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房地产发展模式及市场调控研究

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中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会的成立,应该是应时而生,但是面临的任务又非常艰巨。我们正好遇到了前所未有的房地产价格波动,前所未有的房地产调控压力,前所未有的调控难度等方面的挑战。

1国际上房地产发展的四种模式

房地产健康发展的模式用哪些指标来衡量呢?应该用社会效应、经济效应和生态效应等三方面进行衡量。一是看它的发展是不是体现了社会公平;二是看它的发展过程中有没有造成房价的剧烈波动;三是看它的发展过程中是不是关注了生态效应,实现了可持续发展。

第一种是美国模式。美国是一个大国,其国土面积跟我国差不多,而且它是一个城市化、工业化先行国家,借鉴美国模式有特别意义。我们用以上三个标准来衡量美国模式,社会公平方面美国做得比较好,绝大部分人都有房产,人均住房面积超过了80平方米。从价格波动来看,美国由于过度使用金融衍生工具,导致房价波动非常大,由此引发的次贷危机波及到全世界,其负面影响至今尚未消除,这也是事实。房地产和金融是紧密相联的,美国的问题是金融创新过度,各种衍生工具掩盖了真实的房地产风险,并将危机扩散到了全球,造成了惨痛的教训;而中国是金融创新不足。生态效应方面,美国模式是比较糟糕的。美国号称“车轮上城市化的国度”,在城市化过程中,城市建设跟着汽车轮子跑,城市的密度就不断下降。在过去的一百年里,美国城市的密度下降了三倍。由此产生的后果是,一个美国人消耗的汽油相当于五个欧盟人、七个日本人消耗汽油的总和。虽然奥巴马提出了绿色革命的口号,却无法让这些人重新回到中心城市。前人造成的问题,后人难以弥补,我们要吸取这个教训。(图1)

第二种是日本模式。用三个效应来衡量,这种模式的社会效应是不错的,生态效应也好。日本的住宅以小户型为主,日本作为一个东方的发达国家,人均能源消耗量是所有发达国家中最低的。但是,日本的房价波动非常剧烈,在房价最高的时候,日本所有国土和房屋价值的总和超过美国2.5倍,这是不合常理的。日本的房地产泡沫是人类历史上最巨大的一次。泡沫破裂后日本的房价一下子跌下来,到现在也没有恢复元气,拖累了整个GDP,日本的GDP在泡沫破裂后下降了40%到50%,这对全球经济带来了巨大的影响。日本地理资源约束跟我国东南沿海地区所谓的“一线”城市具有相似性,人多地少,日本的模式非常值得我国房地产市场调控者研究和借鉴。(图2)

第三种是拉美和南亚模式。这种模式与美国相似,因为拉美很多领导人都在美国接受过正规教育或长期培训,全盘接受了所谓的《华盛顿共识》,因此往往习惯用美国的方法来解决房地产的问题。其结果是:拉美和南亚模式的社会公平程度是最差的,贫民窟占城市住房70%以上,穷人都住在贫民窟里,而富人的豪宅却非常巨大和豪华,城市空间分配不公和社会不公平在这些国家非常突出。房地产资源占用本质上是地理空间的垄断,所以不能仅靠市场调节。拉美和南亚的大部分居民住在贫民窟,小部分人住在豪宅里面,很大程度上是仅靠市场调节的结果。因此,在社会公平方面,这些国家是该得低分的。在房价波动方面,因为这种模式基本上是两极分化,所以它的房价波动是随着国际游资的进出而大幅波动,这些国家自己在房价调控问题上没有自主权,也是打低分的。在生态方面,由于贫民窟广泛蔓延,城市的生态环境也相对较差。拉美和南亚的大多数国家在城市化过程中,由于盲目崇拜市场力量,又没有健全的法治,所以其结果比完全遵循市场规则的美国模式更糟糕。同样一个市场化的药,老牌资本主义国家吃了房地产市场只是小震荡,但新兴国家吃了,可能就是引发市场大崩溃的毒药。从结果来看,这种模式的弊端极大。(图3、4)

第四种是欧洲模式。尤其是北欧各国长期执行社会福利政策,政府在二战之后每年都建设大批的公房供中低收入者居住和购买。欧洲模式在住房公平效应方面一直执行得比较好。在房价方面基本上保持了长期平稳。生态效益方面也很好,由于完善的规划管制,城市空间结构基本上是密集型的,人口密度较高,小户型住房在城市住宅中占了相当大的比例。所以它的生态效应是可以打高分的。(图5)

2我国的房价问题

再看我国的房地产市场调控问题。近三十年我国的房价波动比较大。1998年以来,房价同比增幅曲线的波动更加明显。随着我国房地产市场调节份额逐步增大,社会住房需求逐步扩大,住房在百姓的家庭财富中的比率逐步上升,房价波动明显同步加剧了。未来房价调节的难度将会更大。(图6)

我国房价与GDP之间的关系,也呈现这样一种同步的趋势。仅从GDP增长来看,房地产的发展对GDP和社会就业有重要影响,这是因为80%以上的水泥,70%以上的钢铁,包括汽车、家电等方面的消费都与房地产相关,没有新开发的房地产就没有这些耐用消费品的需求。由于房地产与国民经济的关系,有人用了一个贬义词叫“绑架”,中性一点的词叫“强关联”,但内涵是一样的。(图7)有人认为在我国房地产调控方面“十八般武艺”都试了。如1998年是刺激消费,控制供给,到了2005年的时候是遏制需求,2008年采用刺激需求,2010年增加供给、抑制投资投机需求,由此可见,我国自身房地产发展的经验是非常值得总结的。我国已有30年的房地产市场化经验,这30年的经验来之不易,成绩也来之不易,暴露的弊端也不少。对存在的问题科学总结也是财富。正视问题,我们才可以避免在同一个坑里面跌倒两次。(图8)

全球金融危机以后,我国的房地产市场走势起伏越来越激烈,一会儿量价齐升,一会儿量跌价平,一会儿量价齐跌,现在又回到了价平量跌,循环波动。这是我们所有从事房地产调控工作的人都不愿意看到的。到现在为止,我们总算初步找到了一些驾驭这匹“野马”的门道。(图9)

3房价波动对我国社会经济的危害

第一,房价过快上涨容易引发资产泡沫,进而影响金融稳定和经济健康发展。这是因为房地产和金融、国民经济都是紧密相关的。很多购房者都用尽了一生的储蓄,一旦房价下滑波动过大就会导致负资产出现,不仅影响金融稳定,而且会进而影响社会稳定。

第二,房价脱离普通居民的承受能力,影响社会公平和稳定。这就是拉美和南亚的模式给我们带来的教训。如果仅由市场调节,房价将呈逐步上升的趋势,房价最终将超出大部分居民的承受能力。当少部分人住在豪宅里面,而大部分人住在贫民窟的时候,这种社会不能称之为公平。有限城市空间的分配不公会进一步加深社会财富的悬殊,进而会激化社会的冲突。

第三,房价太高导致购房负担过重,影响城市和区域的竞争力。现代化城市经济和区域经济及国家的竞争力,这三大竞争力分国家、区域、城市三个层次,基本上是由人才的流向决定的。人才愿意居住在哪个国家、地区、城市,哪里的竞争力就会增长。过高的房价会阻碍人才的聚集,所以高房价的地方就将最终失去竞争力,这个城市就会被边缘化,这个地区经济就会衰退,这个国家也就边缘化了。最后人才都走掉了,留下来的只是一些炫耀财富的暴发户,这些人在某种意义上来说对城市创新和城市竞争力基本上没有什么贡献。所以,决定一个民族、一个国家的竞争力,较低的房价起着很重要的作用。

第四,房价过快上涨导致投资投机需求旺盛,对实体经济的资金需求会产生“挤出效应”。日本上世纪90年代房价上涨的时候,连小摊小贩卖菜的老太婆都贷款炒房,所有公司都拿出流动资金或借贷来投资房地产,这是因为做房地产来钱太容易了,再加上房地产永远会涨价保值的迷信。好在日本企业执行的是永久雇佣制,公司不会随便解雇人,必须要维持已有的生产和就业,实体经济得以保存下来。如果没有永久的雇佣制,日本公司所有的资产和精力都集中到房地产,就会更加助长泡沫的增长。因此,当时日本企业的永久雇佣制在一定程度上减弱了房地产投资冲动对其它行业的“挤出效应”。当国民经济中某一个行业演化成暴利行业,在市场经济状况下,其它行业的资金就会大量涌入这个行业。如果搞实体经济的企业家把大部分资金和人力资本投向了能产“快钱”的房地产市场,该企业扩大再生产能力和创新能力就会退化,这个国家的竞争能力也会随之退化。

4调控房地产市场的难点

温家宝总理最近说内地房价调控“确实很难”。那么,房价调控难在什么地方呢?

一是城镇化的刚性需求。日本的房地产市场泡沫破灭是城市化率达到85%左右,也就是城市外来移民对住房刚性需求减少的时候,政府的加息只是刺破泡沫的一个触媒。我国目前的城市化率约为50%,平均每年约有1500万农民要进城,还不包括近2亿的农民工,这就提供了阶段性住房的刚性需求。二是现有民间资本投资领域过窄。股票市场由于“内部人”操控黑幕屡发而长期低迷。艺术品市场又因为假货泛滥而失信于民。基础设施和社会公用品投资方面又因为政府扩大财政刺激造成“国进民退”,从而对民资产生了驱赶效应。三是全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。四是房产持有环节税收制度缺失。我国目前个人住宅没有房产税、不动产税,大批持有房产基本没有成本,这个问题就很明显地表现出我国在稀缺的城镇空间公平分配方面的制度缺失。五是地方政府对土地财政的依赖。城市土地价格越高,地方土地财政收入越多,可用于城市基础设施建设的钱就越多,也就越能体现城市形象变化的“政绩”。六是我国各地经济发展差距还在持续扩大。如前几年,当沿海大城市中心区房价暴涨至每平方米数万元人民币时,甘肃酒泉等内陆中等城市的房价还在每平方米千元价格左右徘徊,基本上只是房屋建安成本。由此可见,中央政府“一刀切”的政策效用就大打折扣了。

针对以上所面临的难题,房地产调控应重点做好两方面的工作。一是做到两个协同,即部门之间的协同以及中央与地方的协同,这样房地产调控将形成中央各部门横向联动、中央和地方纵向联动的“合纵连横”的局面。二是房地产调控政策的组合使用。房地产宏观调控政策“工具包”可以包括土地、财税、金融政策,保障性住房供应包括指令性地提高保障房比重,管制措施等一系列措施,并且根据不同地域、不同房地产市场发展情况给予地方政府不同的“工具包”,使房地产宏观调控更具灵活性和针对性。

毋庸置疑,以上多种因素决定了我国房地产调控的难度比任何国家都大。在这种情况下,就更需要广大的房地产专家、学者和管理者集中精力,组织队伍,深入研究我国房地产市场的各种矛盾的成因和解决之道,促使房地产市场平稳健康发展。

5关于专业委员会的定位住房政策和市场调控研究专业委员会的定位有六个方面:

第一,创建平台。要创建好一个总的研究平台,就是住房政策和市场调控专业委员会,要汇聚国内外这方面的优秀团队来协同工作,再根据具体的任务分出若干个平台,即专业研究小组既有细致的学科分工,又要有高效的协作。

第二,广泛交流。因为房地产业实际上涉及到各行各业,涉及到各个领域,涉及到中央政府和地方各级政府的职能,涉及到社会的各个方面,不是开发商单方面能做到的事,所以要广泛交流,形成跨学科、跨行业的综合研究能力。

第三,汇聚人才。成事在天,谋事在人。如何对房地产调控方面的优秀人才采取科学的激励政策,使他们的研究方向为“极易获利”的房地产企业发展服务转向公众利益和生态效益的深入研究上来,直接为各地政府调控房地产出谋献策。这是一个最艰难的挑战,也是一个影响最深刻的挑战。

第四,明确重点。我们的研究成果不能是泛泛而谈、华而不实的论文,或者到处捡“芝麻”,而是要抓住“西瓜”,即抓住主要的问题,直接为我国房地产市场长期健康发展献计出力。

第五,持续研究。对房地产市场要跟踪研究,既要总结历史教训和国外经验,又要针对我国各地丰富多样的实际问题。特别对那些典型的“一线”城市,要做长期深入的持久研究。我们的研究要紧紧抓住以问题为导向,以未来为导向,以历史为导向这三条原则。

第六,服务决策。要服务于国家和各级地方政府决策。依据我国的政体结构,只要政府决策正确,就可以集中力量办大事,如果决策错误,就有可能造成严重后果。所以决策正确是发挥我国体制优势最主要的前提之一。所以专业委员会要服务于决策,确保政府决策正确是我们的全部使命。

我相信有各位专家、各路精英的汇集,有大家丰富的经验和广阔的视野,还有一种忘我奉献的精神,我们一定能够经得起这个艰巨的历史性重大挑战和考验。

房地产发展模式及市场调控研究责任编辑:陈老师    阅读:人次