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房地产新形势及应对策略研究

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一、房地产企业面临前所未有的挑战

自2010年以来,国家针对房地产市场实施了三轮调控。通过打击囤地、预售资金监管、融资监管等措施,促进开发企业增加市场供应;通过限贷、限购、限外等措施,打压市场的投资、投机需求。房产税试点工作的宣传、准备,加大了市场的观望气氛,市场成交量急剧萎缩,行业发展景气不容乐观。

(一)融资渠道收缩,企业资金链面临考验

国家加强了对房地产企业融资渠道的监管,开发企业融资困难。首先,资本市场融资、企业重组基本无望。不管是IPO,或是增发,鲜有成功的案例。2009年11月25日,证监会表示,房地产企业重组已暂停,2010年尚无一例房企重组申请通过。其次,房地产信托叫停,融资渠道继续收缩。虽然2009年以来房地产信托增长迅速,前十月信托产品高达1500亿元,但仍无法满足需求。而近期相关机构已经叫停房地产信托,开发企业融资形势更加严峻。最后,面对热钱涌动,国家加强了对境外资金的监管,明确了境外机构、个人的限购措施,进一步压缩了市场上的需求,企业吸收外资也受到影响。

(二)金融环境持续紧缩,宏观环境不明朗

在通胀压力高涨之下,2010年10月20日,央行年内首次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,11月19日,央行上调存款准备金率0.5个百分点,且距上次上调仅隔9天。12月26日,央行迫不及待地宣布再次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。与此同时,央行也积极采用市场操作,回收流动性。加息、提高存款准备金率,一方面改变了消费者对市场的预期,部分消费者将推迟购房计划;另一方面,增加了开发企业的融资成本。在成交下滑的背景之下,融资成本的持续上升,将影响开发企业未来资金链的安全性。

(三)住宅市场面临调整,企业单一经营风险加大

一方面,多层次住房保障建设的推进,加剧住宅市场的竞争。未来的住房体系将是通过经济适用住房、廉租住房、限价住房和公共租赁住房的建设,满足中低端客户及过渡住房群体的需求,商品住房满足中高等收入及以上客户需求,这样必将带来商品住房市场竞争的加剧;另一方面,2010年的三轮调控直指高房价,房地产市场调控越加频繁,对房价的快速上涨打压力度不断增加。从打击囤地,到限贷限购,表明了政府的调控决心,未来政策环境依然从紧,商品住宅市场的调整不可避免。

二、房地产企业的发展机遇

(一)流动性过剩决定房地产投资需求旺盛

近期国内高涨的通胀压力主要是货币超发造成的。截止2010年10月,我国M2为69.98万亿人民币,保守估计年底M2为70万亿,国内生产总值达到30万亿,我国经济的货币化率(M2/GDP)为230%左右,远超世界平均货币化率100%水平。显然,我国货币发行量相对GDP总量已经过剩。在流动性货币过剩严重及物价全面性上升的预期之下,会提高商品房投资者的买房信心,将视作规避通货膨胀风险的基本措施,房地产投资需求将上升。

(二)二三线城市城镇化建设方兴未艾

“十二五”期间将是国内二三线城市快速发展的时期。我国2009年的城镇化率为46.6%,正处于城镇化快速发展阶段,按近几年全国年均增加0.9%计算,距70%的城镇化率仍有20多年的发展空间。其中,北京、上海、广州、深圳等城市的城镇化率都达到了75%以上,而二、三线城市、中西部城市的城镇化率大多在35%-50%之间。按人均居住面积30平方米计算,城镇化每年增加0.9%,将新增4.6亿平方米的住房需求。

布局二三线城市有三方面好处。首先,二三线城市竞争较小,目前一线城市土地市场竞争激烈,优质地块越来越稀缺,溢价率越来越高,而二三线城市则更易获取价廉质优的土地;其次,二三线城市政策风险较小,从国家政策调控对象上看,“房价上涨过快”的城市往往是一线城市及部分二线城市,多数二三线城市并不在政策调控范围之内,政策影响较小;最后,二三线城市地方优惠政策多,能帮助企业解决资金和拿地的难题。

(三)保障住房市场潜力巨大

我国推进住房保障一直发展缓慢。究其原因,一方面在土地财政的背景之下,多数地方政府在保障住房方面投入不足;另一方面,保障住房市场利润较低,在商品房市场暴利情况之下,多数开发企业缺乏积极性。

随着国家房地产市场发展方向的明确,对保障住房、商品房定位的清晰化,保障住房的建设正逐步提速。2010年保障住房建设指标是完成580万套,2011-2012年或再增1300万套,以每套60平方米计算,平均每年新增保障住房面积为3.6亿平方米。在加大保障住房建设力度的同时,中央政府也开始增加对保障住房建设的资金支持。

除了土地出让净收益的10%外,还包含地方公积金增值收益、困难地区中央财政的补贴以及地方财政的机动财力,并通过贷款贴息的方式引导开发企业参与建设保障住房。因此,保障住房市场并非无利可图,或为开发企业带来新的增长点。

(四)商业地产前景看好

随着我国经济的发展,人民生活水平逐步提高,人均可支配收入迅速提升,国内中产阶级将进一步崛起,这些都为商业地产的发展带来良好的支撑。“十二五”规划中将改善民生、提高收入作为今后一段时期工作重点,加上中央扩大内需的推进,商业地产的发展将迎来新的契机。进军商业地产市场对企业而言机遇大于挑战。一方面政策风险小,一直以来房地产调控均指向商品住宅市场,而商业地产在历次调控中均能“置身事外”,市场表现平稳;另一方面,商业地产带来稳定现金流,确保企业经营持续性,优质的商业地产项目能长期为企业带来稳定的现金流,降低企业经营风险。

三、房地产企业的应对之策

(一)产品策略:布局商业地产、保障住房市场

商业地产方面,对于商业项目开发经验较少的住宅开发企业,应采取合作开发的方式,降低风险。通过与大开发企业、商业关联公司的合作,吸收先进的商业项目运营经验,为企业未来发展做好铺垫。

保障住房市场方面,由于政策限制,保障住房市场利润远低于商品房市场。因而企业可以通过合作开发保障住房,降低经营风险;并创新融资方式,通过产业基金、REITs的方式进行保障住房开发,降低保障住房建设带来的开发风险。

(二)融资策略:拓宽融资渠道

开发商应向股权融资、产业基金、信托、私募、REITs等多元化融资模式发展。例如与投资机构合作成立融资平台,为大规模项目开发行专项融资;同时在条件允许之下,积极开拓海外融资渠道,在融资的同时还可享受人民币升值带来的益处。

(三)运营策略:合理定价,强化营销

直接的降价或者通过赠送面积、装修等方式达到降低价格的目的,而合理的降价将提升产品的保值增值能力,吸引市场上的刚性需求客户以及避通胀的投资客户,通过促销让利,迅速回笼资金,为企业发展做好储备。

(四)区域策略:转战二三线城市

面对一线城市开发成本的增加,竞争的激烈,企业开发风险也在上升。一线城市的开发应定位于树立品牌,打造形象;未来应将二三线城市作为利润增长点,一方面开发企业应积极在二三线城市拿地,抢占二三线城市市场;另一方面,开发企业可以和二三线城市当地企业进行合作,拓展经营规模和影响,达到迅速提高企业占有率的目的。

房地产新形势及应对策略研究责任编辑:陈老师    阅读:人次