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房地产市场发展问题所在和应对举措
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房地产业在我国起步晚,历史短,发展过于迅速,近年来房价不断攀升,国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣,房价持续攀升的今天,我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题,并且找到有效的解决问题的对策和途径,以保证房地产市场持续健康的发展。

一、存在的主要问题

1、地区发展不平衡

首先,房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在:无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积,东部都占有很大比例。

这是由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致;中部的增长速度基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争激烈,一些房地产开发商开始向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是随着中部经济的发展,中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。

其次,城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下,人均建筑面积仍在增长,反映了城镇居民的居住水平得到了提高,但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看,东部地区>西部地区>中部地区。这是因为东部地区经济发达,房地产市场比较活跃,居民可支配收入最高,西部地区虽然房地产发展不完善,但人口密度较小,相对来说居住面积较为宽松,中部地区人口密度大,经济又不很发达,所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看,西部地区>中部地区>东部地区。

2、房地产需求与房地产供给之间矛盾重重

目前,我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%,2006年增长为44.9%,城市化水平始终在提高,年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市带来大量的新增人口,城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程,因而,城市在规模和品质方面都有了巨大的提升,而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。

面对如此庞大的社会需求,城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的,这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策,另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所决定的。2003-2008年间,全国商品房平均销售价格持续上涨,如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外,最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

3、中低收入居民的住房问题亟待解决

在1998年住房市场化改革之后,政府为了解决低收入人口的住房问题,也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。10多年来,我国住房制度改革和住房建设已取得很大的成绩,在改善中低收入居民的住房问题上,一些住房政策也发挥了积极的作用,但仍存在一些问题。

其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点,其主要体现以下四个方面,一是经济适用住房的公平性问题;二是对由经济适用住房制度引出的房地产市场价格双轨制产生异议;三是认为经济适用住房供应量过大对商品房产生挤出效应的问题;四是在经济适用住房运行与管理中出现的问题。我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平,因此,完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明,解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策,大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层,住房保障只是住房市场机制的补充。

4、房地产投资行为急需调控

房地产投资行为已成为形成现在高房价的主要因素之一,在当前市场条件下,投资和投机只是一线之隔,不合理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资有以下几方面的优势:一是活跃房地产交易,增加市场需求,促进房地产市场的发展;二是提供房地产租赁市场上的房源,满足市场上的租房需求;三是提供风险较小且回报较高的投资渠道,能够实现资产的保值、增值。

然而在当前形势下,房地产投资的弊端要大于其优势:第一,在房地产市场供不应求,房价上涨的情况下,房地产投资可能会导致市场需求过度活跃,刺激房价非理性上涨,从而不利于房地产市场的持续健康发展;第二,房地产投资与股票等投资有着本质的不同,股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择,而住房具有很强的民生性,突出表现为住房是保障居民生活的基本条件,是普通公众生活的基本需要,因此非理性的投资甚至投机行为会直接影响居民的基本生活保障;第三,非理性投资使得我国房地产市场中的闲置房数居高不下,并且北京、上海等城市房地产的租售比远远低于世界平均水平,这说明我国房地产泡沫已非常严重。

5、国家调控政策实施受阻

针对近年来房价不断上涨的情况,国家也在不断地出台房地产调控政策,但始终监管机制不够完善,导致政策在具体实施的过程中,各地方政府不严格执行,并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法,使得国家政策不能有效实施,进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。

二、促进我国房地产市场健康发展的对策

我国政府针房地产市场中存在的问题不断地出台了若干政策,以促进房地产市场的持续健康发展,从“国十一条”到“新国八条”,再到房产税及物业税的试点及逐步实施,但其出台后所起到的效果却不理想。笔者认为,要想真正控制房地产市场的过热发展以及解决房地产供给过程中的种种矛盾和问题,还是要找到有效的途径以及保证国家政策顺利实施的措施:

1、政府完善土地供应制度

(1)加大土地供应结构的调整力度。土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下,土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量,更要从市场细分的角度,适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量,化解土地市场供需结构失衡的矛盾。一方面,紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地,对开发高档商品房从供给源头上进行限制;另一方面,落实经济适用房、廉租房政策,对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽,满足居民日益增长的住房需求。

(2)建立地价调控体系。鉴于我国地产市场的现状,政府对地价进行调控,应着力建设地价的调控体系,增加土地市场的透明度和公平性。对于地价可通过国家定价和国家指导价来调控,如建立基准价、标定地价和土地出让价等。对此,可参照国外的成功经验。如日本政府每年都在固定的时间公布由官方调查和评价的公示地价。“公示地价”是一种旨在调控土地价格的官方公开价格,它的作用是加强政府对土地价格调控与管理的能力,为合理制定土地价格政策,公平进行土地交易提供依据。

(3)规范政府行为,强化土地管理的监控职能。严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为,加强政府行为的自我约束,土地政策才能达到预期的宏观调控效果。另外,土地管理监控职能的弱化也会阻碍城市土地市场和房地产市场的健康发展,只有加强土地管理的监控工作,才能防止区域性的房地产投机,抑制房地产价格的非正常上涨,促进我国房地产市场平稳运行。

2、建立房地产价格预警机制,加强对住房价格的检测与调控

我国房地产市场发展过热的主要原因如下:一是成本推动,尤其是土地成本的提高,二是开发商利用政府政策弊端控制供给量改变供求关系制造价格快速上涨趋势,三是社会经济预期导致的投机炒房行为。因此,在监测和控制房地产价格方面,提出以下建议:

(1)建立完整基准地价体系,适度控制土地价格及拆迁费用,尤其是高档房的建设规模。

(2)针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象,要进一步加强管理。严格审核价格申报,物价部门对商品房的销售价格要认真核定,严格按核定价格销售。工商部门对房地产的营销手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制和监督,从而进一步规范房地产企业的市场行为,同时要尽快将其销售价格公开化、透明化,避免信息不对称带来的消费者价格盲区。

(3)在面对社会经济顶期问题,需要全社会形成合理引导市场的氛围。引导老百姓确立正确的住房观念、风险意识和投资理念。正确的舆论导向人们形成正确的房地产投资理念、住房观念以及风险意识。因此,对于房地产市场中的所有主体,政府要承担起责任,引导老百姓树立正确的住房观念和消费,而不是为某经济利益主体不顾百姓的需求。

3、完善住房供应体系和住房保障体系

近年来,特别是2008年以后,政府进一步加大了住房保障工作力度,大力推进廉租房和经济适用房的建设,但是仍然存在保障性住房供不应求的局面,并且在供应过程中出现不公平现象,比如真正需要的人没有得到保障,而被一些“关系户”得到,因此应该在将来加强监管制度的建设。除此之外,对于现在社会上一些收入不高也不低的“夹心层”,他们负担不起价格昂贵的商品房,又不具备享受保障性住房的条件,因此不得不背上过重的房贷,对于这部分群体也应该有相应的住房供应保障,政府虽已下令供应限房价、限户型的部分商品房,即“限价商品房”,但还没有在各个城市全面供应,因此要在完善住房保障体系建设的过程中,加大廉租房和经济适用房建设力度的同时,一定要重视推进“限价商品房”的供应工作。

4、规范房地产开发企业及相关企业的行为

当前,很多房地产开发企业开始出现不规范的开发与销售行为,囤积好房源、隐藏房屋信息,欺诈消费者以及中介机构操作不规范等问题频频出现,因此笔者提出以下几点建议:

(1)建立企业的信誉档案。要加大力度推行房地产开发企业诚信等级评定制度,在此基础上,要建立企业信誉档案,将企业的身份登记、良好行为记录、不良的行为警示、优质产品介绍内容,在网上公布,建立企业信用管理信息系统,进入系统的信息,不仅作为主管部门评定企业好坏的依据,还要向社会公开,从而扶持一大批信誉良好的企业,治理整顿那些信誉差、经营管理不善的小企业。

(2)对预售合同进行网上备案登记。商品房销售过程中常存在买卖双方信息不对称、开发商隐瞒预销售情况等一系列行为,因此应该实施新建的商品房的预售都必须进行预销售合同的网上备案登记制度。开发商申请办理预售许可证。同时,必须上报所有楼盘信息,在地区的房地产交易中心办理网上公开手续,所有消费者都能在网络上查询相对应的在售楼盘的销售情况。网上备案登记制度在使市场更加公开透明,对规范销售行为,正确引导投资和消费起到了积极作用。

(3)规范房地产中介机构的经营方式。中介机构虽然在国内起步较晚,但发展势头较快。中介机构的活跃性是一个国家房地产业走向成熟的重要标志。最近几年,国内大部分地区,新房、二手房以及房屋租赁的发展势头较好,房地产中介市场出现了较大的机会。但目前中介机构的员工素质普遍偏低,使得工作中出现很多以不正当手段谋取私利的行为,因此中介机构要建立健全公司的人员选择、职前培训和在职绩效考核制度,完善对房地产中介相关专业知识的培训,全面提高中介机构员工的综合素质。

房地产市场发展问题所在和应对举措责任编辑:陈老师    阅读:人次