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当前房地产市场状况及对策探究
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一、紧缩性宏观政策的背景

2008年世界金融危机日趋严峻,全球经济下滑,我国为了应对金融危机的冲击,政府采取了强力的宏观激励政策,颁布扩大内需措施,鼓励老百姓买房,快速高效的进行基础设施、民生工程和灾后重建工作,促进经济平稳较快增长。2009年随着逐步实施4万亿投资计划,银行放贷的积极性不断加强,货币供应量明显过度增加,我国经济逐步复苏,楼市和生产、生活资料等价格不断不攀升,各地方的资金不断涌入市场。房地产在这两年里飞速发展,潜在的居民消费不能体现出来,很大程度的抑制了消费需求,使国家刺激消费的政策效果大打折扣,导致房价问题上升为民生重大问题。“两会”一结束地王、楼王再次出现,同时地价的不合理性开始从重点大城市向中小型城市扩张,房价上涨的预期加剧,迫使政府不得不颁发各种紧缩性宏观政策来控制房价。

二、紧缩性宏观政策内涵及相关措施

1、紧缩性宏观政策内涵

宏观政策是指保持经济总量的基本平衡,促进经济结构的优化,引导国民经济持续、迅速、健康发展,推动社会全面进步的经济措施。宏观政策包括两个方面:(1)宏观财政政策;(2)宏观货币政策。所以,紧缩性宏观政策也包含两个方面:(1)紧缩性宏观财政政策;(2)紧缩性宏观货币政策。紧缩性宏观财政政策,是指主要通过增加财政收入(增税)、减少财政支出,进而压缩财政赤字或增加盈余的财政分配方式,减少和抑制社会总需求。例如:增加税收(提高增值税、提高营业税)。紧缩性宏观货币政策,是指通过削减货币供应的增长率,来降低总需求水平,达到紧缩经济的作用。在这种政策下去的信贷较为困难,利息率也随着提高。例如:提高存款准备金率,提高央行基准利率,提高再贴现率,买卖国债或外汇。

2、相关措施

面对房价的非理性增长形式,中央银行采取了一系列宏观措施来吸收过剩的流动性资金,如上调银行利率,存款准备金率等。今年4月17号国务院颁发了最为严厉的“新国十条”。规定对购买首套自住房且建筑面积在90平米以上的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高。商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放第三套及以上住房贷款。这很大程度上打击了投机投资型购房需求。

三、紧缩性宏观政策效果

政府通过上调银行利率,存款准备金率和“新国十条”政策来打压房价都有一定的影响,上调银行利率和存款准备金率目前对房地产的影响不是很大,但是一个长期缓慢的计策。目前“新国十条”的影响比较明显。

1、政策颁布一周内

从“国十条”颁布一周来看,新政对炒房和投机行为产生的不合理住房需求以及市场价格起到了一定的抑制效果。虽然存在个别“量减价增”的现象,但大部分量价都呈现下降趋势。根据搜房网数据显示,政策颁布一周内,商品房住宅期房签约1962套,日均签约280套,环比前一周347套下滑19.31%。以房价上涨速度最快的北京来看,由中国证券报和上海证券报总结得出4月18日期房和现房总成交量出现环比下滑趋势,网上签约期房住宅为257套,较3月份平均水平下降约7.6%;周签约量明显下滑,而且日下滑量也特别显著。4月统计显示北京商品房以21058元/平米的均价开盘,与上月的22885元/平米相比下降了8.7%。另外,在市场供需和价格方面,根据北京中原三级市场研究部统计数据显示,北京二手房新增客户需求量仅为2000组,下降了8成。同时北京的二手房源新增3000套,上涨了40%,有些地方房源环比涨幅达到之前的两倍,有67%的房主表示不再涨价,更有20%的房主表示愿意降价。

2、缓慢萧条期

由图1可知,在房地产新“国十条”影响下,4月份商品房销售状况走入谷底,此时有些开发商开始降价销售,使5月份的销售面积出现新高,但销售额增长不是很多。6月、7月住宅价格增幅整体下降。6月主要城市市场成交量显著下降,致使上半年主要城市成交面积相比去年同期水平普遍下跌,从销售情况来看,商品房销售面积和价格都很低迷。搜房网数据显示,租赁市场方面,6月份迎来了租赁旺季,成单量比上月增长了近30%,租赁价格上涨200元左右。国家统计局数据显示,7月份全国商品房销售面积45818.6万平方米,同比增长9.7%,增幅比上半年降低5.7个百分点。其中,商品房销售面积6466万平方米,同比下降15.4%,销售额3066亿元,下降19.3%。从经济参考报得知,7月份全国大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%,涨幅比上月缩小1.1个百分点,新建住宅销售价格同比涨12.9%,涨幅比上个月缩小1.2个百分点,二手房销售价格同比上涨6.7%,涨幅比上月缩小1.0个百分点。

3、报复性反弹

由财急送网数据显示,从8月开始,重点城市出现了报复性反弹现象,从最明显的上海来说,在连跌三个月之后,8月下旬出现了一波明显的量价齐升行情,以至于整个8月的平均成交数据接近新政之前的水平。佑威房地产研究中心9月1日提供的数据显示,2010年8月,上海市商品住宅成交面积为73万平方米,环比7月增加了69.77%,已十分接近新政前的成交水平。全市均价在30000元/平方米以上的中高端商品住宅成交面积达到了9.6万平方米,是7月的2.1倍。9月“地王”频现,销售额多家房地产企业冲高,数据显示,世茂房地产9月销售额达35.19亿,环比增30.3%;富力地产9月销售36.3亿,环比增19%;首创置业9月签约14亿,环比增32%。此外,万科、SOHO中国、上海复地等企业前三季度的销售额均超过了2009年全年。被称作“史上最严厉”的调控没能继续保持住前三个月的效果,政府9月29日再次颁布了新“国五条”,这次能不能控制住房价,首先我们得从“国十条”出发,分析“国十条”的效果、原因。抓住问题的关键所在,弥补不足,才能让政策一步到位,少走弯路。

四、分析导致效果的原因

1、房价不再疯长的原因

1)从投机投资商角度来看,新政对购房的差别化贷款要求直接影响了投机投资及各种名义购房的行为,一些现金流少的投机投资商,因为没有那么多现金而被赶出市场,现金流多的人也处于持币观望状态,因为这次政府的决心很大,该出手的就不出手了,从而导致成交量下降。比如温州人喜欢用有限的资金赢取更大的市场,借银行的钱来炒房,如果说原来首付30万能买一套房,现在必须要90万才能买一套房,这样就增加了投机投资者的资金成本,降低了资金效率,对购房数量有一定的抑制作用。这些打击只针对高房价地区,而不是全面全国性的打击,这对人民币升值的预期投机性需求打击力度有很大的提高,从新政颁布一周来看,由于对炒房带来的不合理住房需求和市场供求状况都有一定影响,从而抑制房价继续“飙升”。

2)从普通购房者来看,新政一出台就出现了买房人退房现象,因为之前贷款申请的首付只有四成,现在害怕在新政下无法获批,很多人放弃自己的购房计划。对于想改善自己住房的人来说,目前观望现象成了主旋律,大家都希望能通过此次房政让房价降下来,然后在出手。对于首套房购买的人来说,大多都是事业刚稳定,积蓄还不足,之前的20%首付已经让不少人为之拼搏,此次政策又将首套房首付提高到30%,无疑负担加重,打乱了原本的购房计划,同时首套房购买的人也想等等看房价是不是能降下来,据统计有7成购房人等着降价再买。

3)从销售商来看,持续低迷的成交量,使开发商原本充裕的资金链开始出现趋紧状态,不少一线开发商开始降价促销,以较低的价格取得较好的销售业绩。北京、上海、广州、深圳等城市房价都出现不同程度的下跌。二手房市场的议价空间也不断增加,受称作史上最严厉的政策的影响,不少二手房房主心里产生恐慌,认为此次房价一定会跌,都纷纷降价抛房。以上这些都不同程度影响了房价。

2、为什么会产生报复性反弹

之前提到世茂房地产9月销售额达35.19亿,环比增30.3%;富力地产9月销售36.3亿,环比增19%;首创置业9月签约14亿,环比增32%。此外,万科、SOHO中国、上海复地等企业前三季度的销售额均超过了2009年全年。为什么会造成如此大的反弹?笔者认为造成报复性反弹的原因有以下几点:

1)刚性需求因素

中国城市化问题近几年很严重,很多农村人口放弃农村生活,进入城市工作打工,大量的人口迁入城市,势必会造成对房屋的刚性需求增加。同时中国的人口仍然处于增长期,而且增长期一直要到2033年左右,可是中国的耕地红线要保证有18亿亩,综合来看刚性需求仍然很大,这也是房价降不下来的重要因素。

2)居民投资偏好

我国金融市场和商品市场都很不发达,居民没有足够可靠的投资渠道,但储蓄存款又比较多,投资需求比较大,同时房地产投资对专业知识要求比较低,而且是看得见摸得着的东西,比起股票看不见摸不着的来说更靠谱,大家更容易操作,更容易接受,所以大量个人将投资投向了房地产。中国有钱的人还是比较多,首付利率提高不是什么大问题,原来买得起的人还是买得起,很多人认为从长远来看,房价只会涨不会跌,这么严厉的政策也没能让开发商价格大幅度下跌,现在买总比以后买要划算。

3)房地产投机商[0]投资

新政中规定的首付比例和利率水平,多集中在交易环节,虽然增加了炒房投机者的交易成本,但根据以前的实际情况,这些增加的成本,投资商会从购房者手中得到,从而又一次提高房价。新政对散户小户炒房者产生一定的影响,但对有钱的炒房团影响不大,比如“温州炒房团”,“山西煤老板”。原来的利率在40%,现在也只提高到了50%,众所周知“温州炒房团”资金丰盛,就算买进的房子空在那里也无所谓,所以新政对其产生的的影响并不大。他们可以不贷款直接买房,一次性全额付款,劈开首付几成的限制。把拿到的房子抵押给银行,再用抵押贷款继续炒房,或者把房子卖掉套出资金。这样不仅省去按揭的麻烦,而且可能获得更高的利润,因为容易获得团购的优惠价格。这也可以说是新政后的新的炒房形式。

4)开发商角度

新政出台后,商品房市场成交量呈现出明显的萎缩状态,但价格变动不是很大,之所以价格没有再继续疯涨,只是应为此时处在买卖双方僵持的观望期。很多开发商因为2009年降价之后楼市好转而后悔莫及,在买涨不买跌的规律面前也给开发商良好的预期,所以开发商一般不会轻易降价,更何况很多房产公司在2009年楼市销售赚的已经足够多,有足够的资金让他们渡过这段时间,他们怎么会那么容易就降价呢?大家对房地产的升值前景表示乐观,房价降不下来也就不难理解了。

5)地方政府因素

号称史上最严厉的新政,为什么还是没有抑制住房价,很大一部分原因是政策执行力不够。不是这次政策无效,而是落实执行的到不到位,所以在控制的过程中出现了诸多阻力,影响了控制效果。很多纸面上的东西都很完美,但一到落实就漏洞百出,比如政府推出的经济房有70%都到了不该到的人手里,很多人开着宝马奔驰住经济房,县长女儿领助学金,都是因为地方政府执行的不到位。在房价基本稳定的6月,很多地方政府执行力度开始松懈,甚至睁一只眼闭一只眼。再加上有些银行上有政策下有对策,开始偷偷摸摸的降低标准给房地产商贷款,更是冲淡了执行效力。

6)政策本身因素

此次政策本身有诸多不足,是个粗放型的政策。比如问责制是一个新的亮点,但是问责的标准是什么没有明确给出,从05年开始房价涨了几倍,可是怎么就没有一个副科级以上的官员下台的呢,因为没有任何的标准,那就问不了责,就算有一定的标准,比如说房价涨15%会是什么样的处罚,但是统计下来也只能有14.5%,这样还是问不了则,只是看起来很猛,但是效果力度不够。政策细化不到位,但凡有模糊地方和漏洞之处,都使炒房投机者有可趁之机。之前由于相关部门没有明确“首次购房”的概念,一些人就钻了空子,直到后来财政部、国家税务总局明确规定首次购房的概念才堵住了漏洞。调控中重要措施之一是对商品房价格过高,上涨过快,供应紧张的地区,银行可暂停发放第三套及以上贷款,可是房价多高才算高,上涨多快才算快,什么样才算供应紧张,银行又拿什么来衡量呢?

7)人民币升值的影响

世界金融危机后,各国经济都很萧条,唯独中国现在是一片欣欣向荣,而且人民币一再持续升值,所以引来国外大量“热钱”涌入中国,等待人民币升值后便撤离,这样可以获得投资收益,更可以获得升值的收益,正所谓是一箭双雕。中国的金融投资体系非常单一,大量的“热钱”都流到了房地产行业,使房地产行业成为中国经济复苏的发动机,同时也是世界经济复苏的动力源。相比国内资金,外资具有汇率优势,随着人民币和房价的不断上涨,外资在中国的投资回报率越来越大,而且国外金融炒家在中国投资房地产的钱比温州的资金多得多,不管中国政府的政策对首付、贷款要求有多高,只要他们有足够的钱,再高的房价他们也买得起,也敢买,从而再次哄抬房价,得利的是他们,受害的只有中国的老百姓。

五、紧缩性政策下房地产发展建议

首先我们不得不承认这次紧缩政策对房价过快增长起到了一定作用,不然,房价增长的肯定不止现在这么多。与此同时我们也看到了政策的力度不够,还有不足之处。光靠打压,限制购买套数是不够的,要想达到更好的效果,政府必须要动真格的,树立自己的公信力,笔者提出几点建议。

1、政府建立强有力的调控手段,对违法违规的行为严厉打击和惩治。比如房地产商暗中勾结,采取囤地、捂盘、构造虚假成本,联手哄抬房价,对消费者进行虚假宣传,谎称房子已卖完,将朝向位置不好的房子先卖,好的户型留到以后来赚取更大的利润,同样对银行采用欺骗手段套取贷款。房价上的涨同时很多地方政府也能从中获得利益,所以大多数地方政府任由房价上涨从不过问。笔者认为政府需要加强打击房地产开发商和地方政府相互勾结的惩治力度,严厉打击暗箱操作的非法暴利行为,对土地拍卖的操作程序要更加透明,严格控制土地出让价格,不能让“面粉比面包贵”。

2、把投资需求和刚性需求分开,从供给层面着手,尽快大量建保障性住房,并且要落实到位,严格控制经济房的去处,保证建出来的房子到该到的人手里。现在我们不是没建保障房,而是建的量不够,推出力度不够。只有大量退出保障房,使居者有其屋,就算房价再高,老百姓也不会担心没房子住,民心才能安稳,买房的人也就少了,房价自然就不会那么疯涨了。

3、在市场经济条件下,房地产税是国家宏观调控的有力杠杆。政府制定各种房产税,除首套房以外的够房,第二套要交二套房产税,第三套交的更多,并且空房的要交空房税,政府也不用限制购房套数,总之买来的房子不能空着,这样不仅出租房房源有了(因为政府打压二套三套房购买,必然会造成出租房房源紧缺,导致房租上涨),而且也打击了投机投资商。让人们不在把房地产市场作为投资保值的重要途径。

4、政府可以推行租房补贴等优惠政策,让买不起首套住房的老百姓享受政府的特殊待遇,鼓励大家都去租房,一方面确实帮助了贫困人士,另一方面也可以减弱人人都要买房的心理因素。同时尤其要关注刚刚走出校门的大学生住房保障问题,因为很多农村出身的大学生是依靠助学贷款上完大的,在刚进入社会时根本无力解决住房问题。对建廉租房的房地产公司政府给予补贴,建成后由政府统一管理,严格控制房源,并且只租不卖,收回的租金由政府和开发商自行分配。

5.建立多元化融资机制,创新金融产品,扶持中小型实体经济企业,培育更多的投资渠道,吸引更多的民间资金,使楼市对民间资本的吸引力淡化。同时保持人民币对美元汇率的长期稳定,利用各种手段阻止大量国际游资涌入中国房地产市场。

6.在制定地方政策时,要细致,要因地制宜,要根据地方特点制定不同的政策,不要一刀切。

六、展望

目前房产是老百姓一生中最大的消费,多数人是倾其前半生的积蓄,背负后半生的负债来购房置业。政府也意识到住房问题现在已是民生问题的一个重点,如果政府能采取新的手段,健全房地产法律体系、颁发房地产税、大量落实廉租房、经济适用房,开发融资新渠道,并且加强执行力度,地方官员“问责”有具体标准衡量,让政策从粗放型转向精细型,大大提高政策效力。我相信一定能使疯长的房价抑制住,也许三十年以后房价还会增长,但近几年一定会有所下降,我国的房地产市场也会朝着健康的状态发展。

当前房地产市场状况及对策探究责任编辑:陈老师    阅读:人次