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银行加息房地产市场

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从2007年3月18日起中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率开始,一直到2007年12月21日,连续6次加息。金融机构一年期存款基准利率上调到4.14%;一年期贷款基准利率上调到7.47%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。加息将会对房地产市场产生怎样的影响呢?

从2006年宏观调控后情况来看,房地产市场价格快速上涨并没有停止。只要房价快速上涨,房地产开发投资就不会放慢增长速度,国内投资过热就不会改革,国内银行信贷扩张就不会放缓。也就是说,只要房价增长不减下来,国内房地产市场的投资者不会放慢。

面对国内投资过热、银行信贷快速增长及贸易顺差增长过快,央行采取一系列的宏观调控政策,如多次提高法定存款准备金率、发行定向票据、进行公开市场操作等来紧缩银行信贷,但实际效果都十分有限,特别是房地产市场仍然高歌猛进。那么这次央行采取加息的方式来调整整个国家经济过热,调整房地产市场投资过热,是否能够起到效果。这就要看央行进一步行动了。

在目前低利率政策下,管制下的利率水平与企业投资回报率相比,是不可比拟的。央行加息的意义,并不在于加息的幅度高低,因为加息0.27厘,对于平均投资回报率为16.8%的国内企业来说,对于暴利的房地产企业来说,可以忽略不计。但是,如果央行通过加息逐渐地改变政府的低利率政策、逐渐地改变政府宏观调控工具并由此来改变企业及个人预期的行为决策,那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特别是当央行能够增加加息的频率时,或者说让中国的利率政策进入一个升息的通道时,其意义更是非同小可。从这个意义上来说,这次央行的加息,并不在于加息多少这个结果,而在于央行宏观调控方式是否改变。

在国外成熟的房地产市场,低利率是资产价格泡沫的重要刺激因素之一,而加息往往带来挤出资产价格泡沫的效应。尽管中国的利率尚未完全市场化,房地产市场也尚未完全成熟,但央行加息仍会给房地产市场带来重要影响。房地产业是一个资金密集型产业,它的运作和经营都需要有强大的资金做后盾。就目前我国的房地产融资市场而言,房地产企业的融资渠道主要还是银行,央行的不断加息,无疑会不断地增加房地产企业的资金成本。

从现实的情况来看,央行小幅度的加息对一般的企业及市场影响不会太大,但央行连续加息时,情况就不一样了。央行加息影响最大的应该是国内房地产市场。一是国内房地产是占GDP比重较大的市场,二是金融。房地产市场发展就在于金融对其支持的力度。金融对房地产市场的影响不仅在于房地产供给方,而且在于房地产市场需求方。因为利率水平不同决定了房地产市场需求者进入程度。也就是说,加息尽管对房地产企业的影响不会大,但对依靠银行按揭贷款购房的消费者及投资者则是影响很大的事情。对于以转按揭贷款购房的普通消费者来说,加息也会增加购房成本,目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率,因此,加息会增加已购房者的每月房贷还款额,同时,也会使持币待购者的支付能力下降。

1.对房地产供给市场的影响

央行加息,必定会使房地产企业的贷款也就是使其资金成本相应上升,但主要还是为了削减放贷冲动。在抑制商业银行的放贷冲动的同时,不过多地增加房地产企业的利息负担。

(1)加息对房地产开发企业的影响

对于多数房地产开发企业来说,加息在短期内影响不是很大。对于那些资金比较紧张、现金流不是很顺畅的房地产开发企业来说,可能会有比较大的影响,比如,资金的有效供给和周转,资金链的畅通等。但从长期来看,房地产企业利息支出变大,使得其融资成本增加,但财务费用存在转嫁的可能,从而进一步提高房价。

(2)对二手房市场的影响

央行连续加息,一方面,使投资型购房者的月供压力进一步增加;另一方面,随着“住宅禁商”的推行,高档物业的租金会不断下滑。综合考虑,加息对于投资住房靠出租获取收益的人来讲,收益本身没有明显的增加,还有可能下降,而投资成本如贷款的利息在增加,净收益趋向减少,因此,这部分业主将有可能选择出售房屋,从而有利于促进二手商品房房源的供给。

由此可见,对于房地产供给市场来说,加息会增加房地产企业的融资成本,而融资成本的增加,又会进一步影响房价。短期来说,对于资金实力雄厚的房地产企业来说,加息带来的影响不是很明显。从长远来看,一方面加息引起银行信贷口的紧缩,会从资金供给方面淘汰一些规模不大、实力不够雄厚的房地产企业,进一步规范了房地产市场;另一方面,加息引起的房价持续上涨而带来房地产企业利润的增加,会弥补因加息带来的融资成本的增加。加息不会减少房地产市场的供给。

2.对房地产需求市场的影响

对于自主性需求的普通购房者来说,加息会增加其购房成本,目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率,因此,加息会增加已购房者的每月房贷还款额。同时,也会使持币待购者的支付能力下降,增加其观望心态。而对投资者、投机者来说,加息会增加融资成本,使其预期收益下降。因此对投资性需求影响较大。总体上,在前期政府出台诸多宏观调控政策的背景下,加息会进一步打压消费者心理预期,使得市场需求减少。一方面,加息对房地产市场投资者直接成本的影响是巨大的。如果购买一套总价为120万元房子,首期付款20万元,贷款100万元,分30年付清,贷款利率为10%,则每月按揭贷款8775.70元,30年后本息和为332万元,其中,利息支付232万元。可以说,在复利的情况下,利率上升对房地产购买者的成本影响会十分大的。可见,此次宏观调控政策主要打压的还是对房地产市场的投资性及投机性需求。另一方面,短期内介于目前通货膨胀预期,即便是在目前的利率水平下,银行存款的利率依旧为负,储蓄对资金的分流显得力不从心。房地产投资作为资金保值增值的宣泄口,短期内引来了部分投资性及投机性的需求,并且由于宏观调控的滞后性,短期内房地产市场的需求将继续保持旺盛态势。但从长期来看,等到宏观调控发挥其作用之后,物价水平将保持稳定,投资性及投机性需求将会被挤出房地产市场,对房地产市场的需求也将维持在一个相对稳定的水平上。

3.对房地产融资市场的影响

房地产作为资金密集型产业,金融支持是房地产得以发展和繁荣的关键所在,而金融对房地产的支持不仅表现在房地产市场的供给方,比如,房地产开发企业的融资,而且表现在房地产市场的需求方。而随着国家的宏观经济调控,不断出台的金融紧缩政策加息会加大房地产开发企业融资成本,削弱了企业对银行信贷的依赖。自从央行提高贷款门槛,房地产企业从银行贷款已十分不易,未来开发企业通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大,在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展。而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。

在这些复杂因素的综合影响下,当前房地产融资市场呈现出以下主要特征:一是以银行信贷为主导的单一融资格局;二是其他融资渠道虽然总量不大,但是却代表了房地产融资市场的发展方向;三是房地产融资市场体系尚不健全。

总之,尽管小幅度加息对一般企业及市场影响并产生直接作用的结果,更多的是警示,但是加息对房地产市场的影响是不可低估的,特别是对房地产市场投资者影响更是不可低估的。当然,最为关键的是央行并不是停留在以往的认识上,而是要让整个宏观调控真正转到以价格机制为主导的工具上来。如果利率能够逐渐地上升,加息对房地产市场的影响是很大的。采取加息的方式,慢慢地改变房地产企业与个人市场预期来改变企业与个人的行为方式,从而达到慢慢地挤出目前我国经济中存在的泡沫,尤其是挤出房地产市场中投资者及投机者,让国内经济实现平稳过渡。从宏观层面来看,加息会通过改变市场的供求关系,一定程度上起到放缓房地产市场投资速度、稳定房地产价格的作用,有利于房地产市场的长期健康发展,有利于房地产市场进一步向宏观调控目标靠拢。

银行加息房地产市场责任编辑:刘老师    阅读:人次