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地方房地产市场的结构性探析

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一、对于房地产行业中相关利益方的理论性动机博弈分析

在房地产相关的博弈中,通过对以上文献综述中所涉及的理论,对其最主要的博弈方大致可分为如下六方:中央政府、地方政府、地产商、银行、游资及最终消费者。其中对于通过购房保值者,由于对住房市场投资于投机难以区分,因此暂且均归于游资类,特作此说明。

1)博弈方--------地方政府地方政府一直是低房价的最大阻力。因为房价的升高对GDP增长作用明显,而GDP增长是考核官员升迁的重要指标,因此一地房地产销售总额占当地GDP的比重侧面反映着地方政府对中央调控政策执行的意愿;更重要的一方面源于土地,及房产相关税收是地方政府财政收入的重要来源。所以土地及房地产相关税收占当地财政总收入比重也是影响当地楼市好坏的重要经济指标。

2)博弈方--------银行银行一方面贷款给地产商买地盖楼,间接控制着开发商的资金链;另一方面提供按揭贷款给住房需求者,控制着需求者的购买力。所以房价的攀升银行是最大的利益攸关方。所以住房按揭贷款与地产商贷款总额占整个银行贷款规模之比也是衡量一地地产泡沫大小的重要指标。

3)博弈方--------地产商房屋造价与房价之比衡量了建筑成本对开发商的影响,比值越高说明泡沫越小,反之说明泡沫严重,市场过热,因其指标变化与行业行情呈现负相关关系,为此有必要将其进行转换为1-造价/均价。

此外,地产商预期房市走好,会加大施工面积、加快生产周期,增加供给;反之则减少供给。因此一地房地产施工与竣工面积之比也是衡量当地地产繁荣度的指标之一。比值越大,说明地产商看好后期场;反之,说明行业将呈现一地程度的回落。但该指标之值非百分数,且与市场行情呈现负相关性,因此将该指标转化为1-竣工面积/施工面积。

4)博弈方--------游资大量的游资投机房产,造成市场需求旺盛的假象,影响需求者心理预期,纷纷提前买房,又进一步刺激了住房需求,加剧了房价波动。但游资无法监控,也难以区别谁是游资,谁又是真正的需求者,因此本模型暂将其排除在外,这也是本模型最大的缺憾。但楼市限购令的实施,对投机房市的游资予以沉重打击,所以此因素对本年度房地产行业的影响程度有所弱化,不影响本文分析结果。

5)博弈方--------房屋需求者房屋需求者是最弱势力的一方,房价收入比很好反应了房价与收入之间的关系,比值越大,说明了地产泡沫比较严重;同时高房价的产生也伴随着需求量的减少,房屋成交量的涨跌幅度、及房屋空置率与收入一样是衡量房市景气与否最直观的经济指标;另外房屋价格的变化也是衡量楼市最直观指标。

二、实证分析

根据以上分析,本文以2010年安徽省房地产相关数据为基础,提出了X1(安徽省各市房地产销售额/各市GDP总值)、X2(各市相关土地及房地产相关税收/各市税收总额)、○1X3(各市住房按揭贷款+开放商银行贷款之和/各市2010年银行贷款总额)、X4(1-房屋造价/房屋均价)、X5(1-竣工面积/施工面积)、X6(房价/收入)、X7(成交量涨幅百分比)、X8(房屋空置率)、X9(房屋均价的涨跌幅)9个指标来衡量安徽省各市房地产市场的泡沫化程度。

三、最后结论

以上分析表明,合肥、蚌埠、芜湖三地楼市综合得分最高,说明三市房地产业泡沫化程度最严重,其次是池州、黄山、宣城、巢湖、阜阳五市,这九市的房地产市场规模整体综合得分均为正值,均高出安徽省房地产市场整体平均发展水平;往下依次为安庆、六安、铜陵、宿州,排在最尾的是马鞍山、淮北和亳州三市。这也意味着这最后的七市泡沫较小,楼市好坏对该地整体经济的影响并不太大。在16个地级市中,合肥市房地产销售额占GDP比重最大,房地产业对GDP规模带动作用明显,一旦楼市走低,将会给省会城市经济总体规模带来强烈冲击,这也从侧面说明,在与芜湖、马鞍山等皖南相对经济实力较强的城市比较中,合肥实业处于相对薄弱的地位。此外2010年合肥市商品房成交量较上年出现萎缩,空置率也排名安徽省前列,说明合肥市房地产业的发展已面临短期衰退;芜湖市是继合肥之后安徽省第二大经济体,但其地方财政对房地产税收依赖程度较其他市更严重,这也解释了芜湖市政府为振兴楼市对商品房直接进行补贴的原因,房市的好坏直接影响到上游的土地相关税收。充分说明各地政府对房地产相关税收的依赖程度,及其所占当地GDP比重过大是不利于房地产市场健康有序发展的重要外部行政因素,也是判断地方政府对中央调控令执行力度的重要依据。蚌埠、池州、黄山、宣城等市工资水平较低从而导致房价收入比较低、住房空置率较高、且房地产相关贷款在银行所占比重在安徽省内各地级市中也不低,这都充分说明这些地方房价超出居民承受能力,泡沫化倾向严重,因此其整体得分也高。最“引人意外”的是马鞍山市的排名。根据你2011年安徽省统计年鉴所得数据,虽然马鞍山市2010年商品房全年均价并不低,但因为其工业实力相对较强,导致其人均购买力较强,GDP、政府土地相关税收对楼市依赖度不高,所以排名靠后。

作者:周亮 单位:安徽工业大学经济学院

地方房地产市场的结构性探析责任编辑:陈老师    阅读:人次