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县域房地产开发现状及策略探究

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盐池县位于宁夏回族自治区的东部,地处陕、甘、宁、蒙四省交界,总面积7130平方公里,县辖8个乡镇,总人口15.3万人,每平方公里22人。盐池县自然条件差,经济基础薄弱,由于受地域、经济、技术、人才等因素的制约,工业企业效益不佳,尽管县政府通过企业改制,招商引资等措施,并没有改变企业的经营现状;盐池县是宁夏的畜牧大县,由于受自然因素的影响,农牧业收入很不稳定。县内矿产资源较为丰富,主要以石油、煤炭、石灰岩、石膏为主,矿产资源的开发利用是带动县域经济发展的主要因素。

(1)开发企业、开发规模。盐池县现有房地产四级开发资质的企业两家,即盐池县宏亚房地产开发有限公司和盐池县城市建设综合开发有限公司。2005年以来两开发公司房地产开发主要以商品住宅楼为主,开发商品住宅2700平方米,总投资1897万元,现已竣工验收合格能够出售的商品住宅楼8508平方米,其余的18792平方米的商品住宅楼于2009年9月中旬开工建设,预计2010年10月竣工出售。

(2)开发方式和特点。盐池县房地产开发方式有三种,即开发公司开发、联合开发、集资开发。公司开发是指房地产开发公司通过有偿的方式取得国有土地使用权在该地上开发商品住宅楼,公司开发并出售;联合开发是指房地产开发公司出资,其他单位出地联合开发商品房,共同出售,共同获利;集资开发是指集资方出地、出资由开发商开发并交集资方使用。开发的特点是无序、规模小、分散。

(3)开发资金。房地产开发公司获得开发项目,开发的资金主要靠自有资金和民间借贷(高利贷),在开发商品房出售时,购房者支付50%房款,另外50%的房款由开发公司与银行协调为购房者办理贷款,房地产公司方能收回全部的开发资金。

(4)开发商品房价格。

(5)经济适用住房的开发。2006年,县政府通过招商引资方式,引进了宁夏银基房地产开发有限公司,进行盐池县经济适用住房的开发,其目的是解决县内中低收入家庭住房困难和城市拆迁户的住房困难问题。县政府将50000平方米的土地以划拨的方式供应给开发商建经济适用住房。开发住宅面积63000平方米,每套建筑面积在100平方米-130平方米之间,于2007年10月底出售。经济适用住房购买的条件:一是房屋售价控制在600元/平方米-700元/平方米之间;二是购房者单职工年收入在15000元以下,双职工年收入在30000元以下;三是城乡结合部建生态园和新汽车站拆迁的住户。购房者经政府城建部门审查符合购房者条件,出具证明方可到开发公司购房。由于受位置、质量、面积等因素的影响,收入低的职工无力购买经济适用住房,城乡结合部的拆迁户大部分是外村农民更没有经济能力购买经济适用住房,面对经济适用住房销售不旺,县政府降低了经济适用住房的购买门槛,在这样的情况下经济适用住房的销售率达60%,营业房销售率达15%,小别墅销售率达30%。2006年商品住宅楼的开发量少,年底水晶园竣工出售的8000平方米商品住宅楼,但是销售的平均价格在1300元/平方米。因此给经济适用住房热销带来了商机,在原售价的基础上每平方米增加了50元,而且在2007年8月份住宅100%售出。受商品房价格、市场需求因素的制约,水晶园开发的商品住宅楼仅出售30%。

(6)开发商品房的售出现状。据调查初步统计,2004年-2009年以来开发的商品住宅出售率达95%,营业房出售率达55%。

2房地产开发存在的问题

(1)盐池县经济十分落后,房地产市场很不发达,房地产开发还处在初级阶段,因此,房地产的开发还带有盲目性、小规模、分散式、多样性的开发方式,政府的宏观调控管理和监督滞后。

(2)商品住房价格增长过快,营业房价格稳中有降。商品房价格上涨过快的原因:一是土地的有偿使用,盐池县城土地定级与估价成果于2001年3月经吴忠市人民政府批准,盐池县人民政府公布实施的,基准地价同川区市县相比稍低,但川区市县是按照基准地价50%左右实施,而盐池县是按照100%实施,相比之下,盐池县地价高于周边的市县,这与盐池县的经济发展不相协调;二是2004年至2005年建筑材料的价格不断上涨;三是开发商的开发资金严重不足,为了维持开发,解决资金不足的唯一方法就是向民间借贷(高利贷);四是由于房地产开发公司规模小,商品住宅供不应求;五是房屋拆迁量大,费用高;六是商品住宅的价格不是工商、物价等部门定价,而是由开发商自己定价。商业房受地理位置、面积、县城人口、消费水平、租金、百姓的投资观念等因素的影响,造成了大量的营业房空置,开发商为了回笼资金,采取降价销售,因此价格下降。

(3)经济适用住房运作不规范。经济适用住房是政府提供优惠,限定建设标准60平方米/套-80平方米/套供应对象和销售价格,是有保障性质的政策性的商品住房,而盐池县经济适用住房面积在100平方米/套-130平方米/套,超面积建设。在经济适用住房销售不旺的情况下,政府降低销售对象的条件,扩大供应面,在开发的房地产价格大幅度上涨的情况下,经济适用住房的开发商对经济适用商品房售价随意提高,因此造成低收入无房户仍然无房住,拆迁户无力购买经济适用房,扰乱了房地产市场,给房地产投机者提供了市场。

3房地产开发的对策

(1)发挥政府对房地产市场调控和监督作用。对房地产市场进行有效的调控和监督管理是政府的职责。县政府合理的确定自己在房地产市场运行中的角色,着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行,是政府对房地产市场实施有效管理的关键,政府管理房地产市场的主要职能是实施有效的宏观调控,建立监督管理机制,完善游戏规则,保障房地产市场参与者的合法权益,使房地产市场的运作纳入依法、科学、规范运行。

(2)加强土地使用制度的监管。土地供应的计划作用在房地产开发中是十分重要的。土地作为重要的生产因素,是宏观计划指导的重要内容,而土地计划对房地产开发投资调控的功效尤为直接和显著,因为房地产开发总是伴随着对土地直接需求,政府供地数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场的运行角度来看,供求关系是决定市场状况的根本原因,政府垄断土地的一级市场,这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调控功能。政府土地管理部门,要树立科学的发展观,科学的制定土地利用总体规划和年度土地利用计划,严格的实施规划,建立一个公开、公平、公正和长期稳定的土地供应与使用市场,充分利用市场化的运作,使土地资产得到合理的配置。这是广大群众和房地产开发者长期期盼,也是政府加强对房地产市场宏观调控和监督管理的职责。政府土地部门要把好土地的供应关,根据房地产市场的需求,有计划、有步骤地供应土地。应规范土地使用权出让市场,采用招标、拍卖、挂牌的方式供应房地产开发项目的用地,严把协议出让土地关,按照《协议出让国有土地规定》执行,制止政府在土地供应中的违法行为,不要搞政绩工程和形象工程。政府城建部门要做好城市总体规划和详细性规划,规范房地产开发行为,改变过去无序的混乱局面。

(3)利用多种方法抑制房地产价格增长过快的势头。一是政府要高度关注房地产市场的供求变化,特别是要经常注意房价的变化,及时准确地发布房地产的市场信息和房地产的开发信息,让群众了解房地产市场情况,理性消费。二是根据盐池县经济发展水平,结合盐池的实际,对县城土地定级与基准地价评估成果进行调整,使得土地价格与盐池县的经济发展相协调,土地出让价位更加合理化。三是土地的供应要满足房地产市场的需求,达到供需平衡,政府通过土地的供应对房地产开发进行宏观调控是最直接、最有效的举措。四是政府保证经济适用住房的开发用地,通过招商引资,进行经济适用住房的开发建设,限定建设标准(60-80平方米/套),限定供应对象和销售价格,限定开发商的开发利润(3%),使得中低收入家庭享受到具有保障性质、政策性的商品房。大量开发经济适用住房投入市场,抑制房价上涨过快的势头。同时,要严格控制大面积、高档次的住宅和小别墅的开发建设,达到节约用地,供求结构合理。五是政府要组织房地产市场管理监督部门对开发商开发的房地产价格进行测算,在保证房地产开发商获得行业规定的利润情况下,对开发的房地产售价适度的干预,防止房地产开发商利用房地产市场供求不平衡之机抬高房价获取暴利。六是通过银行对房地产开发贷款来调控房地产的供求平衡关系。七是在城市改造过程中有计划地进行拆迁改造,避免“撞车”。

(4)规范房地产销售行为,做好售后服务。房地产的买卖双方要签订合同,合同中载明买卖房地产的位置、面积、价格、结构、付款方式,买卖双方的权利和义务等。

4结语

盐池县房地产的开发还处在起步阶段,房地产的开发空间很广阔,开发任重道远,因此政府要发挥房地产开发的宏观调控和监督管理作用,建立和完善管理监督机制,使盐池县房地产开发依法纳入科学、规范、有序的轨道。

县域房地产开发现状及策略探究责任编辑:陈老师    阅读:人次