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经济增长房地产市场
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1998年以来,我国进入了新一轮经济增长时期,作为引领经济周期的产业,房地产业也经历了空前的繁荣和过热而成为政府和百姓时下关注的焦点。国际金融危机的案例表明,房地产发展与金融存在紧密联系,金融支持在促进房地产市场发展的同时也为自身的不稳定埋下了伏笔。目前,我国房地产市场发展过程中存在哪些问题?这些问题对金融稳定产生怎样的影响?本文在总结房地产市场与金融稳定间关系的相关文献的基础上,首先建立一个分析经济增长背景下房地产市场供求特性、价格决定及其对金融稳定影响的综合理论框架。接着,文章重点分析新一轮经济增长背景下我国房地产市场的发展状况及其对金融稳定的影响。最后,文章提出了防范房地产风险,保持金融稳定的政策建议。

一、为何房地产市场会造成金融不稳定:文献综述

房地产业向来被视作独立的行业,因而成了一个被忽略的领域。总结20世纪80年代以来国际金融危机的教训,其中最为重要的就是房地产业已经成为影响微观财务绩效和宏观金融稳定的重要因素。因此,房地产市场对金融风险和金融稳定影响的相关研究多了起来。目前,房地产市场与金融市场相互作用的基本原理已为众多学者和金融管理者所深谙,即房价上涨通过财富预期效应促进信贷扩张,信贷扩张通过金融加速器效应助长房价攀升(Bernanke,etal,1996)。有关房地产对金融稳定的影响,相关文献从不同角度进行了论述。

首先,从银行自身的角度看。抵押物价值评估方式、风险控制模式、经济景气预期和公司治理结构等都是影响房地产金融风险和宏观金融稳定的重要因素。从支持贷款的抵押物价值评估方式来看,尽管所有银行均采取了以所购房屋为抵押和较高抵借比(LoanToValue,LTV)的方式保障贷款的安全,但是对市场价值非常敏感的抵押物价值评估方法会在房价上涨时期产生信贷供给增长或繁荣,在房价下跌时导致信贷紧缩或恶化(Borio,etal,2001)。在实证方面,Tsatsaronis等(2004)将1970年至2003年期间经历房地产周期的17个国家分为3个组,分析国家间抵押物评估方法和LTV比率大小的差异对银行房地产风险暴露的影响后发现,在经济上升时期,考虑房价周期波动的评估方法和采用较低LTV比率的国家,银行风险暴露增长较慢,而采取对市场价值敏感的评估方法和较高LTV比率的国家,银行风险暴露增长较快,从而导致了经济下行阶段损失大量涌现。从贷款风险控制看,由于房地产价值决定于租金、贴现率、未来现金流、折旧和空置率等因素,而银行并不掌握这些因素的信息,难以测算长期内房地产的均衡价值或合理价值。银行对房地产市场的评估只能依赖于过去和目前的信息(称为近视或指拇指规则),当未来经济形势逆转时,银行不得不承担大量损失(Paul,etal,2001)。从银行对房地产市场的景气预期来看,在景气循环上行阶段,房地产市场的粘性供给与刚性需求(住房需求与投资需求)促使价格上升趋势明显。银行对市场前景一致看好,在高额利润的驱使下,所有的银行会增加风险暴露。景气循环由盛转衰时,房地产市场供给存量增加和需求下降促使价格下降趋势明显。为控制损失,银行随之会减少风险暴露(Allen,etal,2000)。从公司治理的结构来看,银行管理者面对股东对业绩要求的压力、职位竞争的压力和同业竞争的压力,很难在经济繁荣阶段减少房地产信贷规模,这是银行信贷和利润波动的重要原因(Kanaya,etal,2000)。

其次,从金融监管来看。20世纪70年代以来,各国在实施金融自由化改革的同时并没有相应地转变金融监管的方式,如实施风险加权为基础的资本要求、可变费率和部分保护的存款保险体系及银行风险集中度限制等。金融自由化与监管的不同步恶化了银行收益内化和损失外化的道德风险(Bernanke,etal,1989)。因此,银行可以基本不受限制地增加高风险的房地产信贷。另外,由于缺乏可靠的数据、评估方法多样化以及市场走势的不可预测性,监管者也难以设计一套有效的针对银行房地产信贷扩张的早期监测和控制指标。在实证方面,Krugman(1998)通过对亚洲金融危机的实证考察后发现,不适当的金融安全网是导致这些国家盲目增加房地产风险暴露,进而引起金融危机的主要原因。

再次,从银行经营的环境来看。一是房地产信贷供给周期波动与房地产市场周期波动共同受经济增长因素的影响,这是影响房地产金融风险暴露波动最主要的因素之一。在经济增长阶段,房地产市场领先于房地产金融走出衰退,实现增长。随后,房价上升和居民可支配收入增长推动了房地产资金供给的增长。经济由盛转衰时,房地产市场也领先于房地产金融市场出现紧缩(房价回落和空置率上升)。随后,房地产金融市场出现紧缩。在实证方面,Paul等(2001)通过对11个国家银行业危机和房地产泡沫案例的总结,发现房价下跌与银行危机存在2~3年的时间间隔。二是金融产品创新也是影响房地产金融风险的重要因素。金融资产证券化和信托等金融资产形式的出现形成了多渠道分散金融风险的机制,避免了风险向银行集中。因此,银行在发放房地产贷款时的谨慎程度下降了。Tsatsaronis等(2004)的实证分析显示,抵押贷款证券化程度较高的国家(美国、澳大利亚等)具有较多的风险转移渠道,银行房地产贷款的增长速度较快。三是外来资金对本地房地产价格的推高以及国家间房地产市场的相互传导也导致了过度繁荣与过度衰退以及银行信贷资金的过度需求和过度紧缩的交替(Bond,etal,2005)。

二、房地产市场影响金融稳定的一般理论分析

近年来,由于房地产业在各国经济中越来越彰显其地位之重要,国内外经济学家们开始从经济增长的角度探究房价攀升的原因,认为经济增长是推动房价上涨的重要因素(Collyns,etal,2002),或者,经济长期增长对房价上涨具有决定性影响(林毅夫等,2003)。事实上,尽管房地产周期与经济周期并不一定同步,但是,当经济周期步入上行阶段后,消费和投资的同步扩张将必然使房地产市场进入繁荣阶段(IMF,2002)。因此,经济增长是房地产价格上升的基本决定因素。房地产市场的繁荣离不开金融支持,而房地产市场的过度繁荣也会对金融稳定产生很大影响。要搞明白这一逻辑关系是如何产生的,需要深入研究房地产的特性、市场供求关系和所牵涉经济主体的行为。

从产品特性来讲,房地产是具有长期耐用消费品和投资品双重属性的特殊产品;从行业特性来讲,房地产具有建设周期较长、与其它产业关联性较强、牵涉的经济主体较多、对金融支持的依赖性较大等特殊性质;从市场行为来看,房地产市场是典型的信息不对称市场,牵涉主体(开发商、投资者、消费者和银行等)的行为时常具有非理性。因此,经济增长阶段房地产价格的决定及其对金融稳定的影响较为复杂,需要在考虑上述因素的基础上,建立一个综合分析的理论框架。只有这样,我们才能理解房地产价格决定的基本原理,找到房地产市场出现非理性繁荣(或风险累积)的基本原因,也才能提出解决症结的政策建议。

房地产市场的特性决定了房地产短期供给刚性,即受自身行业性质以及技术、制度等因素的影响,房屋(特别是土地)的供给往往具有短期刚性或粘性,它无法随着价格、收入等变量的变化而发生较明显的变化,相关文献对于这个问题的分析已经非常详尽(Davis,etal,2004)。短期供给约束下的房地产价格决定取决于市场结构和市场需求。在经济周期的上行阶段,如果市场结构越具有不完全竞争性,而市场需求增长却很迅速,房地产价格上涨趋势越明显和上涨幅度也越大。如果垄断型的市场结构与有效需求的突然释放相结合必然产生市场的非均衡性、价格上升预期的必然性和投资主体(包括金融机构)的过度进入,从而使房地产易于成为泡沫的载体和金融风险的导体。

通过抵押贷款提升消费者和投资者的购房能力,金融机构的支持将房地产市场的有效需求由潜在转化为现实,从而推动了房价上涨(注:《股市》(Garbade,1982)、《企业资产出售》(Shleifer,etal,1982)、《土地市场》(Kashyap,etal,1990)以及《住宅市场》(Stein,1995),这些相关文章所用的一个共同机理是:借款能力与住宅价格直接相关,并对住宅需求进度产生上翘推动(Lamont,etal,2000)。)。由于经济增长阶段的房地产价格具有上涨的长期性,金融机构适度的资金支持是平抑供求非均衡的重要手段和保持房地产价格正常上涨的重要手段。如果以控制资金供给来追求房价的平稳甚至下降,结果只会扭曲房地产市场的正常调节机制,加剧房价波动,损害政府声誉(盛松成,2007)。但是,金融支持过度会产生泡沫、金融风险甚至金融危机。值得注意的是,在房地产价格上升成为显性信息(或共同知识),而市场结构具有非完全竞争性,甚至具有垄断性时,逐利性必然驱使包括金融机构在内的所有投资主体趋之若鹜,甚至通过违规手段进入市场。很多学者也从灾难短视、羊群效应和制度性记忆假说等理论视角分析金融机构这种非理性行为产生的必然性(Berger,etal,2003)。同时,在经济上升阶段,由于信息不对称、对价格上升的预期和对房地产合理定价的困难性,投资者和消费者的行为也可能出现盲目乐观而具有非理性(Carey,1990)(注:Winston等(2004)指出,只有当经济由盛转衰、大量违约出现时,房地产的真实价格才显露出来(Carey,1990)。)。

综上所述,在经济上升阶段,由于房地产价格上涨掩盖了潜在的风险,而经济主体的行为又具有非理性特点。因此,房地产市场易于出现失灵而需要政府的干预,政府的适当干预也是保持房地产市场健康发展和金融体系平稳运行的关键,这已为20世纪80年代以来北欧、日本、美国、东南亚金融危机和当前的“次贷”风波所证实。

三、对我国当前房地产市场与金融稳定关系的评析

对于本轮房地产市场的发展态势,最值得我们关注的是驱动市场繁荣和过热的因素是什么,市场态势对金融稳定的影响怎样。既有的研究往往就某一个方面展开,忽略了上述综合分析框架的运用,给人以就事论事、不够深入之感(注:如很多学者从房价收入比、空置率等指标来反映我国房地产市场的风险。由于这些指标在定义上和统计方法上存在很大的不同,以此来考量市场问题往往会给人以就事论事的感觉(徐滇庆,2006)。还有学者单单从房地产贷款增速过快或占比过高来分析房地产市场对金融稳定的影响,没有考虑指标的合理内涵和影响机制,从而也就无法提出可行的建议,给人以不够深入之感。)。下面本文首先分析我国房地产市场发展的供求关系和价格形成。在此基础上,着重分析房地产市场对金融稳定的影响。

(一)我国的房地产市场:供求结构与价格形成

从本质上来讲,近年来我国房地产市场发展繁荣甚至走向过热是市场供求关系演变的结果。从需求来看,经济发展进入新一轮上升期和住房管理体制改革是此轮房地产周期的主要影响因素。1998年以来,我国实施了扩张性的财政和货币政策,经济发展进入新一轮上升期。在经济快速增长背景下,投资扩张、城市化加速、居民可支配收入增加等推动了本轮房地产市场的迅速发展和繁荣(张晓晶,2006)(注:影响房地产市场发展的其他因素如人民币升值预期下的大量外资流入、贸易顺差和房地产投机等也与此轮经济增长密不可分。)。1998年住房体制改革取消了福利分房、集资建房,实施市场化、货币化的住房供应体制。改革在将居民住房需求完全推向市场时意味着市场住房存量需求突然和巨量释放。如果供给不存在约束,根据微观经济学的基本理论,房地产价格会随着供给的增加而下降。问题是目前的市场供给存在着诸多问题而无法去满足瞬时释放的存量需求。一方面,我国政府对房地产企业的管理实行严格的市场准入制度,市场的进入壁垒相当高。市场的不完全决定了房地产企业所提供的房产数量无法满足广大居民的实际需求。同时,在开发商具有区域垄断势力的情况下,任何成本的上升都可以通过提高房价来消化(李宏谨等,2006)。另一方面,国家在实施住房市场化改革时过分地强调了经济发展和提高居住质量,忽视了收入差距较大形势下对多层次住房供给的需求。住房供应趋向于针对中高收入阶层的大面积商品房为主,而满足大多数人需求的、具有平抑房价上涨的中小户型住房和政策性或保障性住房(如限价房、租赁住房、经济适用房和廉租房等)的供给极度匮乏(王诚庆,2003)。尽管2006年以来国家加大了住房结构调整的力度,但调控市场供给的政策效应具有滞后性,目前中小户型住房和保障性住房供给存量仍然偏少,而高档住宅还有反弹迹象(表1)。因此,国内房地产市场的繁荣并不是建立在有效需求和居民可支配收入相应增长的基础上。

(二)我国房地产市场对金融稳定的影响

我国房地产市场严重失衡的供需状况决定了银行贷款是提升居民购房能力的首要前提,而严重失衡的供求关系导致房价上涨的必然性驱动银行贷款意愿不断膨胀。这是近年来我国银行业房地产信贷发展迅猛的主要原因(表2)。值得关注的是,房价长期居高不下迫使居民住房有效需求被迫通过节衣缩食和代际转移(相当数量的年轻人购房的首付款由父母来提供)的货币积累和银行贷款来满足,从而创造出一群高负债族,这是分析我国房地产市场影响金融稳定的逻辑前提(注:受“安居乐业”传统观念的影响,部分居民存在着“租不如买”、“一步到位”的住房消费观念,一味追求“买新房”、“买大房”,既给自身造成巨大的经济压力,成为名副其实的“房奴”,又影响了政策性或保障性住房的推出、住房租赁市场与“二手房”市场的健康发展,加剧了新房市场的供需矛盾。)。

分析房地产市场对金融风险(特别是对宏观金融稳定)的影响,首先要看银行对这一市场的风险暴露。依据建筑业的周期特征和对国外房地产金融业的调查,在经济上升时期,房地产信贷在银行贷款中一般要占到20%以上(Collyns,etal,2002)。根据中国人民银行公布的数据(表2),我国目前银行业在房地产市场的风险暴露比较小。实际上,如果加上房地产企业自筹资金中来自银行贷款部分、拖欠施工单位和供货商款项中来自银行贷款部分(中国银监会专题分析组,2005),以及定金及预付款中的个人按揭贷款部分和囤地资金中银行贷款被低估的部分(钟伟,2007),目前这一比例至少达到50%。如果将银行给从事房地产投资的金融公司的贷款、给以房地产作抵押的公司的贷款也算作在内,这一比例会更高。由于数据统计上的困难,我们无法对银行业房地产风险暴露做准确的估算。

由表3可知,投入我国房地产市场的资金绝大部分来自于银行信贷。增加对房地产行业的风险暴露是经济上升时期各国银行业调整信贷供给结构的必然结果,也是银行管理层为追求自身盈利、满足股东对业绩的要求和应对同业竞争的必然结果。增加对房地产市场的风险暴露并不必然会导致金融风险的累积和金融体系的不稳定例如,(注:香港在东南亚金融危机中银行业房地产贷款也出现了风险,许多购房者承受负资产的压力,但银行却没有出现违约率大幅上升的问题。因为,香港银行业自身有较强的抗风险的能力,对个人住房贷款有严格资格审查标准。而且,监管当局对银行业资本充足率、贷款损失准备金等方面有较严格的规定。)。问题的关键在于银行能否严肃金融纪律以降低借款人未来违约的概率,银行能否建立良好的风险分散和转移机制以控制贷款集中度风险以及针对房地产潜在风险的预警机制建设。而目前的问题恰恰在于我国银行业在严肃房地产信贷金融纪律、建立风险分散和转移机制以及前瞻性的风险预警等方面存在不足。

1.银行放松信贷标准,盲目依赖抵押物的作用

根据金融机构风险管理理论,银行贷款要坚持“三C”的原则,即对借款人基本特征(character)、还贷能力(capability)和抵押物(collateral)进行风险评估。我国商业银行在发放住房抵押贷款时,不考虑居民的收入状况、未来偿还能力和抵押物价值的波动情况,而只以借款人能否提供首付款为标准(注:根据2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现,平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。引自刘仕余:“2008银行违规放贷加剧房市股市泡沫”,《北京商报》,2008年1月8日。)。事实上,银行放松信贷标准忽略了未来宏观经济波动、借款人收入波动给银行带来的风险。这与“次贷”风波前美国银行业住房抵押贷款风险管理中降低贷款标准是相似的。我国银行业降低贷款标准的主要原因在于:一方面,我国商业银行目前面临着向“零售银行”转型的压力,各商业银行在住房抵押贷款领域的竞争非常激烈。因此,在发放过程中银行往往审批把关不严,使得一些不符合条件且风险承受能力和信用水平较低的借款人也获得了信贷支持。更为重要的是,宽松的贷款条件也使得“假房贷”、“假按揭”案件层出不穷。另一方面,我国银行业没有经历房地产周期变化,一直把住房抵押贷款当作风险最低、收益最稳定的资产而不遗余力地开拓(易宪容,2005)。

如果说“次贷”危机前美国贷款公司降低房贷门槛的原因在于认为可以将风险转移出去的话,我国银行业放松信贷标准的原因则在于认为以住房为抵押品能够保障银行贷款本息的安全。事实上,抵押住房可能会因各种自然灾害、人为灾害和经济或交通环境的变化而导致抵押住房价值灭失或下降。即使住房完好无损,价值没变,一旦借款人违约,在处分抵押房产时,因产权纠纷、律师费上升等原因而需花费高昂的处分费用,商业银行同样会遭受损失。在我国,由于个人信用制度、法律制度建设的滞后,我国银行业处理抵押物的成本更高。例如,2007年1月1日最高人民法院开始实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条关于“对被执行人及其家属生活中必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”的规定,撤除了房贷最重要的抵押保障,降低了抵押物对借款人违约的威胁,会引发住房按揭业务的道德风险。

2.贷款二级市场缺失,风险高度集中于银行

增加对房地产市场的风险暴露是经济增长时期各国银行业的普遍现象,能否实现贷款收益和维护金融体系稳定的另一个关键之处在于金融市场是否具有多渠道的风险分散和转移机制。美国按揭贷款市场是高度证券化的市场,资本市场转移和分担了银行房贷70%的风险。到“次贷”危机爆发时,银行实际只持有其所发放贷款的很少一部分(汪利娜,2007)。由于当前我国国内资产证券化等金融产品缺乏,房地产融资方式尚未形成合理的风险分担机制,绝大部分风险集中在银行体系。这就意味着未来房地产市场的任何不利变化都会引起银行信贷质量的恶化和信贷紧缩,从而引起房地产市场进一步逆转和银行信贷进一步紧缩的“放大效应”。房地产市场与银行的这一联动特性将造成宏观金融和经济的不稳定。

3.银行缺乏前瞻性的风险管理理念,潜在损失威胁很大

在经济增长、房价持续上扬的环境中,房地产信贷的不良率比较小,银行容易放松对风险的监测。由于贷款的期限长、对经济周期比较敏感、受政策调控影响大,房地产信贷呈现出当前风险小而潜在损失大的特性。因此,银行房地产信贷风险管理要具有前瞻性,即对影响借款人违约的各个要素评估都要考虑未来的不确定性。例如,银行要预测借款人当前收入的可持续性、抵押物价值的波动性和宏观调控政策的可变性等对未来银行贷款本息安全收回的影响。

从目前我国房地产信贷风险管理来看,一方面,银行在贷前风险管理中过分注重借款人当前的信用状况、偿债能力和抵押物的保障作用;另一方面,银行在计提贷款损失准备金以应对贷款预期损失时过分强调对当前损失的缓冲。此外,由于银行和监管当局均将房地产信贷作为优质资产,房地产贷款(住房抵押贷款)的资本要求较低。因此,尽管目前银行业房地产信贷的不良率较低(表4),房地产金融风险管理和预防机制的滞后增加了未来宏观经济波动对金融体系的冲击和系统性风险发生的概率。

我国房地产市场失衡的供求结构和房地产信贷业务中存在的问题是造成宏观金融不稳定的主要原因。供求结构的失衡导致房价长期上涨和市场垄断利润的存在,这是诱使银行增加房地产风险暴露的主要原因。经济增长时期较低的不良贷款率和放松贷款标准而盲目依赖抵押物的贷款模式在实现银行增加贷款投放目的的同时也意味着潜在风险在不断地累积。在贷款风险分散机制和银行业前瞻性的风险管理理念缺失的条件下,房地产资金来源高度集中于银行是判断未来我国房地产金融风险释放和威胁我国金融稳定的主要依据。

四、结论及政策建议

经济周期的上行阶段,房地产价格长期上涨的态势和对利润的追求驱使金融机构增加对房地产市场的风险暴露,这在各国银行业是一个普遍现象。金融机构对房地产市场的支持是否对金融稳定产生影响需要将房地产市场运行状况、金融机构能否严肃金融纪律和建立良好的风险管理体系结合起来进行分析。目前,在我国进入新一轮经济增长时期的背景下,房地产市场也出现了繁荣甚至过热的迹象。由于失衡的供求关系导致了垄断利润的存在,这是诱使银行业过度介入房地产市场的主要原因。金融纪律弱化以及风险分担机制和前瞻性的风险管理理念的缺失则导致了银行业对房地产市场的过度支持。这是我国房地产市场威胁金融稳定的主要原因。经济上升阶段的房地产市场掩盖了潜在的风险,而市场主体的行为可能出现非理性,因此,房地产市场易于出现失灵而需要政府干预。政府首先需要从供给和需求两个方面制定干预政策。从供给政策角度看,短期刚性的供给特性和垄断型的市场结构需要政府鼓励更多的生产商(开发商)进入市场。土地资源的稀缺性和市场需求的急剧增加需要政府多渠道供应市场产品(如增加小户型房、限价房、经济适用型住房和廉租房等)。从需求政策角度看,在经济上升阶段,由于房地产领域的消费和投资过度是必然现象,政府需求政策的重点应是增加融资渠道和严格融资条件、严肃金融纪律。更为重要的是,微观主体的趋利性往往产生巨大的宏观负外部性效应,而这一点在房地产市场体现得更为明显。经济增长房地产市场责任编辑:刘老师    阅读:人次