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房地产市场系统运转理念解析

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一、房地产系统的运行原理

(一)房地产系统的构成

房地产系统分为四个子系统:中央政权子系统(系统A)、地方政府和房地产相关管理机构子系统(系统B)、房地产运营子系统(系统C)和购房利益子系统(系统D)。系统A表示中央政权和房地产相关管理部门的最高机构;系统B表示地方政府和地方房地产相关管理部门;系统C表示房地产行业的主要运营方,如房地产开发商、房地产中介机构、商业银行、炒房者等;系统D主要是指购房者(包括潜在购房人群),以及站在其利益立场的社会舆论监督群体。

(二)房地产系统的运行分析

子系统间运行情况图如下:图中,“负”表示对箭头指向方不利的因素,可等同于正熵流;“正”表示对箭头指向方有利的因素,可等同于负熵流。

(三)子系统的自身的实力分析

系统A和系统B都是高制度型的组织,因此具有很高的聚合度,熵较小。系统C因为有巨大的利益驱动使处于系统中的房地产开发商和提供贷款的机构,包括炒房者,这个系统中的成员有着共同的愿望,就是房价永远处于高位,并仍有上涨趋势,他们可以达到很好的合作默契,彼此间利益冲突不大,且因行业仍处于成长期,未达到饱和状态,同业间的竞争也主要处于争夺优良地块和市场资源,未进入到恶性竞争的阶段。因此也具有很高的聚合度,熵较小。系统D主要由购房者和记者、学者组成,他们的立场不尽相同,分布也较广泛,特别是占主要元素的购房者(包括潜在的购房者),他们购房这一行为的持续时间较短,决策时间也较短,未形成一定的组织和利益团体,分散实施;记者和学者的言语虽起到一定的舆论监督作用,但对政策和市场的直接影响力仍然较小。因此,综上看来,系统D为劣势方。

(四)内、外环流对子系统影响力分析

因为四大子系统的实力不均,因此可根据“正”“负”流在作用对象的主要生产(或生活)中所占比例来确定其影响大小。在外环“负”流中,毋庸置疑,系统D是受影响最大的。因为按照目前的社会心理,像“有房才有家”、受不了租房生活的人,他可能因为满足自己不合理的购房心理需求,未经过慎重科学地考虑而成为“房奴”。在针对住房支付能力的研究中,我们发现当房价收入比高于30%时,人就会有非常大的还贷压力,因此,在这种非理性消费所带来的代价将不仅是贷款利息的金钱成本,还有生活和工作的选择权,也就是机会成本。在内环“正”流中,除了对系统D的影响主要是心理效用,为便于分析研究,我们主要是以可计量的影响力作为比较因素,因此可给予其较小影响力,而对另三个系统都可以带来较大的可衡量利益。这就是为什么从商品房兴建起到现在,房价一路攀升、上升道路畅通无阻的主要原因。

目前,房地产行业的发展程度已经到了把系统D中的有效购买力吸取完全,剩下的系统D中的元素一般都是当初未分到一杯羹,现在又不得不背负高房价带来的对生活和事业带来心理压力的人群,有的甚至连基本生活保障都被剥夺,如暴力拆迁等事件。系统D过于劣势的地位引起社会自发的监督群体(如媒体和学者)的关注,媒体和学者充当购房人的临时代言人,而且由房价问题催生出一系列社会问题,如物价上涨、价值观趋向于追求物质化等,系统A开始意识到问题的严重到危及大局,程度而开始调控。

(五)从维持目前稳态的期望分析

系统A和系统C是博弈的两个主要方。系统A肩负着整个国家大机器的运转,要在经济收入增长和民生问题之间达到一个平衡点,因此,目前商品房的实际价格已经远远超过其内在价值,大多数人民望“房”兴叹,然而,住房是人民的基本生活需求,中央政府就必须采取一些有效措施将经济收入和民生问题的“交叉点”恢复到那个平衡点之上。因为系统C的利益获取需要这个大系统房地产行业的持续良好运行,并保持大家普遍的房价上涨预期即可轻松获利,他最看重的是内环的流动顺畅程度,又因为其商人的角色,追求经济利益的本性决定了他会自觉忽视社会效益。因此,两个聚合度高的子系统为主的多方博弈必定是最难改变原有状态的。

二、建议

站在中央政府的角度,如何将上面提到的经济收入与民生问题的“交叉点”恢复到合理的平衡点附近,是目前问题的主要解决方面。

(一)从对大系统的优化配置方面

通过调整城镇房地产的空间布局对需求进行归类重组。从纵向来说,社会不同阶层对住房的要求不尽相同,可根据阶层比例而合理安排住房供应结构。从横向来说,应尽量发挥土地集聚经济效益,也就是将相同功能地块聚集形成专门化地块,如城市CBD、中关村软件园区等,发挥规模效应,并应势进行一定的郊区化,减少市中心的人口密度压力。此外,对于在一些劳动力较集中地区,如工业区和经济开发区,可集中建设新政策性住房,可减少交通成本,缓解城市交通压力。

(二)从对每个子系统的调节方面

1、针对子系统A(中央政府)

(1)增大住房供给量,特别是针对中低收入人群的实用性住房。目前,受高房价冲击最大的人群应作为国家首要的住房政策照顾对象,从解决最需要的地方入手。

(2)加强对地方房价调控的监督,相应弱化GDP的价值。在国家房价调控一系列的政策出台以后,地方政府也相继表态,对其调控目标应跟进监督,该治理的地方不能手软,勇于刺破房价泡沫。

(3)倡导国有资产率先退出房产市场。中央政府可以直接调动国有资产,目前,国内的央企和国企之前涉足房地产开发和运营的成分正逐步退出,很大程度上削弱了系统C(运营)的实力。

2、针对子系统B(地方政府)

(1)将“土地财政”分离出地方GDP政绩考核体系,独立计量。地方政府拍卖土地形成的土地财政,是催生高房价很重要的一个方面,高地价作为房地产的成本随着房地产的供应链最终流转到消费者,也就是购房者手中。而且,GDP总量和增幅作为全国上下最重要的政绩衡量指标,地方政府为争得政治上更高的发言权和经济上更高的发展空间,不惜将辖内的土地高价卖给房地产开发商,形成房地产行业最近几年在各地火热开展的重要原因。

(2)禁止地方政府担保运营房地产项目。有的在资信上不太合格的房地产开发商为了更容易融资和建设,将地方政府作为其坚强后盾,用地方政府或机构作为担保,向银行申请贷款等。地方政府也为了招商引资、GDP指标等方面的考虑,不轻易拒绝作为担保方此类要求。如此下去,地方政府将不堪重负,如若一旦出现问题,政府的公信力将一去不复返。

3、针对子系统C(运营方)

(1)加强政策法规的约束,减少房地产市场的投机机会。物业税、房产税等新税种在试点地区逐步扩展开来,增加拥有多套住房的人的持有成本,减少投机者的投资热情。

(2)完善信用评级机制,调整商业银行贷款政策,缩小房地产领域投资规模。引入并支持第三方资信评级机构的市场参与度,将市场中的各企业逐步加入信用评级体系之中。为响应中央政府调控房价的号召,四大国有商业银行去年已率先逐步减少对房地产领域的贷款提供,审批程序也非常严格。在此基础上,提醒地区银行和相关金融机构在对房地产领域的投融资风险,提倡对其规模逐步减少,减少不良贷款。

4、针对子系统D(购房人)

(1)引导和扩展民众多样化的投资产品。实业和金融寻求进一步的支持和融合,对民间投资产品进行创新,同时,监管机构对投资产品的审批仍需加强重视,吸取2008年美国金融危机的教训,增强金融监管。

(2)引导社会文化,提倡正确合理的买房消费心理。在公共媒体的内容宣传方面,倡导合理的消费心理,对于房价目前的刚性进行科学分析,减少社会的投机动机;同时提供减轻买房压力的各种途径,舒缓潜在购房人的压力。

三、结论

房地产市场的过于火热使得社会各界讨论热点聚焦于此,住房与股票在投资商具有一定的相似性,可是一旦遇到了楼市的“拐点”,类似于股市的大盘熊市,本想用于投资增值而持有的住房瞬时会成了“烫手山芋”,因此,房地产市场的风险依然存在,并不是社会现在流传的“房子是目前唯一不会贬值的东西”那样必然可以保值增值。目前的房价之所以高得离谱,房价是个表征,内在的主要原因是系统运行偏离平衡。

在房地产系统的运行原理的基础上,将整个系统分为四个子系统,对子系统之间的关系和各自的实力进行比较分析,可以知道目前房地产调控主要解决的就是子系统A(中央政府)和子系统C(运营方)之间的博弈。首先对整个系统进行优化,提出对房地产空间布局的优化配置,再针对各个子系统目前的不合理之处进行对症下药。如果这些方面的执行效果理想,房地产系统的运行将得到优化,达到良性发展的平衡态。

作者:钱璐璐 单位:中央财经大学管理科学与工程学院

房地产市场系统运转理念解析责任编辑:陈老师    阅读:人次