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房产税与房地产市场价格及结构探讨

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一、上海房产税的政策效果分析

我们将以上海房产税试点改革前后房地产市场的相关统计数据为基础,通过对比分析房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标,评价上海房产税改革试点的政策效果。

(一)房地产企业开发投资:房产税的政策效果分析

房地产企业本年投资完成额可以作为反映房产税政策推出后对房地产投资预期影响的指标,本文将通过这一指标分析房产税政策对房地产市场价格与结构的影响。从历年房地产企业的投资完成情况来看,受金融危机影响,2009年房地产企业完成投资额仅比2008年小幅增长1.83%;随后房地产市场迅速回暖,2010年上海市房地产企业的投资完成额增长了35.47%;2011年初上海房产税试点以来,虽然房地产企业投资总额持续上涨,但上升趋势与试点前相比明显减弱,仅为13.79%。上海房产税政策初步遏制了商品房的过度供给状态。从市场结构来看,历年住宅投资约占全部完成投资总额的60%以上,因而房产税试点政策对住宅投资影响程度更大。2010年住宅投资增长33.87%,而2011年则回落至19.16%。从投资占比角度来看,2011年上海市房产税试点改革实施以来,普通住宅投资占整个住宅投资的比重有所上升,约为71.98%,而别墅、高档公寓投资比重则相对下降,为28.02%;从投资增速来看,两者涨幅均有所下降,特别是别墅、高档住宅投资增长幅度最小,为9.90%。这表明房产税实施以来,上海市房地产投资结构已经发生变化,房地产企业更注重建设普通商品住房以满足广大中等收入阶层的住房需求。这其中的政策含义是,房产税从供给角度调整了房地产企业的投资偏好,增加了普通商品住房的投资,减少了高档住宅、别墅的投资建设,优化了住房供应结构。

(二)房地产交易市场:房产税的政策效果分析

1.上海市商品房销售额分析。房地产企业投资完成情况仅能间接反映房产税政策对市场预期的影响,而房地产销售情况则可直接反映调控政策对房地产市场价格与结构的影响。除2009年外,商品房销售额持续下降,而房地产企业商品房完成投资额却逐年上升,这从一个侧面反映出上海房地产企业商品房投资报酬率下降,同时从商品房连年下降的销售面积也可以反映出上海商品房的空置率不断上升,房地产泡沫不断增大。住宅销售额占整个商品房销售额的比重由2008年的84.98%下降到2011年的77.81%,表明房地产调控政策在一定程度上抑制了市场投机需求。其中普通住宅销售额占整个住宅销售额的比重由2008年的79.15%下降至2010年的64.71%,而2011年(房产税试点后)这一比重重新上升到67.02%;别墅、高档公寓的变动则与之相反。其背后的政策含义为,政府多管齐下的房地产调控政策导致市场中各类商品房销售额均有所下降,普通住宅销售比重却显U型变化特征(拐点2011年为房产税试点时间),因而房产税在一定程度上抑制了投机者的需求(特别是对高档住宅、别墅的需求),优化了住房市场结构,相对减少了高档公寓、别墅的销售,增加了容积率较低的普通住宅交易。

2.上海市商品房售价分析。上海市商品房平均销售价格总体处于增长趋势,但增长趋势有所减弱,其中最高涨幅为2009年的56.68%,2011年商品房平均销售价格仅比上年增长0.96%。从结构上分析,虽然商品房平均销售价格整体处于增长态势,但是住宅平均销售价格在2011年有所下降,比2010年下降5.07%,而别墅、高档公寓平均售价增长5.79%。其原因在于,受到土地资源稀缺性及政府房地产市场调控政策的双重影响,房地产开发企业普通住宅开发比重上升,别墅、高档公寓开发比重下降,引起别墅、高档公寓的供给大幅减少(其销售面积下降了25.60%),因而别墅、高档公寓的平均销售价格逆市而动,出现小幅上涨。

(三)房地产租赁市场:房产税的政策效果分析

房屋租赁市场与购房市场存在一定的替代关系,根据经典资产定价方程,在不考虑房地产泡沫的条件下,房价可以看成未来预期租金流的现值,那么租金上涨必然会进一步推高房价,两者呈同向联动关系。房产税改革必然会对房屋租赁市场结构产生影响,同时房屋租赁市场的波动也会影响到购房市场。历年房屋出租面积呈现出增长趋势,但增长速度逐年降低。从市场结构来看,住宅出租面积除2009年增长10.66%外,2010、2011年分别下降16.47%和12.93%。其中,普通住宅出租面积在2011年增长了31.17%。其背后的政策含义是,高房价的“挤出效应”使一部分人由房产交易市场转而进入租赁市场,同时地方政府的限价及限购等措施使相当部分的外地消费者也被迫进入租赁市场,进而导致普通住宅出租面积增长。

二、结论与政策启示

通过对比分析上海房产税试点改革前后房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标,得到关于房产税政策效果的结论如下:

(1)房地产泡沫仍在增大。上海房地产企业商品房年度完成投资额逐年上升,而相应的商品房销售额却下降。这表明商品房空置率不断上升,房地产泡沫仍在增大。

(2)房产税产生了抑价调结构的效果。上海房产税试点以来,虽然商品房平均销售价格总体处于增长趋势,但增长趋势有所减弱。同时普通住宅投资占住宅总投资的比重增大,别墅、高档公寓的投资比重相对下降;商品房销售额逐年下降,而其中普通住宅销售额的比重却有所上升,呈现出U型变化趋势。这表明房产税起到了抑价调结构的作用。

(3)限价及限购等购房管制政策具有局限性。普通住宅出租面积在整个房屋出租面积下降的情况下仍处于增长状态,表明限价及限购等购房管制政策难以区分房地产市场中的“真正需求者”与“炒房者”,短期内可致房价下降,而长期则陷入“越调越涨”的怪圈,因而不是一种理想的长效调控机制。相反,征收房产税能够加重“炒房者”的房产持有成本,迫使其退出房地产市场,减少投机需求,抑制房价的非理性上涨,这表明房产税是一种长期有效的调控工具。房产税试点对房地产市场供求双方形成税收约束,在抑制房地产投机行为、引导房地产企业提高普通住宅的投资比例、增加房地产市场上中小户型的需求、减少商品房的空置率、活跃房屋租赁市场方面取得了一定成效,但仍需在以下两方面完善税收及配套政策:

(1)扩大房产税试点范围。比照上海模式,并结合当地房地产市场发展状况,动态调整房产税率,实行差别化征收;增加对中小户型住宅的税收优惠,优化房地产市场结构。

(2)建立房地产市场长效调控机制。逐步取消限购、限价等行政管制措施,代之以税收、金融等市场化调控手段,逐步建立起房地产市场长效调控机制,形成规范的经济调控体系。(本文来自于《税务与经济》杂志。《税务与经济》杂志简介详见.)

作者:尹音频 魏彧 单位:西南财经大学财税学院

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