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房地产税制现状及改革策略探究
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一、房地产税制概述

房地产税亦即不动产税,就其属性来说是一个集合概念,是对不动产保有、流转两个环节所设计的各个税种的统称。在我国当前直接税与间接税并行的税收体制下涉及房地产税收的税种共有十三种之多。其中直接以房地产为征税对象的税种有六个:土地增值税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税;剩下的七个税种是虽不以房地产为直接征税对象,但其课税结果将会对房地产市场产生影响的间接税种,这些税种主要包括:固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税以及印花税。所以说我国房地产税收制度是一个非常复杂、庞乱的税制体系,需要进一步对其进行改,以向着简税制、宽税基、低税率、严征管的方向迈进,以求房地产税收体制能够更适合当前我国经济社会发展形势的需要。由于房地产税制改革过程中所涉及的税种主要是直接以房地产为征税对象的六个直接税种,本文仅以这六个税种为分析对象展开论述。这六个直接税种按其在税收征收过程中发生在保有或流转两个不同阶段可作如下划分:

(一)保有阶段的房地产税

保有阶段的房地产税是指以处于静态保有阶段的房地产为征税对象的若干房地产税种,主要包括:房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税四个税种。

1.房产税

房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税川。

2.城市房地产税

城市房地产纳税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对属于外商投资企业、外国企业、外籍个人、海外华侨及港澳台同胞的房产所开征的一种税。

3.城镇土地使用税

城镇土地使用税是对在我国城市、县城、建制镇和工矿区使用土地的单位和个人,以其实际占用的土地面积为征税对象征收的一种税。

4.耕地占用税

耕地占用税是国家对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人,就其实际占用的耕地面积一次性征收的一种税。

(二)流转阶段的房地产税

流转阶段的房地产税是指以处于动态流转阶段的房地产为征税对象的税种,包括土地增值税和契税两个税种。

1.土地增值税

土地增值税是对在我国国内进行国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施转让的单位和个人所取得收入的增值额部分征收的一种税。

2.契税

契税是以我国境内权属发生转让、变动的房地产为征税对象,向产权承受者征收的一种财产税.综上所述,是对我国房地产保有、流转两个环节所涉及到的直接以房地产为课税对象几个税种的简单归纳。

二、我国当前房地产税制所存在的问题

对我国房地产各个税种进行分析可以发现我国当前房地产税收制度存在内外税制不统一、税负不公平、税基过窄、计税依据不合理等几方面的问题。下面进行简单阐述:

(一)内外税制不统一

出于引进外资的需要我国长期以来在多个税种领域都存在着税赋内外有别的现象,房地产税收制度制度中内外税制不统一主要体现在对内适用房产税而对外适用城市房地产税两个税种之间。房产税制不统一不仅违反税收公平原则,而且也有悖于国民待遇的原则。

(二)秘负不公平

“重流转、轻保有”是各国在房地产税收领域的一个普遍做法,目的在于调解房地产市场过热发展,抑制房地产投机现象,以促进房地产市场健康发展。同样,“重流转、轻保有”也是我国房地产税收立法的一项政策。但就目前我国房地产市场泡沫化严重、炒房现象普遍存在、房地产市场过热发展的现实情形来说,这一税收立法政策显然没有起到应有的实际效应。究其原因有以下两点:第一,房地产交易环节税负过重导致“锁定效应”产生。所谓锁定效应是指:“美国经济学家鲁萨提出资产因价格下降而使资产所有者不能出售其资产”的理论,并定义为‘锁定效应,”〔41。由于“锁定效应”使得房产所有者只能在首次购房后将房大量囤积等待市场房价大幅度上扬可获得利益时再行出售。长期以来房价形成一种恶性循环,房价只能步步走高而很难有下降的趋势;第二:我国房地产保有环节税负过轻为炒房、囤房者“待价而沽”提供了一个很好的环境,使房产所有者不必担忧房产保有环节过轻的保有税而急于将房产出售。综合以上两点不得不说我国房地产税收保有、流转两环节不合理的税负配置是我国当前房地产市场“泡沫化”发展的一个重要诱因。

(三)税基过窄

就我国当前整个税收体系来说税基过窄是一个普遍存在的现象,所以房地产税收领域也不例外。例如,房产税、城市房地产税都仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产,农村房产不包括在内。而且房产税的课税对象还仅限于经营性用房,对城乡居民用房则不适用。这显然与我国当前商品房市场火热发展的现实经济情形不相适宜.因此进一步进行房地产税收制度改革扩大税基将是一个重要的改革方向.

(四)计税依据不合理

计税依据不合理也是我国当前房地产税收制度所存在的一个问题,以房产税为例:房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种计税方式。从价计征是指,应纳税额等于房产原值一次减除10%一30%后的余值再乘以1.2%的税率。这种计征方式的不合理性在于它只是“以房产原值”作为整个计征公式的原始额,而并没有考虑到当前我国房地产市场房产保有期间房产价格随市场供求关系而自然增长的部分。在实际中该部分自然增长额也正是房地产投机者的利润来源,所以当前的房产税缺乏对该部分行情的考虑显然是不合理的。

三、我国房地产税制改革的价值取向

党的十七届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》,从全局和战略的高度,对“十二五”时期加快财税体制改革提出了明确要求‘5]。其中《建议》要求:“按照强化税收、规范收费的原则,继续推进费改税,研究推进房地产税改革,完善财产税制度。”因此如何进一步完善我国房地产税收制度改革将是“十二五”期间国家税制改革工作的一项重点工程,也是进一步完善我国财产税制所亚待解决的一个问题。进一步完善我国房地产税制改革因遵循以下价值取向:

(一)公平正义的价值取向

“由于出身和天赋的不平等是不应得的,这些不平等就多少应给与某种补偿。这样,辛卜偿原则就认为,为了平等地对待所有人,提供同等的机会,社会必须更多地注意那些天赋较低和出生于较为不利的社会地位的人们。这个观点就是要按平等的方向补偿由于偶然因素造成的倾斜。”L6,胡锦涛在中共党的十七大报告上说:“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系,再分配更加注重公平。”

党的十七大报告对科学发展观作出新的阐释中进一步强调科学发展核心是“以人为本”,要始终把最广大人民的根本利益作为党和国家工作的出发点和落脚点。

因此“十二五”期间国家对房地产税收制度改革应以实现公平正义作为价值取向。充分发挥税收宏观调控的职能,做到有利于促进国民经济协调发展;有利于实现调节收入差距;有利于实现国民经济发展所带来的利益在不同社会阶层间的合理分配,使分配的正义与矫正的正义相得益彰。

(二)效率的价值取向

效率与公平是一个永恒性的话题,自20世纪初经济学家霍布森对自由资本主义进行批判主张国家对市场经济进行干预,初涉公平与效率的话题。之后经济学家庇古、罗宾斯、卡尔多、阿罗以及诺贝尔经济学奖获得者阿玛蒂亚·森都曾对公平与效率提出了自己的看法,在他们的理论基础之上又衍生出了费理德曼的“效率优先论”、罗尔斯的“公平优先论”、奥肯的“公平与效率交替论”三大理论。

我国建国后对公平与效率的认知以改革开放为界大致可以分为两个阶段:第一阶段改革开放以前,这一时期实行“大锅饭”的平均主义,不讲求效率;第二阶段改革开放以后,这一阶段随着经济与社会发展所遇到的不同矛盾,先后形成“效率优先、兼顾公平”、“初次分配注重效率、再次分配注重公平”、“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系,再分配更加注重公平”三种对效率与公平深度不同的认识。

从法学最本质的属性来说是应当以维护公平正义作为其最原始、最核心的价值取向的。但任何一部法律在被赋予调节经济的职能时都会有所偏向,特别是在我国当前房地产市场两极分化严重时期,对房产税收制度进改革以调整房地产市场不合理的分配格局,这种偏向是不可避免的,但不论我国不动产税制改革如何偏向公平,效率的价值取向都是不能偏废的,否则便是搞平均主义,那样是不利于经济发展的。

四、我国房地产税制改革的具体举措

(一)从整体出发合理构建房地产税

“十二五”期间进行房地产税制改革应从整体出发合理构建房地产税制度,这里的整体有两层内涵:

第一层内涵是要把握好财产税这一整体。科学设计房地产保有、流转两环节各税种间相互补充、衔接的关系.具体要做到:(1)明确划分保有、流转两环节各个税种的征税对象,防止重复征税的现象出现;(2)科学设计保有、流转两环节的税收负担,保证房地产保有环节与流转环节纳税人的税收负担符合比例原则;(3)合理设计房地产税各个税种的税率,保证各个税种的税率处于一个协调的比例中,谨防税种间税率畸重畸轻现象的出现;(4)改革后的房地产税应当有一定的前瞻性,如我国将来势必要开征遗产税,而房地产税与遗产税都属于财产税,这样在房地产税的设计时应当考虑现有税种与拟开征税种之间有足够的浮动空间,保证在将来新税种开征后两者之间不会发生冲突。

第二层内涵是要把握好税收制度这个整体。我国税收按实际负税人的不同可以分为直接税与间接税。因为间接税是一种税负可以转嫁的税种。所以房地产税制改革不紧要保证房地产税制内部各个直接税间保持一种协调的比例关系,而且还要保证我国当前税制体系下涉及房地产市场的各个间接税种间相互平衡以及直接税与间接税间保持合理的比例关系,以保证实际的税负人有足够的支付能力,这样既符合量能课税原则,也有利房地产市场的健康发展。

(二)与时俱进,制定符合经济发展需要的
房地产税

我国现行房地产税总体来说是制度滞后于经济发展。因此,“十二五”期间进行房地产税税制改革就是要保证房地产税制与时俱进。具体应做到以下两点:

1.统一税制

改革开放以来我国在长时期内出于吸引外资、发展经济的需求,在税收的多个领域实行内外有别的税收待遇。房地产税收领域主要表现在:对内适用房产税,对外适用城市房地产税,这种长期内外有别的税收制度在国际尚属罕见,而且也违反国民待遇原则。因此,“十二五”期间的税制改革应从税制统一的视角出发,适时合并房产税与城市房地产税,消除长期以外国人在房地产税领域的超国民待遇现象,实现内外税负公平。

2.宽税基、低税率

宽税基、低税率是现代税收国家税制改革的一个普遍的税改方向。我国在中共十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中要求按照“简税制、宽税基、低税率、严征管的原则”进行税收改革。因此,“宽税基、低税率”也是我国税收改革的一个方向。

我国“十二五”期间房地产税进行税制改革,一方面应将市场发展迅速的居民用商品住房纳入税基,作为房地产税重要的税源;另一方面在宽税基之后应当适度降低税率,避免居民因税负过重而生活质量下降,对于社会低收入者应当列为免税群体,较好的发挥税收在调节两极分化方面的作用,实现房产税收的实质公平。

3.严征管、实现税收的实质公平

有调查显示我国是世界上偷逃税最为严重的国家之一。据了解,江苏地税局2009年查处的房地产企业涉税案件中,列前十位的企业涉税金额高达1.1亿元,最多的一家企业偷漏税2500多万元.这不仅是对国家税法的违反,而且也违背了税收公平。从维护税法的权威和税负实质公平两方面来说,“十二五”期间国家进行税改应采取有效措施打击、治理偷逃税行为。首先,在立法方面当加大对偷逃税的惩罚力度,为税收执法、司法提供完备的法律依据;其次,在税收执法方面应建立一支高效的税收执法队伍,如建立和完善税收司法警察队伍,以实现税收执法专业、高效、有力;最后,适时建立独立的税案审判制度,保证涉税案件审理准确、高效。

对偷逃税行为的严厉打击、有效治理,不仅维护了国家税法的尊严,保证国家财政收入,而且也是税法从形式公平到实质公平所不可或缺的。税收关系着国家财政收入,维系着国家各项职能的行使,因此税收制度改革不是一朝一夕就能完成的事,要在稳妥中逐步推动。房地产税收制度改革将不仅影响到房地产市场的健康发展,而且也关系到普通百姓的生活,所以“十二五”期间国家就房地产税制进行改革任重而道远,但答其改革的核心问题仍然是对“效率与公平”的合理回答。本文仅就我国当前房地产税制所存问题及其价值取向进行了简单的论述,希望能对国家“十二五”期间房地产税制改革尽微薄之力。

房地产税制现状及改革策略探究责任编辑:陈老师    阅读:人次