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房地产市场虚拟性研究
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房地产业作为我国发展最快的产业之一,不仅为城镇居民提供了安居乐业的居所,推进了城市化进程,也有力地促进了国民经济的发展,对实现土地资源优化配置和产业结构调整发挥着重要作用,作为一种导向性产业,其连带效应为国民经济整体发展提供了契机。房地产业与钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等上下游60多种产业直接或间接相关,据统计,每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外,房地产业的发展也能促使一些新兴行业的产生、发展,譬如物业管理、法律咨询、房地产评估、房地产中介等等。

与此同时,我国房地产业的发展也暴露出许多问题,尤其房价持续飞涨已经越来越偏离经济的增长速度和普通百姓的收入水平,使之成为社会舆论关注的焦点。由美国次贷危机引发的全球金融危机,引起全世界对金融监管以及房地产市场虚拟性的高度关注。虚拟经济是产生经济泡沫的根源,房地产泡沫也是由房地产市场具有的虚拟特性引发的。如何解释房地产所具有的虚拟特性,以及它对宏观经济的影响,是本文要讨论的主要内容。

一、虚拟资本与虚拟经济

马克思在《资本论》第三卷第五篇中对虚拟资本进行分析,提出“人们把虚拟资本的形成叫作资本化。人们把每一个有规则的会反复取得的收入按平均利息率来计算,把它算作是按这个利息率贷出的一个资本会提供的收益,这样就把这个收入资本化了”[1]493。生息资本的运动和信用制度的发展创造出了虚拟资本,包括股票、债券、汇票、不动产抵押单等,“所有这些证券实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书,它们的货币价值或资本价值,或者像国债那样不代表任何资本,或者完全不决定于它们所代表的现实资本的价值”[1]494。

虚拟资本本身没有价值,但虚拟资本可以通过循环运动产生利润,获取某种形式的“剩余价值”,它不能直接作为现实生产要素或资本在生产活动中发生作用,而只是所有权证书,是“现实资本的纸制复本”,反映着债权债务关系。“但是,作为纸制复本,这些证券只是幻想的,它们的价值额的涨落,和它们有权代表的现实资本的价值变动完全无关,尽管它们可以作为商品来买卖,因而可以作为资本价值来流通。”[1]530当金融发生动荡时,虚拟资本的价格可以数倍于它们所代表的实际资本价值,也可以大大低于实际资本价值,甚至一文不值。

(一)虚拟资本对社会经济运行的积极影响

1.加快财富的集中和资本的积累,促进资本的社会化进程。虚拟资本的出现改变了资本积累的方式,资金集中更加迅速、快捷,促进了资本的社会化,为高效率的社会化大生产奠定基础。

2.促进了资源的合理配置。虚拟资本在各部门之间的转移更加自由灵活,从而能表现出明显的优化资源配置的效应和导向性,带动了劳动力、技术、自然资源在实体经济部门之间的优化配置。

3.促进经济增长。虚拟资本的繁荣,能增加投资者财富,刺激消费增长,改变短期边际消费倾向,扩大经济增长的乘数效应,虚拟资本中的股票债券,如果绝大部分是生产性的,也有利于经济的增长。

4.促进利润率平均化。“信用制度的必然形成,以便对利润率的平均化或这个平均化运动起中介作用。”[1]532

5.减少流通费用。“一项主要的流通费用,就是货币本身,因为货币自身具有价值。”通过信用,“A相当大的一部分交易完全用不着货币。B流通手段的流通加速了。……一方面,这种加速是技术性的;也就是说,在现实的、对消费起中介作用的商品流转额保持不变时,较小量的货币或货币符号,可以完成同样的服务。这是同银行业务的技术联系在一起的。另一方面,信用又会加速商品形态变化的速度,从而加速货币流通的速度。”[1]541

(二)虚拟资本对社会经济运行的消极影响虚拟资本如果发展过度,就会对宏观经济产生严重的消极影响:

1.虚拟资本的过度发展会挤占生产部门的资金供给。在高投资回报预期下,大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场,造成经济虚假繁荣。如果流进虚拟经济领域的资金过多,就会造成实体经济部门资金不足,发展乏力,出现生产性投资的挤出效应。

2.虚拟资本是经济泡沫产生的根源。虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀,与实际资本脱离越来越远,形成泡沫经济。经济泡沫的成分不断增加,人们对虚拟利润的追逐导致大量资金非正常涌入虚拟资本市场,人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。

3.在虚拟资本的积累快于现实资本积累的情况下,生息的货币资本不仅不反映现实货币资本的积累,而且自我扩张,这样就导致了现实资本供求和生息货币资本的供求出现明显差别,生息货币的过剩或不足,不反映或不完全反映现实资本的过剩或不足,增大了调控宏观经济的难度。

虚拟经济是与实体经济相对应的概念。成思危认为,虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动。简单地说,虚拟经济就是直接以钱生钱的活动。[2]刘骏民认为,虚拟经济是以资本化定价行为为基础的价格系统,其运行的基本特征是具有内在的波动性。[3]

二、房地产市场虚拟性的表现

房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性,虚拟性是指房地产是一种虚拟资产,其特性介于普通商品和金融资产之间。具体表现在:

其一,以房地产的权属证书开出的汇票或发行的抵押证券实质上是一种虚拟资本。根据马克思的解释,房地产权属证书“实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书”,它本身没有价值,但可以通过循环运动产生利润,获取某种形式的剩余价值。诸如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化(MBS)、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券(REITs),依托金融系统的循环运动使得这些房地产金融工具不经过实体经济的循环就可以取得盈利的经济活动,就是一种虚拟经济,这充分体现了房地产市场的虚拟性。

其二,资本化定价。作为不动产的土地,土地价格就是“地租的资本化”,它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。实际上,在现代房地产投资、融资实务中,根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最主要估价方式,只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素,以求达到更好的预测效果。

其三,投资者并不直接参与生产和消费等实体经济活动。在现代经济生活中,房地产已经成为一种重要的投资品,由于对土地需求不断增加而土地存量不变,因此,从长期来看,房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权,其投资的目的在于盈利,投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。

三、房地产虚拟性质与宏观经济

房地产的虚拟资产性质使其成为联系实体经济与虚拟经济的纽带,它像一把双刃剑,对宏观经济发挥着正负两方面作用。郭金兴认为,在现代经济中,房地产是一种重要的虚拟资产,并且随着虚拟经济的发展,其虚拟性也在不断增强,这在成熟的市场经济国家体现得尤为明显。经验表明,房地产市场波动并不一定会对实体经济造成破坏性影响。[4]刘骏民、王千也认为,实际上,一个发达而完善的房地产市场有可能在经济发展和经济增长中起到稳定作用。[5]

(一)完善的房地产市场的积极作用

1.促进金融市场扩大。房地产以其不动产的特点成为商业银行发放贷款的重要抵押品,再加上房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新,也扩大了银行和金融市场的范围和规模。通过向银行抵押贷款,企业和个人可以获得资金用于房地产的生产、交易,而房地产市场交易的活跃进一步刺激房价上涨。抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表,并吸引过剩资金流向房地产金融市场,进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围进一步扩大。

2.支持实体经济发展。房地产以及房地产金融市场既可以吸收大量社会过剩闲散的资金,从而化解实体经济物价不稳定的压力,在很大程度上消化实体经济的风险;也可以为房地产市场上企业和个人的投资需求提供资金支持。

3.优化社会资源配置。房地产金融市场将资源从低效率利用部门转移到高效率部门,使社会的经济资源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部门,实现稀缺资源的合理配置和有效利用。房地产增强资金的配置效应从而引导实体经济对资源的优化配置。随着金融改革的深化,虚拟经济的资源配置功能越来越强,极大地促进了经济的发展。所以说房地产这种虚拟经济成分适当的波动对实体经济是有益的,一方面它可以缓解对实体经济的冲击,另一方面也可以优化资金配置,为实体经济能更好地配置资源服务,从而促进经济增长,改善国民福利。

(二)房地产市场虚拟性的负面作用

1.它是房地产泡沫产生的根源。一方面,在高投资回报预期下,大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场,房地产价格飞涨,造成经济虚假繁荣,经济泡沫不断增加。同时,自上世纪80年代以来,全球范围内的金融自由化、资本市场管制放松以及先进通讯技术的应用使得资本流动更方便、更快捷,国际资本可以更容易地跨国界流向收益高的房地产市场,大大增加了房地产市场的泡沫。另一方面,房地产和其他虚拟资产之间结构失衡,发展速度参差不齐,同样可能由于大量货币资金积聚于房地产市场而造成房地产泡沫。

2.房地产业与银行货币发行、金融证券市场紧密联系在一起,使房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响。市场繁荣时,利率水平较低,贷款规模和信贷总量不断增加,居民收入预期增加,购房者对房地产的需求增加,从而促进经济加速增长;在加息过程中,人们对于经济前景持乐观态度,居民收入预期进一步增长。而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引发信贷规模骤减时,购房成本增加,居民收入预期下降,便会抑制房地产需求,经济增速便会下降。同时房价的下跌也促使居民观望乃至抛售房产,进一步促进房价的下跌。人们对经济预期普遍持悲观态度时,如果投资者资金链断裂,就很容易引发金融危机。

因此,防止大量货币积聚在房地产市场,打击房地产投机,是治理房地产过度虚拟产生泡沫的关键。我国目前由于金融或资本不发达,投资渠道少,房地产往往被作为一种优质的投资品,在流动性过剩、资本逐利的本性推动下,就会引发房地产投机、房价迅速上涨的不良局面。而房地产又是对政策,尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业,资金松紧对房地产运行有决定性的影响。引起2007年美国次贷危机的直接原因就是贷款利率的上升和房地产市场的降温。从2004年6月到2006年8月美国基准利率先后上调17次,从1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人还款压力增大,违约现象大量出现;房地产市场降温则使借款人难以将房屋出租、出售,即使出售了房屋也不足以偿还购房贷款本金和利息,从而产生了商业银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的发生。

四、我国房地产市场现状及建议

国人对住房有特殊情结。由于人多地少、经济高速增长、城市化进程加速、信用工具不断出新、超前消费意识形成等因素的相互作用,导致我国需求膨胀,且具有相当的刚性,再加上境内外投资、投机的炒作,尤其是当前我国人民币升值预期的高涨,热钱正在快速进入我国,使我国房地产市场呈现极不正常的状态。一方面,形成了虚假的房市需求,推动房价不断上涨,投资者购房时不考虑自己的真实消费能力,包括按揭贷款后的还贷能力,而是考虑投资收益和成本,只要房价涨幅超过银行还贷利息成本,投资性购房的需求便会不断增加;另一方面,造成社会资源的极大浪费,许多城市房子空置率很高,而中低收入人群越来越买不起房子,极易引发社会矛盾,影响和谐社会的建设。

从房地产市场的供求关系看,目前我国存在着结构性失衡。房地产结构性的供不应求与供过于求同时并存:一方面,大量的商品房积压,这主要是因为开发商没有充分分析市场,对市场有效需求估计不足,过多投资高档住宅,导致了空置;另一方面,大多数居民的住房还十分紧张,普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。要解决结构性失衡,就需要增加开发经济适用房的比例,而且严格限制以经济适用房名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。

由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段,政府的主要职责就是通过制定科学、有效、竞争的规则,促进房地产市场的正常发育,充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求,抑制房地产投机或炒作。为此,笔者提出以下具体建议:

第一,进一步完善我国的住房保障制度。政府应进一步加大对保障性住房建设的投入力度,优先保证供应廉租房和经济适用房建设用地;同时,要建立科学规范的准入机制,使住房保障制度真正保障买不起商品房和无力自行解决住房问题(包括无能力租市场价住房)的贫困家庭或中低收入家庭。

第二,加强对热钱的跟踪和管制,控制热钱大量流入房地产市场。当前人民币在境外压力下升值预期不断高涨,吸引大量热钱涌入境内,房地产尤其是豪宅是热钱投资的主要对象。所以,一方面要稳定币值尤其是预期;另一方面,要从根本上完善我国的市场体制、金融制度以及货币政策等。

第三,增加投资渠道,使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施,当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后,融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产,减少楼市的投资行为,也可以减少银行承受的金融风险。

第四,加强政策的针对性和有效性。房地产由于受多种因素影响,是个复杂的市场体系,政府应该有的放矢地制定地方房地产政策,而不能搞“一刀切”。同时,加强房地产市场分析研究,建立健全房地产市场信息系统,完善市场监测分析和预警机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性,正确引导房地产的投资和消费。

第五,加强税收、信贷等政策对房地产市场的监管和调控作用。加强、调整房地产市场交易税收,加强物业立法。同时,货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注,并提高信贷条件,加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管,以保证其健康运行。

第六,充分认识房地产业的虚拟特性,综合考虑房地产金融问题,而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融。同时,进一步完善立法,使房地产企业股票发行和交易规范化,把企业通过股份制而筹集的资金纳入健康发展的轨道。

总之,解决住房问题需要政府这只看得见的手与市场这只看不见的手两者的密切配合。一方面,要发挥市场在资源配置方面的基础性作用,利用市场的力量来使住宅商品适应各种不同的需求,以实现供需之间的动态平衡;另一方面,市场和政府两只手是互相配合的,政府应该更多地考虑保障社会公平。

房地产市场虚拟性研究责任编辑:陈老师    阅读:人次