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房地产市场经济指标短期预测

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一、盘锦市2013年上半年房地产市场现状分析

1.房地产投资分析

2013年上半年盘锦市完成房地产开发投资84.18亿元,同比增长7.4%。其中,6月份完成房地产开发投资额26.81亿元,同比增加20.9%,环比增长近一倍。在2013年前5个月出现单月房地产投资较2012年同期个别月份显现负增长,并出现投资乏力预警之后,6月份投资增长明显,有改善年度投资向好发展的态势。

2.房地产销售分析

2013年上半年盘锦市新建商品房销售额64.13亿元,同比增长17.4%。上半年商品房销售面积157.27万m2,同比增长11.1%。其中住宅销售面积140.12万m2,占商品房销售的89.10%,占绝对主导地位。上半年期末待售面积140.19万m2,较2012年同期增加46.9%,市场待售面积呈现负增长的良好表现,与2012年同期存量明显正增长的情况不同,本年度房地产市场去库存能力提高明显。

3.房地产价格分析

2013年上半年盘锦市商品房销售均价维持在4075元/m2,房地产市场均价较2012年底上涨3.48%,较一季度上涨1.04%,整体价格保持平稳。其中住宅类地产均价3875元/m2,价格同比上涨2.18%。商业营业用房均价为5969元/m2,涨幅明显,较2012年底上涨13.26%。

二、盘锦市房地产市场三大经济指标短期预测

近4年盘锦市的房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额三大指标数据呈上升趋势,且具有非线性的特征,若采用传统的线性回归模型预测,准确度不高。灰色GM(1,1)模型是以原始数据一次累加后生成的1-AGO序列为基础而建立的。1-AGO序列经过了数据光滑度的处理,更准确地描绘了短期内指标数据的变化规律。因此笔者采用灰色GM(1,1)模型对盘锦市2013年年度指标值进行预测。选取2009—2012年盘锦市房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额年度数据作为原始数据序列,代入预测模型,分别得到三个指标的预测模型为^x(1)(n+1)=163.7769e0.3899696n-105.7121195、珋x(1)(n+1)=373.786e(0.22735n)-323.2663、^x(1)(n+1)=1424.447e0.1744n-1270.49。代入参数n值后,得到2013年盘锦市房地产市场三大经济指标预测值。将2013年整年的三大经济预测指标值,减去上半年已有的实际完成值,从而得到2013年下半年三大指标预测值。

三、预测结果分析及房地产市场运行建议

1.预测结果分析

分析预测结果,2013年盘锦市房地产市场三大经济指标呈稳定增长趋势。截至2013年6月,盘锦市房地产市场房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额三大经济指标完成值分别为84.2亿元、157.3万㎡、64.2亿元。从上半年完成值来看,房地产市场三大经济指标相应完成预测值的34.95%、34.52%和34.26%,与2012年同期43.86%、37.60%和36.82%的完成率相比,上半年房地产投资速率明显有所减缓,商品房销售面积和销售额完成比率基本持平。为达成三大预测指标,下半年房地产投资额应达到156.72亿元,商品房销售面积达到298.31万m2,商品房销售额达到122.98亿元。但受到上半年国家政策变化和宏观经济不确定性的影响,大部分房地产企业资金链条开始收紧,资金缺口逐渐扩大,市场完成下半年房地产投资156.72亿元的任务稍显乏力。与此同时,下半年市场销售表现或与预计值有所偏离,销售减量趋势明显。

2.房地产市场运行建议

基于2013年下半年盘锦市房地产三大经济指标预测值预测和分析,2013年上半年盘锦市房地产市场三大经济指标完成情况较2012年有所下降,2013年下半年任务较重。为消除2013年下半年盘锦市房地产市场可能存在的不利因素,确保完成预测指标值,引导房地产市场健康、稳定发展,笔者对盘锦市2013年下半年的房地产市场运行提出以下三点建议:

(1)加大招商引资,实现市场供给和住房保障协调发展。继续加强招商引资,加强具有盘锦地域特色的品牌地产项目研发和扶持,引进养老地产、旅游地产等开发模式,吸引外埠房地产开发商来盘投资。完善包含廉租住房、公共租赁住房、棚户区(旧城)改造用房等住房的“多层次”住房保障体系,实现2013年新开工12026套(户)中当年基本完工9900套(户)的目标,加强保障性安居工程后续管理,做到分配对象、分配过程和分配结果阳光、透明。

(2)释放有效需求,实现供给和需求良性互动与对接;挖掘市场有效需求。把握消费者需求方向,打造具有盘锦特色的高中低端地产,吸引不同层次的购房者,深层次地解决市场结构性问题。完善特色地产的开发、经营、管理等产业链集合发展模式,创建盘锦特色养老地产和旅游地产模式,实现循环经济。通过丰富的地产品牌建设和销售模式,激发潜在的消费者购买力和购买热情。

(3)完善行业管理,实现政策供给和市场监督相互促进,建立盘锦房地产市场信息管理系统。无论是存量房屋还是增量房屋全部纳入产权产籍城乡一体化信息管理系统,利用信息管理平台公开发布商品房销售许可、待售房源、交易量、价格走势等信息,完善房地产统计和信息披露制度,引导企业理性投资,居民合理消费,降低消费者对市场的过度预期。(本文来自于《沈阳建筑大学学报.社会科学版》杂志。《沈阳建筑大学学报.社会科学版》杂志简介详见.)

作者:刘亚臣 张帅 蔚筱偲 单位:沈阳建筑大学管理学院

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