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房地产行业现状及对策探究
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1 西安市房地产业发展的主要特点

近两年来,西安房地产市场无论是土地市场,还是销售市场均出现了价格与成交量齐涨的局面,从总成交量来看,二级销售市场于 2009 年已达到同期历史最高点。市场供应项目明显增多,尤其以城北和城西两区域为主,住宅成交都较一季度大幅上涨,中海国际社区、中新浐灞半岛、首创国际城等大盘继续领跑,使得成交量区域特征明显;市政府北迁的区域规划、金融论坛的举行、以及世园会的即将举办等大事件在引导市场的同时也唤醒了广大开发商的投资热情。另外,值得注意的是市场上精装销售逐渐增多,以万科为代表的精装户型使得市场竞争进入品质化时代。2009 年来土地市场成交主要以住宅为主,区域浐灞和曲江成交最为活跃,曲江区域以地价260 万元/亩,楼板价格在 1600 元/平方米左右领涨全市,这预示着该区域为城市房地产板块的外扩提供支持,而城内乃至二环以内土地市场的价格将会随着供应的减少而上升。

2009 年上半年,西安商品房销售量为 493.02 万平方米,较上年同比增长55.24%;其中,住宅市场销售面积为444.32万平方米,较上年同比上涨 58.86%。从 2007 年下半年西安房价升至历史高位开始,到 2008 年西安楼市持续一年多的观望调整,再到 2009 上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力,西安楼市已呈现出比较稳健的市场环境。对楼市成交量水平高低的影响主要有以下几个方面:面对楼市成交量上升,政策是否会有所转向;面对市场行业开始转好,开发商是否会过度提价;新一轮开发热有可能再次引发新一轮楼市阶段性供大于求的局面,这样一来,供需双方将会再次陷入僵持之中,楼市销量将再次下滑,观望氛围有可能会再次显现,这也构成了第三个影响变数。

2 西安市房地产市场发展中存在的问题

据西安房地产信息网信息中心的资料,新大陆集团有限公司董事长徐束平对陕西省房地产的发展进行了系统分析,他认为当前陕西省房地产开发过程中主要存在五大问题。

2.1 房地产开发缺乏有效的宏观调控机制和政策

陕西省房地产市场现在完全步入买方市场,销售量的增速大大低于新开工量和竣工量增速,2004 年 9 月份以后商品房销售市场低迷,这些都应引起高度警惕。针对今后住房需求,开发商应该主要致力于有房户改善现有住房条件,而不应该继续大量生产二居室在 60 - 70 平方米、三居室在 70 - 80平方米的经济适用房。否则一旦住宅二三级市场最终形成,会造成大量重复建设,住房结构矛盾会越来越大,严重地影响了住宅市场的健康稳定发。

2.2 土地市场不规范,管理力度不强

主要表现在:土地开发供应和批租没有真正纳入计划管理,总量控制薄弱,政府宏观调控乏力,难以与经济发展和城市建设相适应、相协调;土地批租的运作方式,以“毛(生)地”、协议出让为主,不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序;土地开发和批租政策,政出多门,极不规范,土地调整难以按规划进行;土地管理执法力度不够,监督执法力量薄弱,西安市违法占地现象屡禁不止,违章、违法建筑又有抬头。

2.3 房地产市场不够完善

主要表现在:商品住宅的供应体制尚未真正理顺,中、高、低档商品住宅结构需要进一步研究协调;住宅二三级市场还需进一步放开、搞活;中介市场不规范,缺乏强有力的管理;商品住宅价格有待进一步理顺;房地产市场与金融市场游离特征仍旧明显,房地产金融体系发育迟缓。

2.4 西安市的开发企业综合竞争力急需加强

2.5 开发企业自有资金问题将变得突出

(1) 房地产开发项目的大型化和规模化趋势明显,客观上对开发企业自有资金提出很高的要求;

(2)施工垫资严重的局面需要政府积极采取措施逐步控制;

(3)根据人行《关于规范住房金融业务的通知》,开发企业项目放贷要求自有资金不低于总投资的 30%,必须具备“四证”;个人住房贷款购买期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的 2/3,增大了开发企业现金流动的负高峰值;

(4)开发企业竞争空前,优胜劣汰、市场整合加快,小规模开发企业的生存和发展面临重大挑战。

3 古诺模型应用于房地产企业并扩展

西安的房地产市场可以看成是寡头垄断市场,我们在这将双头古诺模型做以推广以指导企业进行定价策略。令本市房地产厂商的数量为 m,则可以得到一般的结论如下:每个厂商的均衡数量=市场总容量/(m+1),行业的均衡总产量=市场总容量*m (m+1)。与其它市场结构比较可知,若是完全垄断市场,厂商的均衡常量为市场容量的一半;如是完全竞争的市场,厂商的数目越多,单个厂商的产量越少,而总产量 [市场总容量*m(m+1)]就越大,故寡头垄断市场的总产量大于完全垄断市场的总产量,小于完全竞争市场的总产量。而扩张后的古诺模型存在的缺陷是假定了厂商以竞争对手不改变产量为条件的。这也是我们面临的问题。

在实际的情况中产量是不断变化的。而且还有各种各样的条件发生变化。我们着重考虑边际生产。

4 对西安市房地产业发展的思考

为使西安的房地产市场更合理,更优化,更快速的发展,针对上面的分析提出下面的建议。

4.1 规范土地出让一级市场,治理国有土地出让中的不规范行为

(1) 由于城市土地一级市场的高度垄断性,政府可以国有土地所有者和行政管理者的双重身份,通过掌握城市土地资源的所有权,对土地这种社会经济活动中的极其稀缺资源实行集中的计划供应,严格禁止浪费土地资源的现象。(2)逐步减少乃至取消土地出让中的协议出让方式,主要采用招标和拍卖方式,以免利用批准土地出让的权利从而避免不正当买卖行为。(3)规范土地出让市场。政府可以设立属于土地管理部门的专营的国有地产开发公司,具体承担拟出让的地块的前期开发工作,主要是三通一平或七通一平。(4)制定合理的土地拍卖原则。土地拍卖不能把开发商竞价作为唯一标准,还应兼顾到企业的资质、信用、开发业绩、财务状况、开发的规划方案等因素,建立科学、合理和公平的招标原则。

4.2 完善住房补贴政策,适度发展经济适用房

经济适用房本来是政府对低收入无房者的一种住房补贴,但对于目前收入有限的工薪阶层来说,经济适用房只是“适用”而不“经济”,价格仍然太高;另一方面,因为公积金制度实行的时间不长,能提供给购房者的支持十分有限,且对于经济效益较差的企业,货币化分房实际无货币可分。因此,政府可以考虑在住房补贴政策实施过程中,在降低经济适用房价格的基础上,将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者。此外,对一些连经济适用房也买不起的无房者,政府应提供额外补助。在今后的开发中,要注意以需求为导向,以购买力为依据,适当增大经济适用房开发的比重,兼顾廉租房的开发,避免开发商一味追求开发高档住宅、人为增大成本和售价的现象。可以对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,加大经济适用房的开发规模,组织建设面向中低收入家庭的微利商品住宅,填补廉租房、单身公寓开发的空白。并注重合理规划、设施配套及功能完善。

4.3 优化房地产业发展的市场环境

除了开放房地产二级市场外,要大力开拓房屋租赁市场,切实减轻租赁当事人的税费负担,促进租赁市场的发育。同时,规范住房中介市场。

4.4 房地产开发应与城市规划有机结合

近年来,西安市建设和小城镇建设力度很大,成为带动房地产投资升温的重要动因。同时也容易引发投资浪费、资金积压,进而又成为产生泡沫的诱因。强调房地产开发符合城市规划的同时,还要提高土地供应和使用效能,在房地产开发和规划建设中,要高度珍惜土地不可再生的价值,统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏。

房地产行业现状及对策探究责任编辑:陈老师    阅读:人次