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房地产市场政策研究
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在过去的十几年里,我国房地产事业发展呈现出惊人的速度,尤其是在2009—2010年期间,更是超出预期控制范围,这种过热直接表现为“房价”一路飙升、各地“地标王”频频翻新。我们就2010年国家统计局数据显示:“2009年我国完成房地产开发投资36231.71亿元,同比增长16.1%, 2009年全国土地出让收入达到1.42万亿元,同比增长43.2%,创历史新高”;“2010年上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%;全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米,同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米,同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅竣工面积1.96亿平方米,增长15.5%;全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米,同比增长35.6%,土地购置费4221亿元,同比增长84.0%;全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%房地产开发企业本年资金来源33719亿元,同比增长45.6%” 。从这些近期国家公布的关于房地产发展速度来看,我国房地产事业在没有真正成熟前就预先进入了一个“泡沫”高速形成期,这一点为国家对促使房地产健康、和谐发展的要求提出了一个严峻的课题——如何规范房地产市场正常发展?

这种不理性的过快发展势必会有诸多问题促使,在结合房地产市场出现的非正常态表现、产业结构政策导向等各方面因素研究分析,总结出我国房地产存在以下问题:(1)房地产市场的市场结构和产业结构不健全(2)生产要素供给量缺乏量化效应(3)投资与需求的不理性因素过多(4)对未来市场发展预期不确定性过多(5)市场监测预警体系不完善(6)房地产融资渠道单一和大量外资涌入房产市场(7)人民币升值压力等。这些问题充分反映出我国房地产事业还处在不成熟阶段及国家对房地产市场的引导和规范缺少方向及力度,与此同时,由房地产问题引发的经济市场、社会、产业、生产生活等风险问题也日益彰显。针对以上存在的问题国家从2010年初以来相应地出台一系列调控政策,在这些调控政策中主要强调了以下几点:对二手房的管理、紧缩财政政策、货币政策和在一定期间内具有指导性纲领的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,又称之为“新国十条”,但从2010年前三季度市场反馈的信息看,这些策制定实施以来对市场过热的势头具有一定的“降温”作用,但并没有明显的解决房地产存在的根本性问题,其中一点:房价仍有若干幅度的增长,房地产投资者采取对政策持观望态度,而群众对未来的房地产走势仍抱有一定的悲观情绪。在此情况下,社会各界都从不同角度阐述自己对房地产未来政策的解读,笔者在借鉴以往政策的特点基础上,结合我国社会实际情况及市场发展需求特点提出五项房产新控制政策,来实现今天及未来房地产事业的健康、和谐发展。

一、不对称性战略规范

不对称性理论最早出现在《困境与出路》(克莱顿 克里斯坦森 哈佛商学院),主要应用于解决不对称性个人及企业市场竞争问题而提出的理论,笔者根据书中提到的不对称性存在条件和不对称性动机将其与我国房地产市场现有及未来面临的条件广义结合,然后再根据不对称性的广义思想构建关于我国房地产未来几十年发展的战略思想——“不对称性战略规范”。不对称性战略规范就是:在一定时期内,针对适应在地域广、资源分布不均、市场结构和产业结构不健全、政策难以以统一标准规范的行业发展要求时应用的发展战略政策思想。就我国房地产现今面临的状况和相应政策而言,首先应构建一个不对称政策理论框架,然后再根据我国房地产发展的各个层面需要制定一套不对称性战略规范,最后在各个规范要求范围内制定实施相应的政策法规。笔者根据我国实际情况将房地产规范划分为三个不同层面的不对称性战略规范。其不对称性战略规范在房地产市场发展中具体要:

(1)地域性资源及生产力的不对称性要求。我国划分四部分经济区域:东部沿海地区、东北老工业基地区、中部地区、西部地区,在这四发展区域内,房地产行业呈现出东部最热,其他地区跟热现象,究其原因,东部沿海地区的经济、生产及消费等都首屈一指,房地产投资与需求也就随之而升;而其他地区然从经济实力及生产力而言不具备这种需求,但根据战略发展预期仍具备很大的发展潜力。显然这种形势对各地区长期发展和居民生活水平提高都有一定的破坏性。因此,应结合四地区的实际情况制定相应的不对称政策解决地区综合发展问题。对资源优化分配、劳动力综合引导分布、投资消费能力的协调规划等都应建立在不对称性战略规范的基础上。

(2)市场整合不对称性要求。我国每6—7年构成一个经济循环周期,这一点在房地产领域更值得注意,市场水平的差距会加大周期长度及有效性,所以,应根据市场的自身条件建立一套不对称战略规范,引导做到:价格细分市场、区域细分市场、产品细分市场等市场存在形式,要求在不同层次上发挥各自市场的优势。

(3)行业间竞争不对称要求。在现今我国房地产领域中已经出现一些不具备集团化资质,却呈现过早垄断现象的房企,这一点在房地产事业还处于不成熟和政策法规不健全的时期是对整个行业的过早的定位,对一些行业发展中存在的问题没能有效解决,为未来行业发展危机埋下隐患。此外,由于我国地区发展的不平衡,过早的进行垄断,地区要为之付出巨大发展效益。因此,政府在尊重市场自由竞争的同时制定一套不对称战略规范,营造出一种和谐竞争的场面,让各个企业在长时间的竞争中得以成长,发挥产业的经济拉动效益。

不对称性发展是我国在社会主义初期建设中一项重要的发展要求,在要求下必须应配备相应的不对称性战略规范,这一点将会伴随我国经济发展,在未来30—50年内长期存在且发挥巨大作用,所以,面对未来房地产健康和谐发展要求,势必要做好一项完整的不对称发展战略规范,追求不对称性效应,才能确保房产行业适应我国社会主义建设要求,才能在其发挥拉动经济增长同时实现市场的规范化,具有一定的时代意义。

二、生产资料投放量化

在现行我国分配原则上是按“按劳分配为主,多种分配原则并存”原则实行的,在我国房地产行业中最主要分配原则是按生产资料分配,因此,生产资料流通和所有量就成为该行业特殊的创利点,“生产资料的流通过程,实质上是生产要素在社会生产过程中进行配置过程”,生产资料的配置情况直接影响产业结构和生产资料流向目的。这一点恰恰是房地产行业赖以膨胀利益的关键——他们掌握生产环节的主动权,并由此控制价格主导权。问题就出现在房地产生产资料的社会占有量方面出现缺口或分配过于集中,在有限的生产资料用于生产过程中就存在生产与利益的博弈,值得一提的是:在房地产生产过程中存在“生产资料投入量与产业利益成反比关系,与生产量成正比关系”,然而在生产资料投入量缺少量化的情况下会加大利益取向的偏离,这一点也就成为房地产不理性发展的内因关键部分之一。”

在房地产市场出现一系列问题的时候首先应对生产的根本查起,建议政府应重新对房地产生产资料的市场所有量进行审核,在政策的配合下将生产资料市场投放进行量化,在根据市场发展状况调整量化调控力度,具体的说:在房地产市场过热时扩大生产资料的投放量,就会隐性的促使行业的结构发生变化,由于生产者所有生产资料价值就会下降,为确保自身利益自行调整利益溢出量,削弱对市场的主控权,房价过高等问题就会相应的解决,并且还达到社会生产量的要求。所以,政府可以根据地区的发展要求情况及生产周期规律制定相适应的生产资料投放量化规范,确保房地产市场的未来发展需求。

三、土地出让金管理办法

我们先看一条最新消息:“10年来,各地土地出让金收入增长迅速。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。其间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入” (中评社北京10月11日电)。在实际过程中各地政府间接或直接地将土地出让作为地方财政收入的主要渠道,此外,研究还表明:“地方政府官员提供土地的主要动机在于晋升激励”,这也可以充分表明土地出让金使用方面缺少明确方向和规范,这一点也间接的扩大地方对房地产市场规范力度缩水状况,与此同时,在土地出让金收入需求方面存在严重依赖问题,也就促使政府减少对土地出让的规范,致使房地产土地市场价格、交易和土地有效利用率等方面存在一定的混乱场面。所以,出台一项完整的土地出让金管理办法显得尤为重要。在现存的制度基础上为满足未来房地产发展需求政府应扩大对土地出让金使用效益,建议政府采取一定的土地出让金管理办法,在有效实施政策的配合下确保未来房地产健康发展。同时,我们可以考虑以下几点使用办法:

(1)在土地出让金总额总确保至少15%的资金用于保障性廉租房建设。一方面满足解决市场发展不平衡要求,政府就可以投资方向上拓展更大空间,并且还在一定程度上降低了城市建设过程中发展两极分化风险,缩小在基本保障市场的差距;另一方面满足低收入人群对住房的需求,缓解城市住房矛盾。

(2)将土地出让金的市场溢值作为政策性补助。具体办法是:在国家主持建立指导性纲领,由地方在根据每一发展期段具体情况制定一个控制指标,即在控制在指标范围内进行差额补助。这项办法具有双向性,在房地产事业低迷时对投资商进行鼓励性补助;在房地产事业不理性高涨时对购房者进行福利性补助。

(3)预提风险资金,在政府出让土地是应根据通货预期提取一定的通货膨胀风险保障金,来应对由膨胀引起的社会损失(包括对投资商和购房者损失)。

这一办法的实施并不是意味着简单资金由政府过手又回到原初的地方,它不仅在保证投资商利益不变及购房者利益不受损失的基础上提高了对房地产问题膨胀的控制力度和政府应对风险的能力,此外,“如政府购买支出增加,则由政府购买指出的效益增加,使国民生产总值增加,同时,由于政府购买支出增加,货币流通量增加,则货币乘数也可能扩大,必然使国民生产总值增加”,必然会创造更大的社会效益。

四、金融市场的把控

人民币升值、热钱涌入问题对房地产市场的市场行为影响日益显著。 “人民币升值将会在较长的时期存在,境外流入大量的资金将会投向境内以人民币计价的房产等物业资产。人民币升值就意味着以人民币表示价值的国内资产升值,房地产市场具有资金密集性和流通性较好的特点,是投资人民币资产的理想场所。从而增加房地产投资需求,推高房价 ”,显然,由于房地产在我国的特殊经济地位,人民币升值和国外大量热钱涌入将会成为未来影响房地产健康和谐发展的主要因素之一,随着全球经济时代的到来,与WTO接轨常规化,国外投资方向就会趁势倾向,房地产市场具有资金密集性和流通性较好的特点刚好满足投资者的投资需求,房地产融资带的问题就由此产生了。因此政府要做好应对未来问题的准备,建立一套完整的金融把控管理办法,一方面要促使房地产融渠资道的多元化,以减少国内房地产对境外资金的依赖,避免大量热钱的涌入;加大政府对房地产市场监测预警力度。另一方面政府要做好应对人民币升值预期风险准备,稳定人民币汇率。此外,政府应积极引导资金投入到生产性领域,做到内外兼顾,有条不紊。

五、保障性市场基础配额

自从金融海啸过后,市场上的许多企业都在这次灾难中承受巨大损失甚至彻底消失,不单单因为不适应市场发展需要,更多的是这些企业缺少风险应对能力,这一点直接会影响我国市场经济的健康发展,甚至会导致某一个行业结构不完整,直接影响行业的未来发展。而房地产行业在我国产业行列中属于年轻产业,不仅在自我发展过程中存在一些列不健全问题,而且在面临危机时自我防御能力又显得十分薄弱,因此,就有一种潜在的前期政策保障要求:房地产市场分配方面一方面遵循市场经济的市场调节,另一方面在不影响市场自由运作的条件上政府进行一定的前期干涉行为,建立一套保障性市场基础配额制度。保障性市场基础配额,顾名思义就是在市场调节之外建立一个以保障为目的的“市场”,笔者认为一方面在廉租房建设过程中可以基于资源优化分配原则,植入保障性市场基础配额的政策优惠,自然政府干预这部分市场活动,将廉租房的真正优惠落实到市场上,发挥政府与市场双重效益创造能力;另一方面就是在我国房地产发展尚未成熟的时候加强产业风险保障管理,采用按企业资质比例引导优化分配市场基础的配额,做到“遍地开花”式的发展效果。就此会带来巨大的产业和社会发展意义:

(1)要求按企业自身资质比例占有保障性市场基础配额,确保市场的活力,发挥其在国民经济中重要的拉动作用,同时又削弱国外企业对国内市场的非正常性过渡占有,破坏行业完整性。

(2)确保房地产企业在平稳中发生联合、兼并、重组,不至于发生只求速度化、规模化的恶性竞争,在一段时期内维持市场结构完整,并有利于生产资料的优化分配。(3)保障性市场基础配额为前面所提到的其他政策正常实施提供一定的空间,在关键时期起到政策桥梁作用。补充说明一点:保障性市场基础配额具有时期性在我国房地产发展到一定时期后此项政策就失去它的实际意义。

六、总结

在我国房地产事业快速发展过程中,既要在发挥产业所带来的经济效益,又要在关键时期及时调整产业结构和发展方向,这不仅需要尊重自身市场成长规律,还要加大政府对市场的政策规范进行调控,尤其在我国房地产事业从上世纪八十年代发展至今,还处于不成熟阶段,面临着自身发展缺陷的同时,还面临国内外市场等诸多因素影响或威胁。我们所看到的我国房地产产业中存在的问题就是最切实的说明。因此,一系列长期有效的政策规范就成为房地产行业健康和谐发展的必要保障,在这要求下,我们首先要做到:“一是确立房地产产业是我国国民经济的主导产业和支柱产业的理念;二是确立房价上涨或下降过快是宏观调控出发点的理念;三是确立房地产宏观调控是一个系统工程的理念;四是确立房地产宏观调控立足于法制化的理念”。然后形成对房地产政策规范与制度的整体性建设框架,将“不对称性战略规划”、“生产资料投放量化”、“土地出让金管理办法”、“金融市场把控”及“保障性基础市场配额管理”这五项未来房地产政策与国家及地方原有的有效政策融入我国房地产宏观调控政策体系中,建立一个完整行业未来发展政策规范系统,迎接我国房地产事业一个健康、和谐发展的未来。

房地产市场政策研究责任编辑:陈老师    阅读:人次