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房地产发展趋势及思路探讨
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“十一五”是我国发展极其不平凡的五年。对房地产业来说也是,在这五年当中,房地产业历经调控,在争议中呈螺旋式发展,取得了巨大的成就。历经调控是指从2005年~2010年,每年都在调控、争议不断。

成就主要表现在三个方面:

一、人均住房面积得到了显著的改善。用最通俗的一句话就是在1978年的时候城镇人均是6.7平米,现在是人均30平米。

二、对经济的贡献,包括对投资的拉动、对就业的拉动、对相关产业的拉动,包括对地方财政收入的贡献,等等。

三、对城镇面貌的改善和对城镇化的推动,起了积极的作用。

房地产业确实存在一些问题,像一些城市房价过高,一些地方中低价位、中小套型住房供应不足,保障制度滞后,中等偏下收入家庭的困难问题凸现,房地产业开发模式传统粗放、资源能源消耗大,中长期的住房建设相对滞后。特别是这两年一些地方的房价过高,已经成了社会关注的一个焦点。

为了促进房地产业的持续健康发展,要继续贯彻执行国家的调控政策,也要针对问题来认真地思考“十二五”期间房地产业的发展思路是什么、走势怎么样。

关于房地产业的发展思路

思路应该是一个指导思想,一个层面就是国家在“十二五”的规划里面提到的一些指导思想,就是以科学发展观为主题,以加快经济发展方式转变为主线,坚持把结构调整作为主攻方向,把科技进步和创新作为重要支撑,把保障和改善民生作为根本的出发点和落脚点,把建设资源节约型、环境友好型社会作为重要的着力点,把改革开放作为强大的动力,促进经济社会的健康发展。这是作为国家层面提出来的指导思想、基本原则,对各行各业都是实用的,对房地产行业也是实用的。

另一个层面就是结合房地产行业,提出四个方面的思路,也可以说是指导思想。

思路一、坚持以人为本,把改善广大居民居住条件,提高人民群众的居住水平,实现人人享有适当的住宅,作为发展我国房地产业的主要目标和实现全面建设小康社会的重要内容,满足我国城镇居民的基本住房需求和合理性的改善需求。“十二五”期间能否解决城镇中低收入家庭的住房困难问题,直接关系到全面建设小康社会目标能否如期实行的问题。

思路二、要正确运用政府调控和市场机制两种手段,加强和改善房地产宏观调控。既要强化政府职责、加大保障性安居工程建设的力度,加快棚户区改造发展公共租赁住房,加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度,又要坚持住房市场化基本方向,完善房地产市场体系,促进存量房市场和租赁房市场的发展,提高土地、资金等要素供给的市场化程度,有效发挥市场在资源配置中的基础性作用,努力实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

思路三、按照建设资源节约型、环境有效型社会的要求,加快房地产行业发展方式的转变,合理引导住房建设和消费,大力发展省地、节能、环保型的建筑,有效地节约资源、能源,保护环境和节约用地,推进住宅产业现代化,走可持续发展的道路。

思路四、在统一政策指导下,各地区因地制宜分别决策,使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进我国经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进我国城乡住房资源的充分利用和社会经济的长期、稳定、健康发展,同时落实地方政府在稳定房地产市场和住房保障方面的责任。

关于房地产业的走势

第一个走势:房地产市场在“十二五”期 间 的 发 展 空 间 还 是 很 大 的,而 且“十二五”期间它仍然是属于数量增长和品质提升的阶段。

依据一、城镇化处于快速发展阶段。目前的城镇化率只有46.7%,“十二五”期间要达到52%、53%左右,“十二五”规划提出要把农民工逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务,这个量是很大的,城镇化率每年提高一个百分点就是一千多万人,过去有1.6亿左右的人没有享受到城市待遇,这些人要逐步享受城市待遇。城镇化和我区域经济一体化也有关系,按照城镇化的进度来看,房地产市场将逐步地由东部地区向中西部地区转移。东部地区一些主要城市的城镇化率是70%多,中西部地区普遍只有35%到50%,房地产的开发潜力是在中西部地区和二三线城市。

依据二、城镇的自住性的需求、改善性的需求很大。1985年到1990年是我们国家人口出生的第二个高峰期,按照年龄来算就是“十二五”期间是他们成家立业的时候,而“十二五”期间每年毕业的大学生大概有600万。当然这两个数字可能是重合的,但不管怎么样,这一部分人需要住房。

依据三、国家对服务业的支持和人民消费升级的需要。像旅游地产、商业地产发展的空间很大,产业结构的调整给产业园区的发展空间也很大。

依据四、不少地方旧城改造、棚户区改造、城中村改造现在的量增大。

基于上面所述,可以肯定“十二五”期间房地产的发展空间是很大的。

第二个走势:加强和改善宏观调控是“十二五”时期的重要任务。国际经济形势不确定的因素很多,房地产市场和宏观经济的关系又太密切,尤其在通胀压力比较大的情况下、在房价比较高的情况下,目前的政策肯定还要继续贯彻执行,而且今后在保持政策的连续性和稳定性的同时,更会提出一些有针对性的或者灵活性的措施。我们相信宏观调控的方法肯定是更多地采取财政、信贷、土地等经济手段和法律手段,但是必要的行政手段也可能是难以避免的。

要考虑短期的宏观调控政策和长期的发展政策相结合。长期发展政策包括了两大块,一是公共住房政策,是解决人人有房子住的问题;二是产业政策。产业政策就是怎样保持房地产业的平稳、健康发展的政策,譬如土地供应怎么保证、信贷怎么保证、金融制度怎么创新、财税制度怎么跟上去,组织政策怎么样?监管政策怎么样?一定要力求把短期的调控和长远的发展建设结合起来。

第三个走势:房地产行业转变增长方式任重而道远。现在,都在讲以转变增长方式作为主线,房地产行业也要把这个问题作为主线。

第四个走势:强化政府的职责,加大保障性住房的建设力度,发展公共租赁住房是“十二五”时期相当重要的工作。据媒体报道2011年可能要开工一千万套保障性住房,说明国家对保障性安居工程的力度更大。

第五个走势:房地产业的结构调整将是一项很重要的任务。对房地产业来说,调整结构主要包括五个方面。

一是住房保障和市场供应的结构。毫无疑问住房保障的比例要提高,市场供应上则支持自住性的需求,而且要遏制投资性的需求。

二是销售住房和租赁住房的供应结构。要通过信贷、税收,尤其是通过税收政策引导老百姓把多余的房子推向二手房市场,通过增加租赁住房的结构比例来解决老百姓住的问题。

三是新房和二手房的结构。二手房的结构比例也要提高。

四是住房产品的套型结构即套型面积的问题。不少地方大面积的房子开发得比较多,但是我们国家资源、能源不允许,所以今后肯定是提倡以中小套型为主,将来新建的房子可能以100平方米左右的三居室的房子为最适宜。因为“十二五”期间,可能户均2.7人,100平方米就是每人平均30平方米。

五是住宅和非住宅的结构。非住宅包括了像旅游地产、商业地产、园区地产。通过信贷和税收政策来调整住房供应结构,满足不同收入家庭对住房的自住性的或合理的改善性需求,抑制投机性的需求。

第六个走势:完善法律法规,加强市场监管,规范房地产市场秩序。抓紧进行房地产法、土地管理法、物权法的修改,制定国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例、制定基本住房保障法。要加强市场监管,认真查处房地产开发、销售、预售、交易当中的违法违规行为,加强企业的诚信建设,行业的信用评价和行业自律工作,促进市场的平稳健康发展。

企业一定要顺应调控政策,要找准市场和产品定位,另外要加强经营管理。

房地产发展趋势及思路探讨责任编辑:陈老师    阅读:人次