押贷款的借款方身上。自身的金融风险则已经部分转移。

2他国房地产市场变动的启发与意义

2.1我国金融体系受房地产直接冲击的影响较小我们通过上面的分析已经可以看出,我国金融体系并不会直接收到多数购房者断供与否的影响,同时由于我国没有自然人破产制度,所以虽然在经济下行期可能出现少数购房者由于断供或者个人资产不足而造成相关贷款无法及时回收造成一定期限内的坏账,但从长期来看,由于其债权的永续性,在购房者收入提升和经济水平回复之后,银行的住房抵押贷款不会出现大规模的损失,也就是意味着在我国不会出现美国次贷危机一样的大型银行和金融机构纷纷倒闭的情况,但存在由于购房者在房价下行的同时依旧承担巨大的还款压力的可能性,一旦出现可支配收入减少的情况,其消费开支也会进一步降低,从而减弱内需。因此这一情况看,除了稳定房地产市场,在关注金融机构与银行业的同时,更重要的继续深化其他行业的改革创新,一方面利用制度创新和科技创新推动相关行业的发展,另一方面也需要改革收入分配机制,确定人民群众在购房还贷的同时有确切的收入能够满足日常消费。由于消费结构出现变化而导致经济波动。

2.2我国应当明确房地产市场的风险共担我们可以看到,在我国实际上断供并不会给购房者带来任何好处,由于其住房抵押贷款合同中追索权条款的存在,一旦断供,购房者只是获得了短期内的现金流的便利,但在长期内由于银行债权的存在和相关费用的产生可能产生债台高筑的可能性。在这一意义上来说,也需要银行和相关媒体加强宣传,在保护房地产行业平稳发展的同时,让购房者更为理性的权衡自身的购房决策,避免出现双输的局面。由于我国银行业监管较严,银行风险管控中为了自身的利益所在,往往喜欢在合同设计和权益转移上使得其自身完全规避于风险之外,虽然这保证了在房地产风险期间金融行业的稳定,但也反映出金融行业市场化程度与创新水平不足,不能给购房者在住房贷款上更多的选择,也使得我国住房者和房地产企业独自承受房价波动的风险。作为一个市场化的行业,应该允许金融机构更多的创新,也避免我国购房者承担过分的风险而没有止损手段,从而可能使得我国在经济下行的情况转为日本经济的情况。

2.3我国银行业应该需要注意企业贷款风险如上所述,由于追索权条款的存在和银行对于购房者的风险管控,实际上在个人房贷一部分,无论市场如何波动,对金融行业的影响都是有限的,我国并不存在与美国一样的金融危机的基础,但是由于大量银行贷款是以开发商抵押整楼而贷出的,开发商与自然人不同,其债权受到开发商自身资产负债比的影响,同时开发商可以通过自身的破产程序使得银行的相关债权归于消灭。因此这可能会是我国金融行业需要注意的风险来源。需要金融机构审慎对待。

作者:邓兴华 秦祺 罗丹 单位:对外经济贸易大学 国际经济贸易学院 对外经济贸易大学 法学院

风险分析的房地产市场论文责任编辑:杨雪    阅读:人次