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在a<c的条件下,如果b>d,则(购房,观望)和(观望,购房)是模型的两个纳什均衡;如果b<d,则(观望,观望)是唯一的纳什均衡,即占优纳什均衡。a>c是一个相当宽松的条件,由模型本身就可以得出,也即(购房,购房)必然是模型的一个纳什均衡。一旦处于此均衡中,则社会将处于房价不断上涨,民众迫不及待购房的恶性循环之中。

要避免这种结果,使其不是唯一的纳什均衡,只有b<d,即在一人观望的情形下,另一人购房的效用小于观望,也就是说对购买者而言,外部市场的吸引大于房地产市场。如果购房者买房仅为了投资,则可以通过拓宽其他投资渠道,引导资金流向股票、债券等其它投资领域来给房地产市场降温;或者打破某些领域的垄断屏障,鼓励民间资本投向实体经济来消除投资房产的吸引力。

而对于购买者的刚性需求,由于房产对于他们的效用近乎无限大,因此不能通过外部渠道来抑制这种需求,只能通过增加保障房来减弱消费者对于商品房的需求。显然,存在(购房,购房)和(观望,观望)两个纳什均衡的结果只会使房价要么持续上涨,要么持续下跌。

综上,结合中国的实际情况,在a>c的条件下,模型出现的结果类似于我国2005~2009年房地产市场的情形:开发商资金充足,住房需求强劲,房价处于不断上涨之中。

2008年以前,由于民众强烈的住房需求以及房产的保值、增值功能使得b>d,房地产市场的唯一纳什均衡是(购房,购房),这解释了房价持续上涨的原因。2008年,房价出现了短暂的回调,恰如b<d时出现的情形。这是因为金融危机使很多投资者资金撤离房地产市场,即观望的效用大于购房,从而出现(观望,观望)这个纳什均衡,房价不断下跌。到了2009年,由于政府托市,投资者纷纷看好房地产的投资功能,又使得b>d,房价重新进入上升轨道。

2010年,由于政府采取了严格限制对开发商的贷款规模等一系列对房地产市场的调控措施,使开发商资金日趋紧张,出现了a<c的情形。但政府其他方面的措施并不完善,从而没有出现(观望,观望)的纳什均衡,也即政府希望的房价下跌的结果并未出现。相反,由于b>d,房地产市场出现(购房,观望)或者(观望,购房)的均衡结果。房价维持在高价水平小幅波动。

通过以上分析,可知仅仅通过提高利率、调高自有资金比例、限制开发商贷款规模等措施来使开发商资金链断裂,无法达到降低房价的目的。必须配合其他政策,诸如拓宽房产投资者的其他投资渠道,废除垄断领域准入限制,加强保障房建设等,以引导资金流向房地产以外的领域,才能降低高昂的房价。

作者:杨玲 单位:武汉理工大学经济学院

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