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房地产市场预期及行政干预的影响

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一、房地产市场预期的重要性

资产市场(包括房地产市场)的预期有着十分重要的作用。在实质经济不发生变化的情况下,达到临界数量的市场参与者(如购房者),在判断市场价格主流现象时,其对市场预期的心态会影响市场价格出现波动。市场初期发生的波动又有验证市场预期的作用,导致更多市场参与者加入到先有的市场预期中,进而产生再次的市场预期,这种正反馈的特点,最终将产生不断强化预期的结果。

一般而言,预期变化导致价格初期下跌,伴随的现象就是成交量萎缩,而其后一两期的下跌则可能伴随着成交量放大,然后又过渡到价量齐跌的状态。这时,市场信心丧失殆尽,整个市场将陷入低迷状态,并维持较长时间。例如,美国1988年至1997年住宅市场处于沉寂状态,多数大都市住房价格稳定。再如,泡沫经济破裂后的日本、亚洲金融危机后的我国香港地区楼市都呈现出过这样的状况。

资产市场是建立在人们持有资产、可获得收益并可变动的基础之上。也就是说,当人们持有资产、无法获得收益,或者所获收益小于其他资产,或获得收益相同但风险更大时,持有资产者就有动力向市场抛售这种资产。而集体性抛售的结果会形成单边市场,只有卖者没有买者,从而诱发卖者之间的剧烈竞争,竞争的结果造成价格渐次下调,在缺乏买方支撑的情况下,价格跳水将不可避免。

当楼市价格出现跳水,其影响是全面性的、灾难性的,将波及到金融体系。例如,美国次贷危机中,由房价下跌发展成为典型的经济危机。一旦金融体系受到重创,必然会影响整个实业界,使其资金融通受限,企业经营成本提高,一些承受能力较弱的企业破产倒闭,社会失业率提高,总体收入水平随着也将下跌,从而进一步影响房地产市场的需求。在这几种力量的交互作用下,造成楼市陷入长期的低迷不振的困境。同样,在房价上涨预期的作用下,同样的机制运作,市场波动的效应也会逐步放大。因此,一个稳定而健康的房地产市场稳定预期非常重要。

二、正确判定房地产市场发展核心问题

市场价格总是难以满足所有人的意愿。卖者希望商品在成本不变的基础上价格越高越好,买者则完全相反。市场总是在均衡买卖双方的力量,使商品和劳务得到最佳配置。

不少人认为,房地产市场发展重在政府监管。美国出现次贷危机并引发整个金融危机,是政府放纵市场的结果。如果要使我国房地产市场稳定健康发展,只有强化政府的宏观调控,或者政府直接承担起开发和管理住宅的职能。其实,房地产市场发展的核心问题,是市场机制能否在尽可能大的范围内发挥作用,限制市场机制发挥作用才是阻碍其发展动力的关键所在。

房地产市场发展的另一个标志,在于资源配置效率的提高,可供消费的住房产品供给量的增加。一般而言,价格从两个方面对人们的行为产生影响:一是当提供某种产品或服务的价格超过其成本时,向市场提供这种产品就有了动力,且差异越大动力越足,会导致相关产品的数量增加;二是当价格超出市场愿意接受的最高支出时,就会选择退出市场,不购买这种产品,且同样差异越大,市场越缺乏购买的兴趣,这种差异也会产生足够的力量促使需求的减少。在这两种力量的交互作用下,产品最终分配到产品出价最高的人群手中。而当每一种产品或服务,经价格机制的调节达到均衡状态,那么整个社会产品的分配在效率上是最优的。

例如,运用市场和资源配置效率关系这一原理,对“地王”问题进行分析。以较高代价或认为天价拍得土地,是建立在这类开发商理性决策的基础上,即所支付的代价小于其最终出售产品的价格,他们认为以这样的代价获得土地是划算的。“地王”并不依赖于其他开发商和社会大众的认识,而是依赖于开发商得到土地时的估计预期。值得注意的是,“地王”开发商的估价可能正确也可能错误,如果正确,则可以实现预期的收益,如果错误,那么必须承担决策失误的代价。

当然,以较高代价获得土地的开发商一定会慎重选择开发目标、产品类型,一定不会以浪费的方式运用这块土地。从社会的意义上看,由这一开发商开发这块土地就是有效率的,符合资源的使用原则。有人认为,“地王”的出现带动了周边的房价,出现面粉比面包贵的现象,是一种炒作,事实上这是一种误解。“地王”不可能带动周边的房价,如果市场和消费者不认可,开发商短期之内不可能出售所有预期中的高价物业,结果反而会导致价格回落。真正造成周边房价提升的原因只能是市场的需求和对未来看好的预期,如果这些原因在未来并未实现,或者出现相反的变化,高房价是难以持久的,房价一定会回落。

房地产市场发展的外部环境在于政府政策稳定,以及由此产生的稳定预期。近些年来,我国与房地产相关的政策调整频繁,通常是基于短期认识的不断调整,其结果是决策者无所适从。例如“9070”政策、购第二套房的利率政策、贷款用途政策等。在这种情况下,我们经常看到的是违规现象屡屡发生,其原因在于,我们的政策制定限于一时一地的特殊情况,而政策涵盖又具有普遍性,就是人们所说的政策“一刀切”,对政策执行者来讲,很难细致准确地把握政策的核心,导致对政策未来预期的盲目性。

三、政府干预对房地产市场发展的影响

基于上述分析,可以认为强化市场机制是我国房地产市场发展的重中之重。但是实际中,过多过频的政府干预会对房地产市场造成许多困境,影响最明显的包括行政干预和非公共物品政府支出两个方面。

行政干预方面。在房地产市场上,政府应当扮演相对有限的角色,让市场发挥主导性的作用。政府的职能只在于将市场不断试错过程中产生的规则加以标准化,并降低执行规则成本,保障市场运行秩序,均衡个人与市场之间的利益。与此同时,由于现代经济纷繁复杂,任何一个宏观主体都无法掌控全部有效信息,也难以确定其政策的时效性。因此,对于行政干预,最好的政策应当具有稳定性,而不应当是应对一时之患(这种疾患一般是市场调整中的正常表现,市场具有强大的自我纠错能力)的工具。

当前对房地产市场的行政干预,往往受制于政府的短期目标,干预开发企业、银行、中介企业等的具体经营行为。对此,房地产企业无法做出准确的判断和预测,导致房地产企业行为短期化,从而丧失一次次市场机会。

非公共物品政府支出方面,通过支出渠道和方式对房地产市场产生影响。理论上往往强调,政府支出对市场需求有直接效应,但是忽略其他的间接效应和预期效应。当政府支出增加后,确实会影响总需求。由于支出的乘数效应,会带来国民收入的多倍增加,如推动房地产市场发展,这是从政府支出中能够看得到的直接效应。但是人们往往忽略了政府支出的间接效应,也就是说,不管政府支出来源于何处,其最终会归入到税收。因此,增加政府支出结果必须增加税收,税收的增加会对私人消费需求、企业投资需求产生抑制作用,经乘数效应作用,会带来国民收入成倍减少。假定政府支出效率与私人消费和投资支出效率相同,则政府支出所增加的总需求量与因税收导致的总需求减少量正好相抵,不会产生增加总需求量的净效应。考虑到以下几种情况,政府支出的净效应一定为负。

其一,政府支出的效率必然低于私人支出。众所周知,代人花别人的钱一定是随心所欲的,若不加以控制,所造成的损失一定是效率的损失,社会资源被滥用,从而导致整个社会总产品和劳务总量的下降。其二,政府部门过多配置劳动力造成浪费和低效。由于政府部门工作稳定,竞争压力较弱,吸引力明显大于其它部门。当这些高于社会平均水平的劳动力配置到政府部门的同时,已经丧失这些劳动力可能生产出来的产品和劳务,还要承担这些公务员的资源消耗,增加社会负担。其三,外在监管的低效率。由于现行体制、机制的原因,需要叠床架屋地设计各种监管机制,问题在于谁来监管“监管部门”?这样势必造成严重的管理低效率问题。

一旦我们强化政府干预的积极效应,忽视了间接的消极效应,势必会夸大政府干预的效果,将政府干预房地产市场发展产生的净的负效应看作是净的正效应。不断强化政府干预会破坏人们对市场稳定发展的预期,从而抑制了房地产市场的发展。

四、市场化程度和资源配置效率

商品市场中,价格起到了关键的协调和激励作用,促使人们联合起来进行生产,推动生产力不断提高,从而进一步改善人们的生活水平。当市场这只无形之手在起积极作用的时候,也会招致许多质疑(其实有相当一部分市场中的负面现象正是由于不让市场有效发挥作用所致)。当前,令人瞩目的高房价抑制问题,实际上也是这种理论和心态的反映。将高房价问题的存在及产生的社会矛盾归之于市场失灵,希望能够运用政府有形之手重新分配经济资源,实际上是在满足一部分人利益的同时,又损害了另一部分人的利益。

房价涨跌,实际上反映了市场的供求关系,这并不排除有些开发企业具有一定的垄断性,形成对一个区域市场价格的控制力。但是只要企业自由竞争继续存在,这种垄断性是难以持续下去的,开发企业最终还得服从市场的需求。因此,如果对房地产市场进行管控(不是指依据人们共同认可的规则进行管控,而是管控行业的准入条件、价格和企业的自由进出),把房地产开发企业纳入控制范围,实际上极大地限制了消费需求对企业生产的制约力,阻碍了开发企业之间的竞争。

在这种情况下,当房价大幅上涨时,由于缺乏外部竞争压力,开发企业能够独享行政性垄断带来的高额利润;而当房价下跌时,开发企业的生存环境也会得到某种程度的保护。房价失去高效率地调节资源配置的功能,价格机制也会失去市场中应有的作用。因此,提高市场化程度可以有效地提升资源配置效率,进而有力促进房地产市场发展,调控之中仍勿忘继续放开市场,让价格自然地回归其本质的一面,也许我们将会得到更多。

房地产市场预期及行政干预的影响责任编辑:陈老师    阅读:人次