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住宅市场特征及需求研究

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房地产业是关乎国计民生的支柱性产业,住宅更是人类生存发展的基本物质条件,是人们日常生活中的必需品,能够有效地对住宅房地产市场需求进行预测研究,对稳定住宅房地产市场的价格,合理利用能源资源,降低房地产市场的空置率等会起到一定的作用,同时也能够促进稳定社会治安,国民经济持续、快速、健康的发展。在对住宅房地产市场需求进行预测时,影响因素是首先要考虑的,因此对需求影响因素进行研究室非常必要的。

一、住宅房地产市场的概念

广义的房地产市场指全社会房地产商品交换关系的总和,狭义的房地产市场可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。住宅房地产市场在房地产市场中占有相当大的比重,随着国民经济的飞速发展,人们已经不仅仅局限于满足温饱的需要,对生活质量的追求已是迫不及待。因此住宅对于人们来说已成为时代进步和生活质量提高的象征。

二、住宅房地产市场的特征

房地产市场由于其产品的特殊性,除了具有一般商品市场的共性外,还有其自身特殊性。

1.系统性和开放性。一个完整的房地产市场具有系统的要素、结构、功能、环境等特点,它是市场的主体、客体、价格、资金、运行机制等因素相互联系、相互作用一个系统。而且,房地产市场是一个开放的系统,需要不断地与金融市场、信息市场等进行物质、能量及信息等的交流和交换。

2.不完全竞争性。由于房地产品的不可移动、独一无二等特殊性质,政府会对房地产市场根据需要采取干预和调控措施,这使得资源进出市场受到一定的限制,例如,国家对房地产信贷资金使用的限制,生产者和消费者双方对市场信息的不对称等。因此,房地产市场是一个不完全竞争的市场。

3.区域性。由于房地产商品不可移动,使得房地产市场不存在商品流向规律其商品不会因价格和供求关系等变化而在不同地区市场之间流动,所以,房地产市场是一个区域性的市场。

4.供求特殊性。供应方面:由于其商品的特性导致房地产市场在供应方面成为一个产品差异化的市场;其供应的产品在短期内一般很少有大幅度的增减变化,导致房地产市场成为一个供应缺乏弹性的市场;供应的房地产产品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及其投资的巨大性等,导致房地产市场成为一个具有垄断性的市场。需求方面:房地产是人们生活的必需品,因而具有广泛性;随着社会进步需要更新换代,并且可以保值、增值,因而具有稳定性;房地产可以满足不同阶层需求者的目的和愿望,又具有多样性。

5.交易的特殊性。房地产市场交易是房地产权益的交易,这种权益的交易必须经过房地产行政管理机关的产权登记,否则,不受法律保护;其交易需要专业服务,交易本身十分复杂,还有很多市场信息是非公开的,因此交易过程通常需要专业人员进行服务,如估价师,经纪人等;房地产市场交易是非经常参与的交易,对于一般人来说,一生中难得有几次买房的经历;房地产市场交易通常持续时间较长且需要金融机构的信贷支持。

6.政策法规影响性。由于房地产市场的特殊性和其对国民经济发展的重要作用,国家要对房地产市场进行监督、管理、调整和控制。政府通过相关政策法规来对市场进行调控,帮助开发商把握投资机会和方向,使房地产市场正常有序的运行。

另外,住宅房地产除了具有以上特征外,随着社会的发展,住宅还具有与社会经济、科技同步发展,凝聚人类文化发展和智慧结晶等特征。

以上通过对住宅房地产市场特征的了解,进而我们可以对影响住宅房地产市场需求的因素进行全面和深入的分析。

三、住宅房地产市场需求影响因素

对住宅房地产市场需求来说,它的影响因素主要有:住宅价格、经济发展水平、消费者收入、消费者偏好、消费者的预期、人口因素等。

1.住宅价格。商品价格是影响消费者对某种商品需求量的最重要的因素。当住宅价格降低时,消费者愿意并且有能力购买,而当住宅价格上升时,情况恰好相反。价格与需求量之间呈现出一种负相关的关系。

2.经济发展水平。随着经济的飞速增长,职工人均收入水平不断提高,企业经济效益也不断改善,这样不但使职工能从其收入中拿出更大的部分用于投资买房,企业也可以从其福利基金中拿出更多的资金来资助职工买房或租房,从而使住宅房市场需求量不断增长,经济的高速发展,对住宅市场需求的增长有积极的推动作用。

3.消费者对未来的预期。消费者的需求在受到现实因素影响的同时,还受到未来预期的影响。房地产的需求不仅取决于消费者现实的收入状况和商品价格水平,还取决于消费者对未来收入、价格、政策等的预期。

4.相关房地产的价格水平。通常,房地产商品之间的关系有两种:互补关系和替代关系。互补关系的房地产商品是两种商品共同满足一种欲望,如住宅与配套商业房地产,共同满足居住生活的需要;替代关系的房地产商品是两种商品可以相互替代来满足同一种欲望,如经济适用房与普通商品住宅,可以基本相互替代满足居住需要。一般情况下,对于互补品,一种房地产消费多了,另一种消费也会多起来,表现在价格上为一种价格下降,另一种的需求就会增加;对于替代品,则是一种价格上升,另一种的需求就会增加。

5.人口数量和结构。人口结构对住宅的需求也有直接的影响。一方面指的是人口的年龄结构,另一方面指的是家庭规模与结构。人口年龄的变化主要导致需求主体年龄结构的变化,从而进一步导致住宅市场需求的变化。即使总人口不变,家庭平均人口变化也将影响住宅单位的变化。家庭逐渐小型化,所需住宅的套型比较小,但是会增加对套数的需求量。因此,家庭人口结构的变化对住宅需求总量,需求结构都有重大影响,并引起住宅设计,建设等方面的变化。

住宅房地产市场的基本特征决定了其市场供求难以把握平衡,因此,面对近年来住宅房地产价格快速上涨的态势,为了使房地产业健康发展,应当对住宅房地产的需求进行更加深入的研究,以期达到正确引导房地产投资导向,降低住宅空置率,使房地产业更加快速健康发展。

住宅市场特征及需求研究责任编辑:陈老师    阅读:人次