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模糊权重的房地产市场评价

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1模糊综合评价

在房地产市场中,很多问题并不是绝对肯定或者绝对否定,同时,严格意义上的判别标准,传统的数学方法难以对此定性,而模糊综合评判方法可以很好地解决该类问题,提供了针对房地产市场指标判断模糊性和不确定性问题的有效方法。同时,在房地产市场中,对市场形势造成影响的主要因素有多种,传统数学方法结果单一,不能满足房地产形势综合评价的需求,而模糊综合评判方法得到的最终结果为多元素向量,包含丰富的信息,克服了传统数学方法评价结果单一性的缺陷。综上,文中采用模糊综合评价法以及改进多层次模糊综合评价法对房地产市场情形进行综合评价。在复杂的大系统里,有很多因素需要全面考虑,各个因素之间还有着不同的层次关系,利用单层次模糊综合评判模型很难得到正确的评判结果。此时,需要把评判因素按照某种属性分类,模型先对每一类指标进行综合评判,再对得到的评判结果进行类之间的综合评判,以上就是多层次模糊综合评判问题。多层次模糊综合评判模型的建立。

2房地产市场监测指标处理

房地产市场的影响因素很多,有城房指数、吸纳周期、量价弹性、土地转化率、房地产开发投资强度、开发资金杠杆率、购房人信心指数、个人贷款使用率、住房可支付性指数以及房价合理性指数。若采用单层次模糊综合评判模型,难以很好地反应模型特性,会对综合评价结果产生影响。针对该问题,改进的系统将房地产市场评价指标分为住房销售指标、土地开发指标和购房人指标3类,这样评价模型可以先对以上3类指标进行综合评判,然后再对每类评判结果进行类之间的高层次综合评判,增加了本文模糊综合评判模型的合理性。

3改进原理及创新点

以上基于专家评价的模糊综合评价模型中,指标权重的设置在综合评判时有着重要地位,指标权重的大小直接影响评价结果。在多级评价模型中,专家首先需要对每一级指标进行评价打分,在逐级计算之后,主观性也会叠加。在基于专家评价的模糊综合评价模型中,计算B时,A由专家根据自己的经验给定,因此,B也会带有一定的主观性,通过两级分别运算,两次运算的主观性叠加,使得最后的评价结果的客观性不是很高。针对该问题,我们对以下两点做出改进:

1)在常见的基于专家评分的模糊评价模型的基础上,设置了针对房地产市场的“房地产市场形势客观评价标准”,以防止专家对指标的偏见,增加了模糊模型综合评价结果的客观性。

2)针对房地产市场情形的特点,提出了相应的“房地产市场形势重要性模糊子集”,利用“房地产市场形势重要性模糊子集”来确定矩阵A,将权重用设置的模糊权重来表示,在一定程度上分散专家对于某个指标权重的人为主观性,使得权重更加符合实际。利用建立客观评价标准和分散专家主观性的方法,减少了专家的偏见,增加了综合评价结果的客观性,使指标的权重确定更加符合实际,评价结果更为准确。基于模糊权重的改进的房地产市场综合评价法作为山东省房地产信息与预警预报系统的一部分,通过了山东省住房和城乡建设厅组织的由多名院士、教授组成的专家评审组的验收,评审组在进行考核后认为,基于模糊权重的改进的房地产市场综合评价系统可以更真实更有效地对山东省房地产市场情形进行评价,为政府制定相关政策提供了有效依据。

4结论

在分析房地产市场情形预测的需求,以及基于专家评价的模糊综合评价模型的权重设置存在的不足的基础上,提出相应的改进模型。依据济南市房地产市场历史真实情形,对城防指数、吸纳周期和土地转化率等10项关键指标设置了客观标准,同时在模型中引入了模糊子集,用5个评价术语分散了主观性,提高了对房地产市场形势评价的客观真实性,为政府监管部门指定相关政策提供了依据。(本文来自于《济南大学学报.自然科学版》杂志。《济南大学学报.自然科学版》杂志简介详见.)

作者:花景新 薄煜明 陈志敏 单位:南京理工大学自动化学院 山东城市建设职业学院

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