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房地产市场住房按揭

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目前我国正处于快速老龄化阶段,我国将平均每年增加596万老年人口,到2051年,中国老年人口规模将达到峰值4.37亿。2005年的世界银行报告显示,2001年到2075年间,我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15万亿元。因此,在中国,特别是在经济相对不发达的西部地区,社会养老保障的问题将不得不探索民间和市场化的解决方案。“倒按揭”作为一种新的住房融资渠道和养老模式,在引进和推行过程中,涉及到如代际关系、遗产、房地产、金融、法律、保险等方方面面的问题,这些因素与“住房倒按揭”的推行交互影响,各类因素既为“住房倒按揭”的实施提供了有利的条件,同时也存在着一些障碍性因素。“倒按揭”能否在我国顺利推行,实现其养老的经济支持功能,首先需要从理论的视角厘清其与相关因素间的关系。本文将把着眼点放在“住房倒按揭”与房地产相关因素上,着重探讨二者的交互影响。

一、什么是“住房倒按揭”

“住房倒按揭”是上世纪80年代美国新泽西州的一家银行创立的,其放贷对象是有住房的老年人,以其自有住房作抵押,由银行定期向借款人放贷,到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷,一次偿还,贷款本金随着分期放贷而上升,负债增加,自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反,故被称为“倒按揭”。

二、房地产市场因素对“住房倒按揭”的影响

“倒按揭贷款”是以自有住房作抵押的银行贷款,必将会受到房地产市场因素的影响,其中主要的影响因素如下:

1.自有住房拥有量

经过二十多年持续的发展,尤其是近年实施住房制度改革以来,我国居民的住房条件有了很大改善。据国家第五次人口普查显示,中国城市人口中城市家庭中有9.2%购买商品房,6.5%购买了经济实用房,29.4%购买原公有住房,26.8%的户建有自住房,城市中拥有住房的家庭户达到72%,其中相当比例的是拥有房子且没有多少积蓄的老年人,我国已经具备了开展住房反向抵押的坚实物质条件。据2006年建设部统计数字显示中国住房“自有率”接近82%,并且存量房产的价值远大于近年来商品化新建住房。

2.房产市场价值

截止2007年5月末,我国住房按揭贷款余额达到22000亿元,虽然与高达14万亿的居民储蓄余额相比还不算太高,但发展势头相当快,是金融行业目前增长最好的一块业务。同时目前固定资产投资中房地产占的比重相当大,住宅开发年投资额已超过1万亿的规模,这两年住房开发规模的增速尽管受宏观调控的影响,预计还将会保持在较高增长。即使维持目前规模不变,开发投资都将逐步转化为居民房地产消费或投资,假设未来年度投资额的20%转化为住房消费贷款,住房按揭贷款也能保持在10%以上的增幅,保守估计在2020年也能够达到7万5千亿的规模,仅贷款支撑的房地产保有量价值就可在15万亿以上,是一笔巨大的民间财富,将远大于养老金缺口的数额,随着养老观念变化很大,住房倒按揭养老将有很好的市场需求支撑。同时从持有的资产数量上看,我国居民拥有的房产市场价值总和远高于居民储蓄余额,从1991年~2004年的数据来看,我国的房价一直呈现上升趋势,房屋平均售价从1991年的786元增长到2004年的2714元,房价的增长的势头明显。更重要的是住房较储蓄更分散化,真正是藏富于民,而不是像储蓄、证券等资产20%的人掌握着80%的价值。以中国人目前的资产结构分析,未来储蓄、房产、证券(股票、基金等)将三分未来家庭的资产,房产价值将远超养老金及其他社会保险现值,将成为未来普通家庭的主要财产。

3.住房产权

目前我国城镇中离退休的老年人基本上是通过福利分房获得住房,经过住房制度改革后取得了住房的产权,因此也产生了一些住房产权的遗留问题。例如,一些单位职工虽已购房但不能真正拥有住房产权,一些职工在购买单位住房时,仅购买了70%的产权,并且一直未购买剩余30%的产权,这样的住房就不能进入市场交易;甚至有少量职工住宅只有居住权,没能购买房屋的产权。住房制度改革遗留的产权问题使部分老年人不能拥有住房产权,从而直接影响到老年人对“倒按揭贷款”的需求。

4.房屋价值评估

房屋价值评估是“倒按揭贷款”运作中的重要一环,决定着贷款的发放金额。由于我国房地产市场仍不成熟,房地产价格波动明显,加之“倒按揭”一般要十多年甚至二三十年,使得“倒按揭”模式中的房屋价值评估工作十分复杂和困难。房屋价值决定于房地产价格,而房地产价格又受到房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素的影响。我国正在改革开放的快速发展时期,所以这些因素均处于不同程度的变化中,会直接或间接地导致房地产价格的变化,使得人们对房屋价值的预期发生变化,从而使房屋价值评估更难把握。

5.房地产政策

我国的房地产政策体系还不完善,一些相关政策的空白或不明确将制约“倒按揭贷款”业务的开展。比如我国目前住宅的土地使用权最长只有70年,老年人拥有的住房一般已有若干年的使用期,如果再向银行申请20年的“倒按揭贷款”,等到20年后银行拥有房屋的产权后,土地使用权的剩余时间往往已经不多了,若国家没有明确的土地使用权续延政策,银行会面临很大的风险。

在以上影响因素中,自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行和可行性提供了坚实的物质条件和市场需求支持。

三、“住房倒按揭”对房地产市场的影响

1.形成房地产二级市场大的机构供应商,稳定市场价格。

“住房倒按揭”将使相当多的住房逐步掌握在住房倒按揭机构手中,他们获得房屋处置权后,将通过租赁市场或二手房买卖交易再次投入房地产市场,只要住房倒按揭在一个城市或区域发展到一定规模都能形成这个区域最大的二手房供应机构,改变目前二级市场散兵游俑占主的二级市场参与者结构,在一定的政策配合下,对二级市场形成强影响力,对政府稳定房地产市场大有益处。

近年来,在各方面因素的带动下,房地产价格出现快速上涨、逐年攀升的态势。2004年全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨了14.4%和15.2%,是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现。为了调整住房需求结构,中国人民银行调整了个人住房贷款政策,对住房需求进行调控。但是,在紧缩开发信贷和土地结构调整的双重作用下,目前市场普遍预期供应将缩减,供需矛盾将更加突出。在这背景下,若及时推出住房反向抵押贷款,可以有效地缓解目前我国房地产市场供需矛盾,减少由于信息不对称、由散户相互博弈而形成较易失衡的非理性局面,有效地抑制房价上涨,促进房地产市场健康稳定发展,从而起到调整住房结构失衡、平抑房价的作用。

2.“住房倒按揭”衍生品牌地产的需求和开发

“住房倒按揭”可以促使现在的购房者更加注重楼盘的品质和潜在价值,因为现在买房的年轻人,

二、三十年后才可能会退休,如何让房子在几十年里最大化地保值增值非常重要。一个相对可行的办法,就是尽量买品牌开发商的房子,因为品牌开发商的楼盘质量过硬,技术含量较高,配套成熟,后期的服务好,将来作“倒按揭”的时候,会因为房子质量和社区较好而得到更多的钱来养老,来保障高品质的生活,这样通过促进消费者的更理性选择实现房地产商的市场选择和淘汰,促进开发商建立更好的房子,形成更良好的品牌。

3.促进住房消费

通过住房“到按揭”可以使住房拥有了养老功能,可以让年轻人将部分为未来养老而预先保留的储备金拿出来投资在住房上,提前消费,既能增强年轻的提前购买住房的经济能力,有能增加年轻人的购房意愿,从而增加住房需求,促进房产消费,推动房地产市场的发展。

房地产市场住房按揭责任编辑:刘老师    阅读:人次