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房地产市场信用体系

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一、房地产市场信用体系建设的现状

经过近20年的积累和市场淘汰,我国的房地产企业的综合实力有了一定程度的提高,并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团,但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题,很多企业还处于低层次竞争的状况。也正因为房地产企业数量多而散,导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚;又由于大部分房地产企业规模小,加上经营管理差,导致其预期寿命不长,从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足。

目前,我国社会信用中介机构大约有500家左右,其中信用评估机构大约有40家左右、信用征集与调查机构大约有50家左右、信用担保机构大约有400家左右。信用中介机构普遍规模不大,其服务市场规模偏小,经营分散,行业整体水平不高,综合实力不强,市场竞争基本处于无序状态,缺乏竞争力;而具有一定规模、运作规范、有广泛影响力的信用中介机构很少,特别是没有具有国际影响力的中介机构。而国外的中介机构都已形成很大的规模,如邓白氏、TransUnion、穆迪、标准普尔、菲奇等国外信用中介巨头每天就能发出上百万份信用报告,客户也已经遍布整个世界。并且,这些企业有很强的信用产品的制造能力,并不断进行信用产品创新。

在法律法规方面,我国的《城市房地产开发经营条例》、《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正当竞争法》中虽都有诚实守信的法律原则,但这些仍不足以对房地产市场的各种失信行为形成强有力的法律规范和约束,立法仍然滞后。而在对一些失信和诈骗案件的处理中,还存在严重的地方保护主义倾向,失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。

二、房地产市场信用体系的概念和内涵

自古以来,中华民族就有诚实守信的传统,诚信是中华文化的基本道德观念之一。信用是借贷活动,是以偿还为条件的价值运动的特殊形式。而房地产市场信用体系建设的内涵实际上是一个系统工程,包括政府信用、个人信用、房地产企业信用、中介机构信用四个子系统。政府作为公共权力的代理人,行使房地产市场监管职能,如果政府职能部门监理不力,执法不严,容易引起制度上、环境上的漏洞和动荡。因此,对政府信用的评价主要包括政府信用意识、市场监管力度、腐败案件、行业政策完善等方面。企业的失信行为影响了市场正常秩序,因此,对于房地产企业信用的评价主要包括:企业信用意识、合同履约率、开发项目记录、不良行为记录,等。中介机构容易出现索贿受贿、违规收费、出具虚假报告、出假证明等现象,因此,对于中介机构的信用评价主要包括:中介信用意识、中介不良行为记录、中介履约率,等。对于个人信用,我们可以借助社会信用等机构查询他的个人信用情况,包括个人购房记录、个人不良行为记录、个人支付能力,等。因此,房地产市场信用体系的内涵可以理解为:房地产市场的其他主体对自己的信任,能够让其他主体对自己在共同的市场活动中即将实施行为的某种期望与自己的实际行为相一致。如果在房地产市场活动中按照信用行事,即它能让其他主体的期望与期望结果相一致,那么它就会吸引更多的其他主体与自己交易,在增进双方利益的同时也增进社会利益,进而也会增加其他主体对自己的积极评价。

三、加强房地产市场信用体系建设的必要性

1.国家大环境的需要。温家宝总理在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时强调:“要加快社会信用体系建设。抓紧建立企业和个人信用信息征集体系、信用市场监督管理体系和失信惩戒力度。”这表明,中央政府开始下决心在全国范围内建立社会信用体系。同样,在房地产企业内部也应该根据自己行业的特点,顺应社会潮流,建立房地产市场信用管理体制。

2.市场经济体制良好运行的需要。著名经济学家吴敬琏认为,现代市场经济是一种以信用交易为主的信用经济,当然也包括房地产市场的产品的交易在内。没有信用的市场是不可想象的,信用体系不健全的房地产市场其运行效率必然也是低下的。一个能对资源高效利用和有效配置的房地产市场必然要求加强信用体系的建设。

3.我国加入WTO外在环境的要求。中国加入WTO以后,外在环境要求必须尽快建立与国际接轨的信用体系。加入WTO后的市场竞争,从某种意义上说就是信用的竞争,而且WTO组织的特点之一就是要求所有成员统一规则,而所有这些规则真正得以实现,必须有一个前提,那就是社会总体上的诚实守信,否则WTO的实施就成了一句空话。

4.房地产企业走向世界的需要。房地产企业由于先有销售,后有产品,其信用建设就显得格外重要。在没有产品的情况下,要想预先把产品销售出去,客户购买你产品的唯一参照就是企业的信用。在世界房地产市场竞争日益激烈的今天,中国房地产企业要想在房地产市场上占有一席之地,就必须有良好的信用体系;而企业要有良好的信用,就必须健全市场信用体系。

四、房地产市场信用体系建设的基本原则

1.统一规划原则。在行业主管部门的统一领导下,开展江西房地产市场信用体系的建设工作,避免分散管理、重复建设。要进行全面、科学的规划,制定统一的建设方案,与行业协会步调一致,共同建设。

2.信息安全原则。数据交换和数据中心系统所处理、传递和管理的信息,涉及到行业主管部门、房地产企业和业主个人的商业秘密、个人隐私等秘密或敏感信息,此类信息处理和传递的任何环节如果出现漏洞,其损失都将是巨大的。其次,数据交换和数据中心系统承受着大批量的关键性数据的流转、交换和存储,系统的可靠性将是系统安全的重要保证。

3.兼容性原则。作为社会信息体系的一个分支,必须保证信用数据上传顺畅,在系统设计、数据格式等方面,要与社会信用体系保持高度的兼容性,确保信息资源共享。

4.经济适用原则。在IT产业高速发展,高端产品层出不穷的时代,既要考虑投入,又要考虑经济效果,在保证系统性能达到要求的前提下,尽量使系统投资最省。同时具备较好的开放性、可靠性及可扩展性。

五、江西房地产市场信用体系建设的总体规划

1.房地产市场信用体系建设的模式。房地产信用体系作为社会信用体系建设的一个分支,承担着房地产主要参与者的信用记录。房地产企业在提供管理和服务以及业主在接受服务的同时,就应将相关的信用行为记录下来,这个记录由行业主管部门或具有独立准入资格的中介组织来整理、录入、发布(上传),这个相互关联的信用记录就构成了房地产市场的信用体系的基础。这个体系建设的模式应该选择以行业主管部门信用为主导,房地产企业信用为重点,业主信用为基础,按照统一设计、联合建设、先易后难、分步实施的原则,先企业后业主的建设顺序,先激励后惩戒,先提供基础信息后提供评估报告,并逐步由行业主管部门主导转为具有政府认可准入资格的中介组织介入的运作方式,全面启动房地产市场信用体系的建设。

2.房地产市场信用体系建设的总目标。在各地诚信体系完善的条件下,经过努力,逐步实现“一个保障,一个平台,两大体系”的信用体系基本框架。即建立房地产行业规范等一整套制度保障体系;搭建覆盖全国的房地产行业信用信息基础平台;构建房地产企业和业主个人两大信用信息体系。实现信息对内资源共享,对社会权威发布(上传),与社会诚信体系资源共享的信息基本框架。通过房地产市场信用体系的建立,逐步形成房地产企业“言必信、行必果”,房地产企业和业主“一处失信,处处受制;处处守信,事事便利”的信用环境,确保房地产企业信用缺失的突出问题初步得到解决。为加速房地产市场信用体系建设步伐,房地产市场主管部门要不断加强自身建设,一是依法行政,规范行为,建立和完善政务公开制度,建立健全信息发布机制,提高房地产企业招投标信息及日常管理工作信息及监管工作的透明度,提高行业主管部门的公信度。二是提高政务活动的科学化和民主化水平,对涉及房地产立法等的全局性工作,应实行对房地产企业及业主的听证、论证、公示等制度。三是依法行政,确保执法的公开、公正、公平,严格杜绝因利益驱动而层层对企业进行干涉的行为。四是加强制度建设和监督工作,强化对权力运行的监督,加大对违法违规问题的查处力度,严厉惩处信用缺失行为。五是稳步推进信息化、电子化、自动化和网络化建设。建立房地产市场的电子政府专网,实现与其他政务信息网络的互联互通和资源信息的共享,提高行业的管理水平和公共服务效率。六是强化行业主管部门队伍的专业技术和管理水平,提高服务意识和服务水平。

3.房地产市场各部门信用体系建设的目标。就行业主管部门而言:应帮助企业建立信用自律机制、信用防范机制、信用评价机制等一系列信用制度,建立房地产企业信用数据库,实现企业信用信息资源共享。通过披露房地产企业信用信息,促进企业诚信经营,规范房地产企业的市场行为。应建立失信惩戒和守信受益机制,使失信企业增加其失信成本,守信企业增加其守信收益,以发挥示范作用,促使房地产企业的信用行为逐步走向规范。应培育信用消费市场,引导中介组织建立企业信用评价指标体系,适时开展企业评级,在房地产招投标及早期介入时使用信用产品。

就房地产企业而言:应依法诚信经营,主动向行业主管部门提供客观、真实、准确的本企业信用信息。建立完善的业主信用制度,帮助行业主管部门收集整理业主信用信息。

就具有准入资格的中介组织而言:应分别建立房地产企业和业主信用评价指标体系,广泛收集房地产企业和业主的相关信用记录,为社会提供良好的信用产品。

六、江西房地产市场信用体系建设的步骤

近年来,“江西房地产信用档案系统”的开通,标志着房地产市场的数据库建设已取得一些成果,但离真正的信用体系建设还有很大的差距。目前,江西房地产市场信用体系建设还处于传统和经验的层面上,对信用体系建设有所了解但不够系统,为追求眼前利益而不惜损害长远利益的现象时有发生。在当前社会信用还不完善的前提下,房地产市场的信用建设也要遵循市场规律。为此,笔者建议,分三个阶段逐步建立并完善江西房地产信用体系,具体步骤如下:

1.起步阶段。主要任务是在社会信用管理方面的法律法规下制定房地产信用管理方面的法规、规章,以属地管理为原则,设计不同层面的信用信息平台搭建方案。例如,美国基本信用管理的相关法律共有l6项,包括公平信用报告法、平等信用机会法、公平债务催收作业法、公平信用结账法、诚实租借法、电子资金转账法等,形成了一个完整的规范社会信用体系的法律体系,构成了美国国家信用管理体系正常运转的法律环境,使政府、企业、银行、各类中介服务机构都能依照法律进行定位和活动。另外,随着信用管理行业发展和国际交流增多,成立信用管理行业协会显得越发迫切。根据我国房地产市场目前的具体情况,建议在国家信用法规的覆盖下,根据江西省房地产的特点和需要,由房地产企业领导牵头成立“信用体系建设领导小组”,确定专门人员从事这一工作,可以考虑暂时不成立专门部门,把信用建设落实到办公室或企管部门,充分吸收国外先进经验并结合自身特点,用半年的时间出台“信用体系建设发展纲要”,有目标、有重点、有步骤地稳步推进。

2.拓展阶段。主要任务是搭建信息平台,建立信用体系的信息网络,完成基础信用信息的征集、整理。实现大部分提供信用信息的房地产企业互联互通,实现基础信息向社会公布,进一步完善信用建设有关法规规章。目前,已建成的房地产档案信息系统的主要内容有企业和从业人员的基础数据和市场的行为记录。但信息量还不能满足公众需要,管理制度建设相对滞后。建议加强江西本省信息网络建设,主要保证信用档案信息的及时性、客观性和权威性。笔者认为,可以从两个方面及时更新信息内容。一方面,要求企业及时报送有关信息变动情况,并对所提交信息的合法性、准确性负责;另一方面,也需要房地产行政部门及时提供相关信息,特别是有关企业及执法(从)业人员不良行为的信息。

3.深化阶段。主要任务是建成覆盖全省的信用信息平台,形成完整的信用信息录入、整合、查询、发布信用体系,实现与全行业信息的共享。逐步建立房地产企业信用的基本评价、风险防范、监督管理和责任追究体系。房地产企业信用等级评价可由政府主管部门、政府委托部门和民间机构分别进行,长短互补。信用评级机构可以接受任何市场主体委托为其交易对象进行信用评价。建议在学习和运用国际通用的信用评价模型的同时,加上行为规范评价内容,偏重于不良行为记录和履约意愿。例如,对于房地产企业的评价标准包含企业的注册情况、涉诉案件、纳税情况、年检、履行合同、客户投诉、建筑质量、融资信誉、政府表彰或处罚情况等等。建议在评价制度初期,先选择少数信用评级机构和少数企业进行评级试点工作,随着经验的积累和管理制度的完善,形成一定的竞争机制后,逐步放开市场。

现在,工商管理、技术监督、金融监管等部门都有一套较完备的信用评价体系,形成了规范化的市场信用状况发布机制,并在权威媒体上进行发布,使有关机构、企业、消费者及时、准确地了解经济往来对象的信用状况。通过“信用红黑板”等形式,表彰信用良好的,警告和打击信用败坏的,努力形成良好的信用环境。建议在房地产市场竞争中引入信用等级竞争。例如,在房地产开发招标文件中明确规定入围企业的信用等级,这就要求企业积极参与国家、社会信用建设,争创国家或省部级“重合同、守信用企业”。

房地产市场信用体系责任编辑:刘老师    阅读:人次