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增值税房地产市场

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一、引言

近年来,房地产业发展势头异常迅猛,供需两旺,房价一各走高。房地产业的快速发展拉动了几十个行业的发展,并直接或间接拉动国内生产总值每年在2个百分点左右,成为民国经济增长的重要因素之一。然而,过快的房地产业的增长以及过高的房价则可能产生加剧金融风险的聚集、导致国民消费支出减少、加剧产业结构的不平衡、扩大居民收入配差距等对社会经济不利的影响。而且房地产业增长过快会导致泡沫经济出产生,当房地产泡沫越吹越大时,一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下,有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

因此,作为公共管理部门的政府对房地产进行了一系列的宏观调控,对房地产市场进行相应的规制,加以正确引导,发挥其积极作用、避免其消极作用。

近年来,中国人民银行陆续出台了一系列政策,其核心是提高商业银行和开发企业自有资本金率,严控信贷规模、加息、取消个贷优惠等,旨在抑制房价的快速上涨和房地产投资过热的现象。

2006年4月28日起,中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。此外,央行在2006年内以0.5%的比例三次提高了法定存款准备金率,2008年3月,再次宣布上调0.5%。2007年:央行宣布自3月19日起,金融机构一年期人民币存贷款基准利率均上调0.27个百分点。

另外,2007年1月16日国税总局出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》是被管理者和开发商一致认为的此轮房地产宏观调控中所出的“重拳”,我国酝酿多时的土地增值税清算制时代真的到来了。

二、土地增值税征收办法出台的背景

1.房地产业发展过快

改革开放以来,我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期,不仅成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是,土地增值税额虽有较快的进展,但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001年为0.07%,2002年为0.12%,2003年为0.18%,2004年为0.29%,2005年为0.77%,2006年为1.02%,2007年为1.08%。

2.房地产业税收流失严重

2005年,国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查,有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明,截至2005年10月底,全国共检查纳税人27738户,其中,有问题的13835户,问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。

3.原有征收制度不合时宜

国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。目前来看,这一征收办法不合时宜,重点表现在相关收入、费用的界定不科学,导致房地产企业的税收遵从成本较高;税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大,不利于房地产业的平等竞争。

三、土地增值税对房地产业的影响

1.对房价的影响

随着全国各地房价的快速上涨,土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨,特别是当土地的价格快速上涨时,一些企业或一些人利用自己手中持有的土地,对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作,必然会推高市场土地的价格,而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收,一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作,降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响机制如下:

(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨,笔者认为对于这一点要区别看待,因为价格涨不涨并不完全由开发商决定,市场供需,土地,建筑类型,区位等众多因素决定着房价,即使开发商有意涨价,也很可能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说,如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内,就不用交纳土地增值税,而如果提高房价以图更高利润,扣除土地增值税后的利润和20%差不多,但高房价会造成销售上的困难,销售周期和财务成本都随之增加,索性不如更加合理地定价,这样起码资金回收速度快了,可以提高资金的使用效率。因此,严征土地增值税,会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

(2)这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。因为高端住宅项目的利润会比较高,增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。一是正好符合广大购房者的需求;二是因其成本低售价低,如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来,普通住宅的供应量将加大,能极大地缓僻购房难、购房贵的局面,购房者的选择将会更多。

(3)理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加,但开发商极少采用成本定价法,几乎无一例外地采用市场定价法,因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响,主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下,本质上是由于商品房供不应求所致。

因此,笔者认为,土地增值税的清算,开发商成本的增加,不会转嫁到消费者身上,只会部分削减开发商的暴利,开发商为了避税会多开发中低档住宅,这就会使国内居高不下的房价有所回落,国家的宏观调控政策将会收效。

2.对房地产开发商利润的影响

当土地增值税清算时,税后利润根据利息扣除计算方式不同分为两种情况:

(1)利息支出可以准确计算并提供证明

应纳土地增值税

=(94.5%×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积)×土地增值税税率-(1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数,则税后利润

=(销售单价×销售面积一单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-05%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

(2)利息支出不能准确计算或不能提供证明

应纳土地增值税=(94.5%×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积)×土地增值税税率-(1.3×单位成本×销售面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数。

则税后利润=(销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

从以上公式分析可以看出,应缴土地增值税增加,企业所得税可扣除金额亦随之增多,应缴企业所得税减少,但由于土地增值税的税率较高,企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长,所以企业的税负增加,而利润会相应地下降。

虽然《土地增值税的暂行条例》颁布已有13个年头,但开征该税种的初衷,即便放在目前这种比以往有过之而无不及的房地产市场。依然是适用的。在此之前采用的预征方式,由于征收比例过低对房地产市场的影响不大。而征收土地增值税对企业利润和税收产生的影响,在一定程度上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作,同时能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润,使房地产市场能够朝着健康的方向发展,这也就是目前征收土地增值税的意义之所在。

增值税房地产市场责任编辑:刘老师    阅读:人次