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地区房地产市场进度探新

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一、房地产金融情况

1.房地产开发贷款上涨趋势明显。近年来,随着海东地区信用环境好转,各金融机构放贷信心逐步恢复,加之房地产业不断发展,政府鼓励保障性住房的开发建设,使得房地产开发贷款在持续下降多年后,从2009年起增长迅速,截至2011年末,海东地区房地产开发贷款余额5661万元,较上年同期增长137%,其中经济适用房开发贷款余额1200万元(见图4)。2.个人住房贷款成为个人消费贷款的主要构成。随着房价的不断上涨,居民贷款消费意识不断增强,虽然近几年贷款利率不断上升,但是个人住房贷款仍呈高速增长态势,比重超过80%,成为个人消费贷款增长的主要力量。2009年至2011年,个人购房贷款余额以年均86%的速度高速增长,带动个人消费贷款急剧上涨。截至2011年末,个人购房贷款余额35491万元,占个人消费贷款总额的88.08%(见图5、6)。3.住房公积金贷款成为买房资金的重要组成。海东地区企事业单位自1997年底开始交纳公积金,1998年开始发放住房公积金贷款。随着海东地区房产开发企业银行之间形成按揭协议以来,海东地区住房公积金在居民购房、置业等方面发挥的作用越来越重要。截至2012年5月末,海东地区公积金存款总额16.25亿元,其中委托银行专户的存款余额4.34亿元,住房公积金贷款余额11.93亿元,其中5年以下(含)贷款余额4.77亿元,5年以上贷款余额7.16亿元(见图7)。

二、房地产市场合理性分析及评价

海东地区房价上涨是否过快,价格是否虚高和合理,海东地区居民收入现状能否接受和支撑日益上涨的房价,下面以几个国际通用的指标来衡量海东地区房价。

(一)价格指标

1.房价收入比。房价收入比是住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费需求的可持续性,能较准确地判断某地区居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察,世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。当一个地方房价收入比超过5的时候,国际惯例认为该城市房屋购买力“极低”;当一个地方房价收入比超过6时,国际公认该地区属于房地产泡沫区;当一个地方房价收入比超过7以后,就会被国际上公认为“房价最难承受地区”。从海东地区近几年的房价收入比来看,虽然房价收入比持续增高,但仍在3-6这个国际公认的“合理住房价格”区间内(见表2)。单从数值看,海东地区当前的房价适应当地居民的购买能力,但从海东地区实际情况来看,海东地区属于青海省农业区,城镇居民仅占全部人口的24.95%,随着海东地区城镇化建设的不断深入,越来越多的农村人口将移居县城,必将导致实际的房价收入比高于表中所列数值。同时从表2可以看出,近几年,海东地区城镇居民可支配收入的增长速度除2007年外,均低于商品房平均售价的增长速度,当房价增速持续高于居民收入增速,将严重透支居民的消费能力,降低有效需求(见图8)。2.房地产投资增长率/GDP增长率。GDP的增长,带动土地、资本和劳动力等所有生产要素的分配。如果GDP增长速度很快,那么劳动工资要增长,资本的回报率也提高,土地的价格也会提高。如果土地、劳动力和资本的供应都很充足,那么这三者增长率应与GDP的增长同步。而当前我国城市劳动力和资本供应都比较充足,而土地供给相对不足,因此,房价增长有相当一部分原因是因为土地回报较高造成的。这个指标值在1以内属于合理范围,即房价增长率与GDP增长同步;指标值在1-2属于泡沫预警带;指标值在2以上,说明房价虚长泡沫显著(见表3)。

(二)需求指标

房屋销售额增长率/消费品零售额增长率。房屋销售额是反映年度房屋需求总量的重要指标,在我国工业化进程迅速推进的过程中,房屋销售额增长率高于消费品零售额增长率是正常的。但如果前者长期明显快于后者的增长,则说明房屋销售增长脱离了经济增长与居民消费增长的实际,可能产生房价泡沫。从2006年以来海东地区房屋销售额增长率和消费品零售额增长率对比情况可以看出,海东地区房屋销售额增长率长期高于当地消费品零售额的增长率,说明房屋的销售增长率长期高于居民消费实际,不可忽视房价泡沫的可能(见表4)。

(三)供给指标

房地产投资增长率/GDP增长率。房地产投资增长率/GDP增长率指标反映宏观经济的承受能力和房屋的潜在购买力。在一定的经济总量的前提下,宏观经济对房地产投资的承受力和公众的购买潜力是有限的。房地产投资增长长期快于GDP增长,就会出现潜在需求无法拖动供给的局面,必然导致房价泡沫。根据国际经验,该指标在2-3之间将产生轻微泡沫,超过3就存在严重的房价泡沫(见表5)。

(四)未来因素:城市化发展要求与房产价格合理性

联合国人口基金会在2007年6月发布的《世界人口状况报告》中指出,中国每年大约有1800万名来自农村地区的人口进入城市,城市人口有望在10年内超过农村人口,届时将有8.7亿中国人口生活在城市中,从而基本实现城市化。2010年省人代会提出全省的城镇化率今后每年要提高2个百分点的总体目标。与此同时,根据省委提出的“推进以西宁为中心的城市群建设”发展规划,2020年海东地区城市(县城)建成区面积达到76平方公里,城镇人口达77.29万人,城镇化水平达44.9%左右。将有超过36万人从农村转向城镇。届时海东地区城镇人口将比目前翻一番。这部分新增城镇人口的住房需求,将成为未来房地产业发展的重要因素,给海东地区住房市场带来广阔的发展空间。但目前海东地区的商品房价已超出大多数人的实际购买能力。这将阻碍城镇化的发展,同时制约房地产业的进一步发展。从上述比较可以得出结论:海东地区房价总体偏高,上涨速度偏快,超出了普通居民的承受能力。长期来看,房价持续上涨,房地产业的高额利润吸引许多企业和资金进入房地产行业逐利,对其他行业产生了一定的挤出效应,不利于实体经济的发展壮大。同时在城镇化进程中,现在的房产价格会使新增城镇人口中低收入者买不起房子,加重居民的生活负担,贫富差距愈加扩大,成为构建和谐社会的不利因素,阻碍城镇化建设的进展。

三、政策建议

(一)实行土地使用权出让金分期收取制度

长期以来,我国实行土地使用权出让金一次交纳的制度,即土地批租,让开发商或购房者一次性为住房缴纳70年的地租。这种批租制实际上就是把土地所有权和经营权变相私有化。一次性交纳高额土地使用权出让金增加了其开发时的压力和成本,最终通过提高房价将这些成本转嫁到购房者身上。实行土地出让金分期收取制度可以有效化解这部分成本增加的问题。土地出让金要按国家政策和标准严格收取,增强土地市场的透明度和公平性,公开土地出让的真实情况,建立科学的地价评估制度,提高评估从业人员的素质,打破土地部门的垄断。

(二)健全住房保障体系,引导建立合理的住房消费模式

海东地区贫困压力大,城镇中的低收入家庭、城镇化进程中的新增流动人口、新农村建设中的农业人口及农村中的贫困家庭等低收入群体的住房问题不可能完全依靠市场化途径加以解决,为这个群体建立健全保障性的社会福利住房制度,是当前各级政府的重要职责之一。应进一步加强对经济适用房的规划、土地供应和建设及销售环节的规范管理。经济适用房的建设要严格落实规划设计条件、住房销售价等有关规定,通过落实土地、税收及各种优惠政策措施,切实降低经济适用房建设成本。合理确定经济适用房供应对象的具体收入标准和范围,建立健全申请、审核和公示制度,并严格执行。进一步完善中等偏下收入家庭购买经济适用房的措施,把经济适用房供给真正需要的人群。

(三)实行租售并举,全面落实公租房制度

国际上,欧洲等发达国家大约50%的居民通过租赁解决居住问题,美国的住房自有率不到70%,加拿大也仅为60%,这说明租赁市场既是对交易市场的补充,又能在很大程度上缓解购房压力。廉租房作为我国住房供应体系的组成部分,但开发商因廉租房无利可图不感兴趣,需要地方政府在今后的住房保障工作中全面落实公租房制度,大力发展公共租赁住房,搭建解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

(四)完善房地产金融体制,防范信贷风险

积极引导金融机构加大对中低档商品房和经济适用房的信贷支持力度。商业银行严格按照国家的宏观调控政策和自身能力的要求发放贷款,合理调整资金投向。积极拓宽企业融资渠道,规范个人住房贷款审查程序和标准,健全贷款担保制度,防止“假个贷”现象发生。在新增房地产贷款的投向上,主要用于需求性大的房产开发,大力支持经济适用房项目。同时加大对开发商资质、信用等级、自有资金比例等条件的审查,严格控制不合理房地产贷款,防范房地产信贷风险。

(五)采取区别对待的宏观调控政策,灵活调控房地产市场

遵循市场调节是市场经济的基本特征,政府宏观调控又是弥补市场失灵、保证市场经济健康发展的重要手段。但无视区域的差异实施同一政策,就可能给市场错误的信号。对于不同的房地产热,政府的调控方式也应该有所不同。就海东地区而言,房地产业并非过热行业,市场饱和也主要是因为面向高收入人群,适合低收入人群的经济适用型用房少,无法满足进城农民等城镇新增人员的住房需求,建议低息政策更好地向中低收入者倾斜,进一步调动居民购房消费的积极性,满足不同支付能力居民的住房需求。

(六)引导、培育房地产企业做大做强,促进房地产市场持续健康发展

海东地区房地产市场正处于稳步发展阶段,但本土企业实力普遍不强,因此,建议地方政府积极出台鼓励政策,吸引全国性的大型房地产企业进入海东房地产市场,引进其先进的管理经验和高品质的产品,形成公平、合理的竞争市场,防止垄断市场。同时,要加强对房地产企业的监管,提升本地中小企业的市场竞争力,加强企业“诚信、品牌、社会责任”建设教育,引导企业做大做强,树立可持续发展的理念,促进房地产市场健康发展。

单位:中国人民银行海东地区中心支行青年课题组

地区房地产市场进度探新责任编辑:陈老师    阅读:人次