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入市对房地产市场的影响及规制

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一、相关背景

(一)“入市”的涵义

“入市”指的是让农村集体建设用地实现与城市国有土地同等地位的健康流转模式,不需要先经过国家征收然后转变为国有土地的途径,而是可以直接进入土地交易的一级市场。十八届三中全会中的表述即是“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”

(二)入市的驱动因素

随着城市用地日益紧张,不断抬高的土地价格导致房地产价格的飙涨。通过放开农村集体建设用地市场,可以有效盘活农村闲置的建设用地,补给城市稀缺的土地资源,改变房地产市场供小于求的被动局面,实现房价的合理下降。另外我国集体土地价格相对较低,开发商往往非法购买低价的集体土地谋取利益,导致农村土地非法买卖市场的形成。在此过程中可能会损害农民的权益,扰乱农村土地管理秩序。这就要求政府通过制度改革将其合法化,从根本上保障农民的利益。同时,国家征收集体土地的补偿往往较低,土地资源收益的城乡配置出现不平等,城乡差距逐步扩大。最后,农村集体建设用地的“入市”是统筹城乡发展的重要举措,是优化城乡资源要素配置的重要渠道。

二、对房地产市场的影响

(一)积极影响

正如前文所述,农村建设用地的直接入市,能够缓解城市建设用地的紧张局面,改变供求格局,平抑房价。同时,集体建设用地的直接入市能够打破国有建设用地的垄断格局,充分发挥竞争机制的优势作用,使农村集体晋升为建设用地买卖的新的合法主体,推动了市场主体的多元化,有效打破垄断格局。另一方面,土地隐性市场大量存在,房地产交易秩序出现混乱,农民权益受到损害。农村集体建设用地入市改革能够促进相应法律法规的完善,使集体建设土地的交易甚至小产权房的买卖规范化,维护农民的权益。当然现今的宅基地依然不是入市改革的对象,小产权房的买卖仍然被政府明令禁止,但是农村集体建设用地的逐步、全面入市已是大势所趋,只是有待法律和政策在实践中进一步完善和推进。

(二)消极影响

土地隐性市场一旦合法化,不良开发商可能会更加肆无忌惮地低价收购谋取利益,进行大量的房地产投资,加大政府的管控难度,这也是国家禁止小产权房交易的原因所在。房地产建设用地的急剧扩大,导致投资过热,甚至引发市场泡沫,进而影响房价的稳定,不但没有起到平抑价格的作用,反而加剧了市场波动。当然,这并不是否定今后将集体建设用地进行房地产的开发,相反的,如果始终禁止其进入房地产领域,会加剧城乡二元化经济结构的扩大,建立城乡统一的市场将无法实现。综上,集体建设用地的入市对房地产的影响有利有弊,但总体上始终是利大于弊的。只有推动农村集体建设用地的逐步、全面入市,并以有力的法律保障作为后盾,就能有效促进房地产市场的良性发展。

三、入市的法律规制

(一)完善相关法规

之前的相关法规规定只有国有土地的使用权才可以依法转让,显然这已不符合现今改革的发展要求,首先无论在形式或内容上,应该赋予农村集体建设用地使用权的转让在法律上与国有土地的同等地位。然后,出台相应法律法规进一步系统设置建设用地入市的制度架构,规范交易秩序。

(二)加快明确权利主体

建立城乡统一的建设用地市场,使集体建设用地入市逐步规范化,首要前提是须尽快解决农村土地普遍存在的主体混乱问题。随着十八届三中全会提出要赋予农民更多权利,当下更应该加快确权工作,以明确集体建设土地的法律主体。因此,做好确权、登记、颁证工作是实现农村土地入市有序流转的前提,也能充分发挥这一改革对房地产市场的积极影响。

(三)确保竞争机制的实质公平

农村土地入市要想真正起到抑制房价的效果,显然需要竞争机制的引入以及利益关系的重建。然而如何实现这一机制的实质公平,还需要法律的规制和保障。需要充分发挥反不正当竞争法对交易秩序的维护作用;通过招标、拍卖等公平方式确定受让人;为维护实质公平,在适当情况下还应为农村土地的买卖提供便利。

(四)将年度用地计划纳入法治轨道

实现农村集体建设用地的有序入市,需要将政府的管控手段纳入法治轨道。年度用地计划就是其中的一个重要方面。政府必须按照法律的规定来规划集体建设用地入市的范围和进度;并将集体建设用地纳入到建设用地的年度计划中,实现城乡的统一规划。农村集体建设用地的市场化和自由化,赋予农民更多的利益,对于房地产市场今后的发展也将产生极大影响。然而如何真正发挥制度优势,促进房地产市场的良性重构乃至我国社会经济的总体变革,则必须通过法律的手段实现合理规制。(本文来自于《法制博览》杂志。《法制博览》杂志简介详见.)

作者:江凌 单位:浙江工业大学法学院

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