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税收政策对房地产供求的影响
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2008年由美国次贷危机而引发的国际金融危机还在持续,2009年我国房地产的增长势头仍有增无减,成为拉动我国经济迅速回暖的一个重大因素。这不禁让人产生疑问:在政府频频发表言论要确保房价稳定的基调下,在经济发达国家的楼市不断萎缩的世界经济背景下,在2010年许多有利于房地产市场的优惠政策将到期时,为什么中国的房价依然居高不下?是什么因素支撑着当前的高房价?究竟应该如何解决这个问题?本文将从税收政策的角度对房地产市场进行微观经济学分析。

一、当前我国房地产市场的现状

1、经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求

改革开放以来,中国经济长期保持着两位数的高速增长,成为全球经济发展最为迅速的国家,在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长,使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高,社会对房地产的需求不断上升,原有的楼市供求矛盾加剧,最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。

2、房地产业是经济发展的重要领域

经过长期的发展,我国房地产行业逐渐走向经济发展的前台,体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中,房地产吸引了众多行业领域的资本进入,这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。在扣除外贸成分以后,房地产业是一个举足轻重的经济领域,是我国经济发展不可忽视的产业成分之一。

3、房地产业是扩内需、保增长的重要支撑

首先,房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下,提出转变经济增长方式,扩大内需,以应对金融危机的影响。在这一过程中,房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次,房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。

4、规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作

根据不完全统计,中国当年的普通居民,几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分,不仅牵动着居民的收入水平,而且与我国银行业发展有着重要的关联性,也是我国居民财产性收入的主要构成部分。

二、目前房地产业涉及的税收政策存在的主要问题

1、从房地产增量房市场税收优惠政策来看,主要问题有:

第一,在营业税方面。一是关于股权转让问题。股权转让不征收营业税,有造成大量房地产税收流失的可能。二是关于土地使用权转让有关税收问题。据了解,各地对土地交易中心有关营业税(包括土地增值税)的处理差别很大,有的征收了营业税,有的则没有征收,关键是对“转让”或“出让”的界定争议较大,难以把握。三是关于“购置”问题。各地意见不一,也造成了政策执行过程中的不统一。

第二,在所得税方面。一是企业所得税方面。对房地产企业所得税有关销售收入的确认、开发成本费用的扣除范围等方面进行了明确,但采取预征利润率的办法在执行中会遇到阻碍。二是个人所得税方面。房地产行业形势看好的条件下,几乎所有股东作为高收入者而未缴纳个人所得税。三是在土地增值税方面。《土地增值税暂行条例》自1994年实施以来,基本上没有得到很好地执行。

2、从存量房(二手房)转让税收政策来看,主要问题有:

第一,在营业税方面。一是关于计税依据问题。现行营业税政策对二手房交易过程中计税依据的确定不好掌握,缺少政策依据。??二是关于视同销售问题。营业税实施细则规定:单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。但对个人将不动产无偿赠与他人的行为,没有视同销售不动产规定,不论赠与对象是谁,均不征收营业税。

第二,在个人所得税方面。一是免税认定困难。个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活居住用房免征个人所得税的优惠政策,在认定上非常不便。二是税款计算困难。主要是扣除标准不好确定。

第三,在土地增值税方面。实际操作繁琐。若采用房屋“评估价格”计算征收时,按规定要经过资格认定的评估中介机构按重置成本法对房屋进行评估,而且由于房屋的购置价格一般不单列土地价格,每套房子所占地价无法取得,不允许扣除,土地增值税不能包括土地价值,政策设计上有问题。

三、规范房地产业税收政策管理的对策

1、完善税收政策,这是规范税收管理的前提。一是对股权转让不征收营业税政策要进行完善。恢复对“土地和不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。但转让该项股权,应征收营业税”的税收政策,以弥补目前的政策漏洞。二是对土地交易中心征税问题应予明确。除《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定五种情形可视为土地所有者收回国有土地使用权,不征收营业税之外,土地交易中心其他收回土地使用权行为都应视为“转让”,企业取得土地交易中心支付的补偿费收入,应征收营业税。三是关于“购置”问题。我们认为购置包括通过各种方式取得的不动产,包括“外购”“换入”“投资者投入”“债务重组”“接受捐赠”等方式取得的不动产,再次转让时可按差额计征营业税。

2、加大对房地产保有环节征税。现在投资型购房者已经成为房地产市场上的主力军,如果说过去他们是想通过房地产买卖行为赚取差价,获得高收益,现在他们更多地想通过持有房地产来实现资产的保值、增值。特别在当前政府对房地产流通环节征收重税的情况下,他们不仅不愿意卖出房产而且不断地购入房产,这在一方面减少了二手房市场的供给,不利于房屋的流通,另一方面加剧了房地产市场上购房者之间的竞争,结果真正的自用型购房者买不到合适的住房。因此,笔者认为应当加大对房地产保有环节征税,当前“呼之欲出”的物业税就可以在一定程度上解决这个问题。

3、明确土地增值税基本核算对象。经过调研,我市房地产企业一般在项目按有关程序报建、招标后,按招标项目建立项目小组、项目经理、分项目核算施工成本,其成本核算对象即基本确定。因此我们建议:土地增值税最基本的核算对象是指“幢”或指施工企业项目法中施工的“同一项目经理、同一开工时间的几幢”。对于混合项目计征土地增值税问题。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用普通标准住宅的免税规定。

4、尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度。

第一,开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用

第二,研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收。从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。

税收政策对房地产供求的影响责任编辑:陈老师    阅读:人次