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房地产市场宏观调控理性思维
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一、宏观调控理性:建立可持续发展的有序市场

(一)房地产市场宏观调控政策的理性选择

我国的房地产业,由政府主导向市场主导转变的标志是1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革,促进住宅建设发展的通知》。以停止单位建房,停止福利分房,推行住房分配货币化等措施,把住宅推向市场。1998年,房地产开发投资为3614亿元,投资增长率为13.7%,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72%,商品房销售面积为12185.3万平方米,销售额为2513.3亿元,个人购房比重占79.85%,住宅平均售价1854元/平方米,土地开发面7730.1万平方米。经过5年的运行,到2003年,房地产投资首次突破万元,达到10154亿,投资增长率为30.3%,占全社会固定资产投资的比重为18.27%,商品房的销售面积为33717.6万平方米,销售额达到7670.9亿元,个人购房比重为92.46%,住宅平均价为2197元/平方米。土地开发面积22166.3万平方米[2].在房地产连续5年高速发展的背景下,2003年8月21日,国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)。18号令是新一轮房地产市场宏观调控的起点。

(二)宏观调控的目标和措施是理性的

18号令提出:要坚持和加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下,各地因地制宜,分别决策,使房地产业与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进社会经济的可持续发展,培育健康有序的房地产市场。这一宏观调控的总目标,反映了对中国房地产市场建设的理性思维,“三个基本”,因地制宜,可持续发展,健康有序,是认识和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。

2004年,中央和国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施,主要反映在两个方面。

1.紧缩“地根”。2004年3月1日,国土资源部发布了《关于建设用地备案制度执行情况的通报》;3月16日,国土资源部、监察部联合发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求各地2004年8月31日以后,所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让。4月29日,国务院办公厅发出了《关于深化开展土地市场治理整顿,严格土地管理的紧急通知》。明令“三个暂停”,即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。6月6日发出了《关于控制房地产拆迁规模,严格拆迁管理的通知》。10月28日,国务院作出《关于深化改革,严格土地管理的决定》。10月29日,国土部修订《土地利用年度计划管理办法》,11月1日公布《建设用地预审管理办法》、《关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知》(试行),11月9日发布《土地市场治理整顿检查验收方案》。紧缩地根的一系列措施,是针对市场运行情况提出来的。土地市场清理情况表明:2004年7月,全国情理出各类开发区6866个,规划面积3.15万平方公里[2],是1993年房地产过热时的开发面积1.5倍。2000~2002年,山东完成了10年的用地计划的80%,浙江完成了99%;上海、江苏5年用完了10年的用地指标,深圳进行宝安、龙岗的全部转地工作。征地、拆迁引发了各类矛盾,失地农民约4000万[2].即使在如此强劲的宏观调控下,2004年土地购置面仍创造了历史的新高,达到了39984.66万平方米。

2.紧缩银根。2004年4月25日,中央银行提高存款准备金率0.5%,4月27日,国务院下发通知,将房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%。6月,银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规范商业银行办理房地产贷款的业务流程,确定控制房地产贷款比例不超过80%,月还款收支比控制在50%以内,月债务支出的比例控制在55%以内,房地产开发商自有资本比例不低于35%。10月,银监会出台《信托投资公司房地产信托业务管理办法》(征求意见稿),对房地产信托经营规则监督管理、风险控制、处罚规则等作了规范。10月29日,央行上调存款利率0.27%,年期存款利率由1.98%提到2.25%,年期贷款基准利率5.58%,2005年3月16日,再调银行年期贷款基准利率到6.12%,个人住房贷款优惠利率由5.31%调为5.51%。对房地产的金融政策其直接效应是:从供给方面影响开发市场,将房地产的资本金比例由20%提高35%,对小规模、以项目为主体的房地商及“皮包公司”运作模式有一定的控制作用;从需求方面影响,提高贷款利率,明确收支还款比例,控制了还贷风险。

(三)“两个八条”反映了民意和宏观调控的理性

2005年3月26日,国办发明电([2005]8号)《关于切实稳定住房价格的通知》,提出8条意见,称“老八条”。4月30日,建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面,提出了稳定住房价格的系统措施,具有很强的针对性。一些地区房地产投资规模过大,住房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序比较混乱,广大群众普遍关注。理论界就房地产价格泡沫,房地产投机、中低收入阶层住房问题,进行了广泛的讨论。以摩根利士丹为代表的机构掀起了“中国房地产业存在泡沫”论浪潮,甚至为中国(主要是上海)房地产泡沫破裂给出了时间表[3].2004年国家出台了以紧缩地根为标志的一系列调控措施,房地产实际运行的主要指标仍然创造了历史的新高。房地产投资达到13158亿元,新开面积达60413.86万平方米,住宅平均售价2549元/平方米,较上年上涨约16%,开发贷款余额6657.35亿元,个人贷款余额(10月末)14977亿元。与1998年相比,投资是2.6倍,新开工面积是3倍,住房均价上涨了50%,开发贷款余额是3.2倍,个人贷款余额增长了34倍。5年房地产市场的高速成长,具有市场的动力。由福利分房向个人购房的转变,由单位投资建房向商品化开发的转变,由土地使用权协议出让向招标拍卖转变,从1993年第一轮房地产热到2000年近8年的低速调整,所有这些为市场启动积累了能量。房地产业由政府主导向市场主导的转变,如何建立可持续发展的良好市场秩序?新八条的出台,社会反映强烈,甚至称之为房地产新政,反映了民意和市场的理性。

二、房地产市场理性:三个阶段和三个循环

(一)房地产市场的历史演进:三阶段发展规律

房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦,土地从“予取予求”到证券化经营,其历史演进随社会生产力的发展而变迁,随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场,始于产业革命之后的商品经济时代,其发展具有三个阶段性的特征。

1.工业化时期。住宅短缺成社会各界普遍关注的问题。在18世纪60年代始英国的产业革命,法、德、美在19世纪相继完成。在工业化进程中,19世纪中叶,欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言,在大城市中,90%以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点,即自己的家园,正在被社会旋风(指工业革命引者注)卷走……我们在这一方面比野蛮人还要低下,原始人有自己的洞穴,澳洲人有自己的土屋,印第安人有他自己的住处,现代无产阶级实际上却悬在空中[4].普鲁东反对工业革命的立场是错误的,但他的描述对欧洲工业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。我国自20世纪50~80年代的工业化时期,也出现了严重的住宅短缺,城市居民人均居住面积从1949年的4.5平方米,下降到1977年的3.6平方米,从而引发了20世纪80年代初住宅商品化的大讨论,这样的背景下,住宅建设是房地产市场的主轴。

2.城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期的主要特征是:农业人口大量向城市转移,人口的流动性膨胀,带来了房地产交易的空前活跃,明晰产权,健全法制,是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段,建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中,中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系,是适应房地产市场交易主轴的基础。

3.现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济,房地产作为资本融入社会资本体系的运营,房地产业与金融业结合,房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言,21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押,产权保险与交易,房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象,房地产经济活动的目的,不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要,而且是一种重要的投资行为,房地产证券化是房地产市场的主轴。

我国正处于全面建设小康社会的城市化时期,这一背景,决定了我国房地产市场建设的主轴:完善产权制度,规范市场秩序,实现和谐发展。

(二)房地产市场运行:三个循环交织运动

房地产市场运行有自身的规律,具体地表现为三个循环。

1.物质循环。这是以房地产开发为标志的,以产品更新换代为特征的,以满足人们对住房需要为主导的生产活动。对产业革命始到19世纪中叶欧洲出现的住宅缺乏现象,恩格斯说:是工业化过程中比较小的、次要的祸害[4].我国自20世纪50~80年代中的工业化,也出现了住宅短缺。这样的背景下,房地产市场以住宅建设为主轴,以扩大住宅供给,满足住宅需要的物质循环为主要特征。这种物质循环的主要特征是:住宅实物形态的更新换代,大规模的住宅建设成为市场的标志。旧住宅大量拆除,马路扩宽,旧城改造和人口向城市的集中,加剧了住宅供求失衡。恩格斯曾描绘过巴黎欧斯曼大街的情况,中国目前的拆迁和旧城改造,正在重演这一历史的现象。拆房子、建房子、卖房子、买房子,住房子是这种物质循环的典型特征。这个循环与工业化、城市化发展密切关联,住房条件的改善,农业人口向城市的转移,潜在的趋势性庞大的住房需求与经济的成长相配合,拉动房地产市场,利润目标影响投资的流向,廉价的劳动力(农业人口向城市的转移)作为房地产开发抵成本的支撑,使房地产成为经济发展的支柱之一。

2.投资循环。这是以资金运动为主要特征的以利润为目标的价值循环运动。满足住房需要退居次要的地位,建房、卖房、买房成为投资手段,通过房地产交易,获取投资利润是目的。房地产投资活动成为社会各群体的活动,房地交易成为市场的标志。这种现象,在20世纪80年代,“购买美国”是典型的例证,日本、欧洲投资大量涌于美国房地产市场,房地产投资信托,房地产贷款证券化等金融创新,加剧了房地产的投资功能。香港房地产市场亦具有投机活动的特性。投资环循的市场表现为房地产价格的大幅波动,是对物质活动的异化。

3.景气循环。经济运行具有周期性循环特征。萧条——复苏——高涨——危机的循环,是市场运行的调整和平衡功能。房地产景气循环,服从于供求决定规律。我国自改革以来,第一轮的房地产热发端于沿海的改革开放,开发区热,房地产由计划经济运作模式向市场运作模式转换,形成了1993年的房地产过热,不得不进行宏观调控,随后房地产进入了近5年的调整期。1998年确定的住房制度改革政策,是这一轮房地热的助动器,进一步深化住房制度改革,把住宅推向市场的过程中,单位建房的末班车效应,扩大开放的开发区热,大学调整合并由精英教育向大众化教育的扩张,国民经济的持续高速增长,近4年股市投资行情的低迷,共同推动了房地产市场的高涨。如果说,1993年的房地产与改革开放相关,表现为城市地域扩张和写字楼的大规模建设的冲动,那么这一轮的房地产市场高涨,则与住房制度改革相连,表现为住宅市场的迅速扩大和住宅价格的高幅上涨。但终极原因,恐怕还是市场力量积累的暴发。第一轮源于计划经济长期的压抑,这一轮源于近8年的市场调整。宏观调控政策的出台,是认识市场规律的结果。

景气循环是房地产市场运行的周期规律,物质循环是房地产更新换代的规律,投资循环是房地产价值运动的规律。在一定时期,三个循环交织在一起,但不同的时期总有起主导力量的因素。物质循环的主导力量,是生产力的发展和技术进步,投资循环的主导力量是利润和竞争,景气循环的主导力量是供求关系。认识市场规律是我们把握宏观调控的基点。

三、理性逻辑:中国房地产发展定位

对房地产市场的理性思考,就是要认识市场运行的规律,作出科学的判断,确立符合客观规律的发展思路。

(一)房地产市场发展阶段定位:小康阶段和城市化

中国目前正处在全面建设小康社会和城市化加速的发展阶段,这是我们对房地产市场发展定位的基本前提。

1.住宅建设是小康阶段房地产市场的主轴。恩格尔系数表明,随着经济的发展和收入的增加,人们用于吃的消费支出呈下降趋势。这一趋势为衣、食、住、行、用消费结构的调整提供了物质基础。舒瓦贝法则的结论是,随着收入的增加,住房消费支出占消费总支出的比例呈上升趋。1995年,我国的恩格尔系数为49.92%。“九五时期”是我国从温饱型经济向小康型经济的转型时期。“十五时期”住宅市场的快速发展,验证了居住消费成为主导消费之一。从财富的角度看,房地产在很大程度影响世界经济活动。据Lbbotson协会财富评估,1991年世界财富为438450亿美元,房地产价值占48.8%;美国财富为154360亿元,房地产占38.9%,住宅价值占29.7%[5].从需求的角度看,住宅在理论上具有资本品和消费品的双重属性。但在小康阶段,住宅主要用于单个家庭的实际占有和使用,其主导属性是消费品,这种消费品需求是当前房地产市场的主导性需求。虽然二手房交易在目前呈快速上升趋势,两套住房现在已经在一定群体中逐渐形成,但其主导方面仍然是消费观念的升级。二手房交易基于漏斗理论,原房主以旧换新,以小换大。市中心和市郊两套房子,不能说明住宅市场的投资主导,恰好说明住宅消费梯度的构造和消费观念的升华,为住宅需求结构判断提供了一个新思路。从供给角度看,涉及三个特殊的要素:一是时间。住宅建设期长,从置地到开发建设,从销售、装修到实际进住,需要较长时间,从而造成供给滞后于需求。在经济繁荣期,供给滞后,需求得不到满足,房价上涨;经济衰退期,因投资的不可逆,导致供给过度,住宅供给与宏观经济运行存在着时滞。二是地点。住宅位址的固定性,居住地与工作的关连性,决定着住宅市场的局部特征。三是转换。这是工业化,城市化过程房地产供给调整的一种必然现象。住宅、商业用房、办公场所,因发展而进行用途转换,如政府搬家,工厂迁移等。完成这转换,意味着用地结构的调整和复杂的大规模的城市改造。从财富观、需求观和供给观可以得出结论,在小康阶段,住宅开发建设是房地产市场的主轴。

2.城市化决定着房地产开发的空间,发展是房地产市场的主题。这一主题在城市化过程中不可逆转。人口向城市的集中,决定着房地产市场的发展空间。中国从建立社会主义市场经济体制,到党的十六届五中全会确立的科学发展观,这时期是城市化高速发展时期,城市化年递增1%左右。据此来推断房地产市场发展的空间,以城市化率40%为基础,人口16亿为顶点,小康住房以35平方米/人为标准,城市化率达到50%,仅住宅

增量总需求约需要160亿平方米。若按城市化增长率1%考虑,未来10年,年均需供给住宅16亿平方米,若再考虑旧城改造拆迁及住宅自然淘汰,这一需求更大。2004年我国市场商品住宅竣工面积为3.47亿平方米。因而。要么城市化率年递增1%,不可能在10年内连续,要么,不可能在城市化递增1%的条件下,实现城镇人口人均住房面积35平方米目标。但无论如何,在城市化达到50%,人均小康住房面积35平方米目标下,能表明我国房地产市场的发展空间。

我们没有理由对房地产市场作出悲观的判断,更没有理由对国家的宏观调控政策作出政府干预市场的错误理解。科学发展观是宏观调控政策的精髓,公共政策是市场供求因素之外的重要因素,这是世界各国房地产市场发展的共识。定位于全面建设小康社会和城市化,这是我国房地产市场建设的基本依据,也是房地产市场宏观调控的立足点。

(二)房地产市场宏观调控定位:实现市场的和谐发展

世界房地产市场发展的情况表明,公共政策是市场供给和需求因素之外的第三因素。具体地表现为:政府管制对新开工项目、旧城改造、环境保护、土地开发利用等方面的影响;对低收入阶层提供住房保障的政策性支持;对城市基础设施建设承担关键性的作用等。这些表明,政府的宏观调控不仅必要,而且有现实的着力点。

当前,宏观调控的政策取向,应立足于:中国城市化进程,老百姓的住房需求,房地产支柱产业的地位,遵循房地产的运行规律。确立6个重点:一是管理与控制国家的土地资源,根据市场动态,调节土地投放量,加强用途管制;二是以质量为中心,以环境为重点,加强房地产开发过程管理;三是区分使用(居住)需求和投资需求,加强房地产的流通管理;四是以产权制度建设为重点,加强房地产的持有管理;五是强化信息披露制度,推行房地产行业透明化;六是根据房地产业发展的趋势,重视房地产金融创新,稳步探索房地产证券化。

房地产市场宏观调控理性思维责任编辑:刘老师    阅读:人次