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物业税对房地产市场的影响

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一、物业税将改变城市土地管理模式及房地产运营模式,降低房地产的初始购置成本

持有不动产每年所缴的物业税,包含了土地出让金在受让期的分摊额,改变地方政府一次性收取土地出让金的城市土地管理模式。物业税可以在土地国有的制度下实施课征。香港、新加坡执行物业税,其土地仍通过政府批租实施管理。与我国目前的土地批租方式相比,香港、新加坡土地批租的出让金通过年租金制度缴纳,土地使用权购买者通过竞拍等方式取得土地使用权时,除当期一次性支付一定比例的出让金外,其余在土地出让期限内并入物业税按年缴纳,年租按房地产价值的一定比例计算。这种方式将土地出让金通过在出让期限内的分摊,按地方政府无法在短期内收取全部的土地出让金,减低了地方政府过度批租的利益冲动,使国家在土地批租的宏观调控逐步通过市场调节。房地产业是资金高密度投入的行业。一直以来,银行贷款是主要融资方式,虽然国家为了防止房地产过热,在地产金融政策上颁布了一系列法规对房地产融资渠道进行限制,要求提高自有资金比例,但是限于行业自身特点,对银行贷款仍然保持着很强的依赖性。特别是在现行的房地产操作模式下,从获取土地到开始销售的融资费用,因贷款规模和其他因素导致贷款期的不确定性而加大,这些费用虽然最终转嫁到消费者身上,但由于市场因素的变化,极易形成由于经营风险导致金融风险,威胁社会经济的稳定健康发展。首付土地出让金数额的大幅度降低,部分税费由房产的持有人每年来支付,房地产商的开发成本和所占用的资金量都会相应减小,减轻融资压力,降低金融风险。城市土地管理模式的改变,使房地产开发商无法再用新获得的土地作抵押进行贷款,现行的房地产抵押贷款政策也将面临调整,消费者的按揭模式也发生变化。对于终端消费者而言,构成房地产初始购置价格的重要组成部分—土地开发成本及后续开发成本的大幅度降低,标志着房地产初始购置成本的降低。

二、物业税使房地产需求回归理性

开征物业税,降低了房地产的初始购置成本。从理论上推算,在购买新房这一环节上,消费者至少可降低10%至20%的购房成本,使购房者的“门槛”大为降低。但是,每年缴纳的物业税直接加大了使用成本,业主将承受月供与税费的双重压力,而且使用成本的支付是直接支付,无法通过融资渠道解决。另外,由于税值会随房产的升值而提高,后期缴纳的物业税无法准确预计。这些将形成房地产的“平买贵用”现象,有可能出现买房容易养房难的情形。对于需求市场而言,影响其消费倾向的主导因素可能不是购买能力,而是使用成本的负担能力。特别是那些经济实力不强的家庭,可能会由于购房“门槛”降低而提高消费标准,但又负担不了使用成本,进而降低消费标准,终端市场将会受到一定程度的压制。所以,物业税提醒居民在住房消费中量力而行,理性消费,增进资源有效配置,成为抑制非理性需求的重要杠杆。从另一个侧面看,房地产的投资利润空间和投资价值降低,炒楼风险加大,成为商品房二级市场交易量减少因素。另外,由于使用成本的加大,初始购房的按揭贷款偿还风险加大,进而影响房地产市场的需求。物业税将成为抑制投机需求的重要杠杆,降低房地产市场的投资活跃度。对房地产租赁市场而言,物业税的开征使投资房屋租赁成本明显增加,房租也会有所提高,而租赁市场恰恰是以低收入者为主要承租对象的,过高的房租不利于住房资源的市场化流动,风险也会提高,市场将会减少很多个人投资者。目前在房地产市场以“买房出租”作为投资的形式将会受到打击,进而动摇投资类物业的市场前景。物业税将成为抑制投资需求的重要杠杆。

三、物业税将成为推进房地产市场健康发展的稳定器

投机炒作是房价上涨过快的一个重要原因。近几年来,一些地区住宅供求紧张、房屋价格快速上涨的众多因素中,市场中供给与需求信息不对称,开发商大量囤积土地甚至房源是一个不容易忽视的因素。房价上涨幅度的加大,又吸引了投资及投机炒作者。另外,目前我国正处于快速城镇化进程中,大量人口涌入城市,成为房地产市场主要需求者,加之城市建设中大量拆迁形成的被动需求,在一个较长时期内住房需求量仍将保持旺盛势头。面对旺盛的市场需求,开发商本能的趋利冲动,行政性手段无法实现控制房地产市场的泡沫风险的目标,行业性的金融政策的控制效果有限,现行的房地产税收调节手段仍局限在交易阶段,并且开发商及投机炒作者将政策形成的成本转嫁给终端消费者,这些手段对有效需求和有效供给的平衡效果不显著。物业税的开征对开发商而言,最直接的影响因素为,土地闲置成本大幅度加大,已建成未能售出的空置成本大幅度加大,从而对开发项目的销售、建设均构成了潜在的压力。商品房若不能尽早开发并售出,开发商将面临很重的物业税负担。物业税的开征,将促使开发商认真研究和分析有效的市场需求,降低闲置成本和空置成本对开发利润的抵减。此外,由于物业税以房地产的市值为税基,修正房地产市场结构性矛盾,解决住房市场高端供应饱和、低端供应不足的问题,从而对高档物业特别是别墅比重偏大的结构失衡状况起到调节作用。

四、税率设计和优惠减免政策将影响房地产市场的稳定

物业税税率的高低,对房地产市场的风险,加剧房地产市场的波动和震荡,增加对金融安全的危害,甚至会给社会带来极为不稳定的因素。税率过低,将直接造成政府目前的财政收入大幅减少,使政府加强城市基础设施改善公共服务的能力受到很大制约,同时造成对房地产市场的调控过弱,乃至加剧房地产市场的震荡,从而对房地产市场的稳定产生负面影响。物业税必须设置优惠减免政策。物业税的优惠减免政策必须惠及低收入的弱势群体家庭。(本文来自于《山西财经大学学报》杂志。《山西财经大学学报》杂志简介详见.)

作者:赵建利 单位:太原市房产产权登记中心

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