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房地产价格现状及趋势探究
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1、引言

房地产行业作为中国经济的支柱产业,它的一举一动都影响着国民经济的发展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅指出的那样:近几年来房地产业已经成为一个社会关注度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。而这几年,房价问题越来越受到人们的关注。所以,认清当今的房价现状,对我国相关政策法规的制定、企业发展规划以及普通家庭的置业理财等都大有裨益。

2、当前房地产价格现状

众所周知, 近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅度上涨, 主要表现在以下几个方面:(1)商品房销售平均价格涨幅较大(2)新房价格普遍上涨(3)二手房市场呈现活跃态势租赁市场相对平稳。

3、中国房产价格攀升的成因

我们认为中国房产价格攀升的原因主要有:地价攀升是房价涨幅过大的直接原因,房价的波动上扬与金融政策有关,国内银行贷款和其他资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。

3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有密切联系的, 二者既相互影响, 又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量, 而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必然上涨, 而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步上涨。总之,地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。

3.2、房价的波动上扬与金融政策有关。中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构有如下特征: 一是自筹资金; 二是预算内资金以及债券筹资。

3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资金来源于国内银行贷款,而消费者购买住房的资金大部分也是来自于银行。银行在面临激烈竞争的时候,通常以扩大市场份额作为主要目标,将利润最大化放在次要位置, 因此银行的住房贷款利率普遍偏低。国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的。从当前状况来看,银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力度过大的能力, 过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。另一方面由于金融机构的短视行为,贷款大量涌入房地产业。投资者和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。

3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年来,国家制定了一系列抑制房价上涨的政策,但是地方政府出于自身利益不很主动去落实国家的政策,使得政策收效始终不太明显。这种政策没有得到很好的落实主要由于房地产经济给地方GDP 带来了高增长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准,也是地方经济发展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接受益,这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济发展水平。地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存在,使中央调控政策的执行力被削弱了。所以,地方政府利益的存在是房价居高不下的重要原因。

4、未来几年房价发展趋势预测

对于未来几年房价我们可以推断出下列的趋势,主要有中国房地产景气与否很大程度上取决于政府的态度,此次房价下跌正逢国际金融危机,作为国家经济的最大支柱行业,房地产行业的情况直接决定国家经济发展情况,适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚性需求呈上升趋势,房地产消费市场依然潜力巨大。

4.1 中国房地产景气与否很大程度上取决于政府的态度。由于我国政治经济体制的特点,中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济强大的调控能力。最近几年房地产暴涨很大程度上与地方政府的鼓励与支持是分不开的。

4.2 此次房价下跌正逢国际金融危机。国际经济的触底反弹有助于房地产行业回暖,同时,由于房地产行业对内需的巨大拉动作用,我国经济的复苏也必然依靠房地产业的复苏。最近一次房价调整的一个显著诱因就是宏观经济不景气。而中国长久以来制约经济发展的最大瓶颈则是内需不足。作为最大的内需行业,房地产业对于内需的拉动作用无疑是巨大的。只要房地产业得到很好的发展,一系列的经济问题将迎刃而解。我国经济的反弹也必定依靠房地产市场的表现。

4.3、作为国家经济的最大支柱行业,房地产行业的情况直接决定国家经济发展情况,适当的泡沫有益于国家经济增长。就如同适当的通货膨胀有益于刺激经济发展一样,适当的泡沫也有利于房地产行业发展。相信只要有着妥善的引导和控制,地产业的泡沫将成为中国经济发展的催化剂长期存在下去。

4.4、中国房地产行业刚性需求呈上升趋势,房地产消费市场依然潜力巨大。随着经济的发展,人员的流动性在不断增大。因此异地购房的需求便随之上升。大量大学生毕业也在一定程度上增加了住房的刚性需求。同时,随着我国中产阶级人数的不断增加,房地产消费市场的潜力也必定会得到进一步的挖掘和开发。因此,只要需求一直保持旺盛,中国房地产业必将持续健康发展下去。

5、解决房价问题的建议

综上所述,我们认为解决房价问题,必须从经济运行入手,对于不同群体采取不同的策略,采用市场手段解决供应量和供应类型等等。详细解释如下:

⑴保持宏观经济的稳定高速增长,增加居民收入,加强中低收入阶层的购买力。这是解决一切民生问题包括住房问题的前提和基础

⑵对收入不同的群体,用不同的方式解决。中高收入家庭的住房问题需通过商品房市场来解决,而低收入家庭或困难家庭的住房问题应由政府通过经济适用房或廉租房来解决,不应也不可能依靠地产商来解决全社会的住房问题。

⑶ 商品房原则上应通过市场来解决供应量和供应类型,不要人为的造成供不应求或供需结构失调。

房地产价格现状及趋势探究责任编辑:陈老师    阅读:人次