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房地产宏观政策背景及内容研究
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2010年9月下旬至今,沉寂了一段时间的房地产政策再度发力,中央有关部门和各地方政策纷纷出台新政,重点强调加强房地产调控政策的执行力,被认为是针对房地产行业的“二次调控”正式启动。

一、“二次调控”政策出台的背景

一是近期市场反弹压力加大,在政策面相对平静和季节因素的双重作用下,三季度以来全国主要城市,尤其是京沪广深等一线城市的房地产市场快速回暖,成交量大幅提高,价格出现上涨势头,部分地区“日光盘”再现,市场走高的预期进一步增加。

二是前期政策效力基本释放,距离4月中旬出台本轮房地产宏观调控政策已有近半年时间,期间政策面相对平稳,主要以前期政策的落地和细化为主,政策效力在很大程度上已经被市场消化。

三是部分地方落实调控政策的情况不甚理想,在中央出台“十号文”等纲领性文件之后,各地在贯彻落实过程中表现不一,因此,强化政策执行力成为二次调控的首要目标。

四是关于调控成效的认识不统一,随着市场反弹和各方面声音的影响,社会各界对4月份以来调控政策的效果不甚满意,关于“雷声大、雨点小”、“屡调屡涨”的说法增多,市场各方面也在纷纷议论中央的态度和下一步动向,各种观点很不统一。

二、政策的主要内容

自9月下旬以来,中央有关部门及各地方出台的政策有:

———9月21日,国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,强调土地供应计划管理,加强土地出让管理。

———9月27日,财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,对公共租赁住房建设给予税收优惠政策。

———9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,对房地产交易税收环节进行规范和要求。

———9月29日,人民银行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,规定对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

———9月30日,国土资源部、住房和城乡建设部、监察部联合发布《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》,要求加大各项政策措施的落实力度,严格实行问责制,并强调推进房产税改革。

———11月2日,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,要求严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

———11月14日,住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》,明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房。

———截止11月19日,已有北京、上海、广州、天津、深圳、南京、杭州、厦门、宁波、福州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州等16个城市颁布了住宅“限购令”,基本做法是控制本市户籍居民和有一年以上纳税证明的非本市户籍人员可新购住房套数(多数为1套),禁止无一年以上纳税证明的非本市户籍人员购房。

综合以上,近期的调控政策主要包括以下方面:

一是强调落实问责制度。这也是本次出台政策的主要着力点之一。要求各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度,立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

二是全面取消了个人住房优惠信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。

三是对房地产企业融资实施差异化政策。对有土地闲置、改变土地用途和性质,拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

四是加快完善房地产税制改革。加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

五是增加住房有效供给。各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

六是加强土地及住房交易市场管理力度。依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停新购置土地。同时,要加快房地产市场和个人住房信息系统建设,为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。

三、对近期政策的分析

从发布时间来看,二次调控政策在国庆节前出台,时间把握非常精准,既是对7、8月份部分地区房地产市场快速回升局势的回应,也是为了遏制“金九银十”,尤其是国庆长假期间市场的继续升温。

从调控措施本身来看,仍然是抑制不合理需求与增加供给双向并举的政策组合,体现政策的连续性,同时追加了更严格的房地产信贷政策,重点加强了政策的执行力,本质上还是对4月份出台的“十号文”的强化和细化,政策导向也是一致的。

从政策效应来看,12个城市紧接着颁布了实施细则。市场反应也比较灵敏,国庆节期间北京、上海、广州等城市的市场活跃度降低,日均成交量明显低于之前的中秋节的水平,短期内收获了较好的效果,但其效力是否可持续还有待观察,下一步市场走势的不确定性进一步加大。从政策趋向来看,“二次调控”政策的出台不意味着调控政策已经出尽,房产税的出台已进入倒计时。

下一步,商业银行房地产信贷工作要与政策环境和市场走势相顺应,及时对最新出台的房地产政策进行梳理和分析,准确把握行业调控导向和市场运行趋势,在房地产贷款压力测试中充分考虑房产税及“限购令”等新政策的影响,准确把握和计量贷款风险。

房地产宏观政策背景及内容研究责任编辑:陈老师    阅读:人次