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房地产市场信息不对

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一、信息不对称在房地产市场中的主要表现

(一)信息不对称的定义、影响。信息不对称是指在交易中某些参与人拥有其他参与人不拥有的信息。在此非对称信息环境中,占据信息优势的一方可能会以此谋求在交易中获取最大收益,而信息劣势方则可能受损。

信息不对称首先会引起逆向选择问题。逆向选择是指在信息不对称的情况下,接收合约的一方一般拥有私人信息并且利用另一方信息缺乏的特点而使对方不利,使市场交易的过程偏离信息缺乏者的愿望,从而使交易中处于不利地位的买方蒙受经济损失。此外,信息不对称还会带来交易过程中的道德风险。

(二)房地产市场信息不对称的主要表现。房地产市场是指房地产商品的一切交换和流通关系的总和。按市场的运行层次可分为房地产一级市场、二级市场、三级市场。研究房地产信息不对称也是从这三个层次来分别研究的。

1、房地产一级市场的信息不对称问题。房地产一级市场主要是指国有土地使用权的出让市场。市场的主体是国家和房地产开发商。在过去采取国有土地协议出让方式时,房地产开发商无法从公共渠道取得政府要出让的国有土地的信息,难以通过正常途径获得国有土地使用权。一些开发商就利用各种关系,千方百计与个别政府官员暗中勾结以非正当的手段获得国有土地使用权。

2002年7月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的实施,标志着国有土地使用权“招拍挂”时代的到来。采用招标拍卖挂牌方式后,国有土地资源出让信息的公开,各房地产开发商公平竞争而获取国有土地使用权,房地产开发商与地方政府之间的信息基本达到对称,解决了采用协议方式出让带来的弊端。

2、房地产二级市场的信息不对称问题。房地产二级市场主要指“一手房”的买卖市场,即住房一级市场,房地产开发商把新建好的楼盘卖给购房者的市场。市场的主体是房地产开发商和购房者。这个市场中的信息不对称一方面表现在房地产开发商对购房者需求信息掌握的不充分;另一方面更突出地表现为购房者对房地产开发商的信息、对房地产开发商开发的楼盘的信息了解不充分。后者极容易引起道德风险,例如在商品交易合同条款的设计上存在着对消费者不利的条款,尤其体现在免责条款和双方的责任赔付上;销售人员在推介楼盘时故意隐瞒真实情况,侵犯购房消费者的知情权等。

3、房地产三级市场中的信息不对称。房地产三级市场主要指二手房买卖市场,即住房二级市场。在这一市场中购房者将自己所购买已入住的房地产通过房地产中介机构转卖给新的购房者。市场主体有三个:售房者、房地产中介机构和购房者。这个市场中也存在着严重的信息不对称问题:一方面售房者对自己房地产信息的了解比房地产中介机构对所售房产的信息掌握更充分;另一方面房地产中介机构对所售房产信息的掌握了解程度要高于购房者对所购房地产信息的掌握程度,同时房地产中介机构对中介服务的流程、法规方面的了解程度要高于购房者和售房者的信息掌握程度。由于在这三个市场主体对所售房地产的信息掌握程度不同造成了任两个主体之间都存在着信息不对称的问题。

二、房地产信息不对称成因分析

(一)信息的稀缺性。信息是一种稀缺资源,由于信息生产的专业性、规模性和信息产品的外在性原因,导致了信息的供给常常不足。信息的不对称,是市场本身不能够生产出足够的信息并有效地配置它们。在房地产交易中,开发商掌握的信息比较多,而且也不愿意公开这些信息,使得消费者信息缺乏,造成信息的不对称。

(二)社会经济成因分析。就信息不对称的社会经济成因,可以从不同的市场主体来分析:

1、从开发商来看。首先,开发商主观上追求局部、短期利益最大化,容易产生欺骗消费者的动机;其次,企业的“信用”意识不强。一些企业以完成“资本的原始积累”为目标或其他原因,成为“一次性”项目公司,并不注重企业的可持续发展,对品牌和信誉没有正确的认识和态度;第三,房地产企业管理水平低下,使得一些问题在一定程度上无法避免,只能在交易中试图掩盖以满足短期利益最大化的要求。

2、从消费者来看。在目前房地产市场中,大量的信号是由开发商或销售代理发出来的,带有明显的主观性,而大多数消费者并不具备专业知识,很难对如此大量的信息进行筛选、辨别。另外,多数消费者不太愿意委托专业中介,一是因为这需要付出成本;二是中介行业本身缺乏市场诚信。这种缺乏专业帮助的交易往往使消费者失去最有力的权威武器。

3、从中介来看。我国现今的房地产中介普遍存在着房源信息不对称的现象。一方面由于信息的传递层次过多,中介信息系统不够完善,信息在传递过程中发生曲解或遗失,信息传递不到位,导致消费者对二手房的产权和售价发生争议;另一方面由于中介本身存在问题,如专业化程度过低,某些中介商为了利益故意让房屋买卖双方处于隔绝的状态,使交易在买卖双方不知晓的情况下进行,从中捞取超额利润。

4、从政府来看。由于我国的社会主义市场经济体制的建立时间短,法律、法规不健全,政府主管部门没有建立规范的房地产信息发布制度,信息流通不畅,甚至发生扭曲,人们不便或无法获得完全有价值的信息。

三、解决房地产市场中信息不对称的对策

(一)建立社会信用体系是规范房地产市场的治本之策。以分工与合作为基础的市场经济是建立在信用体系基础之上的。信用是连接不同经济主体之间关系的纽带,必须为所有进入市场的主体建立信用记录。有了信用记录,社会可以很便捷地获得数据。建立信用记录的关键是建立高增值的守信奖励机制和高力度的惩罚机制。在交易过程中,一方有失信行为,就会进入信用记录系统,公众通过高科技手段,可以很便捷地查到这次不良记录。因此,要建立诚信体系,可以有效地解决信息不对称问题。它通过无限放大信用缺失的成本,给失信方以沉重打击。相反,守信方则通过不断积累自己的守信记录可以增值,别人和他交易,可以扩大他的信用额度。因此,建立健全社会诚信体系,是进一步完善市场经济体制的重要保障。也是规范房地产市场秩序的治本之策。

(二)政府宏观调控有助于减少房地产市场中的信息不对称。由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷,因此必须采取一定强制措施弥补市场机制的不足。建立和健全房地产市场的准入制度和信息发布制度,及时、准确地发布当地房地产市场的相应信息。提高房地产中介人员入业门槛,增加信息透明度;在充分考虑房地产特殊商品属性的基础上,建立合理、可行和操作性强的质量赔偿制度;确立有效的监督机制,从政府、企业内部和社会舆论等多方面监督和控制。还有,房地产商品质量和物业管理规制、规范的合同文本、房地产中介和房地产经纪人的职业资格认定制度等,这些都是政府为缓解房地产市场信息不对称问题可以采取的措施。

(三)消费者需要建立起信息经济意识。对消费者而言,要充分利用信息社会的方便条件,从多方面获取更多的商品信息。从一定意义上说,只有充分掌握了真实的商品信息,消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。

开发商和消费者双方由于各自利益的驱使,总会自觉不自觉地创造一些不对称信息,以获得各自利益的最大化。因此,真正意义上的“零风险”销售模式任何时候都不可能出现,开发商与消费者信息不对称的状况始终会存在。总之,借鉴发达国家经验,建立一个成熟的房地产市场,搭建好一个信息流通顺畅的交易平台,成为摆在我们面前的当务之急。

据中国消费者协会的统计数据,2002年受理了房地产投诉事件40685件;2003年受理了44609件,比上年上升了9%;2004年45667件,比上年上升了2.3%;2005年40325件,比上年下降了11.7%;2006年是39280件,比上年下降了2.6%。从这些数据看,虽然从2005年开始投诉件数有所下降,但总体来说,每年房地产投诉的绝对值都很大。为什么会发生这么多的房地产纠纷呢?从信息经济学的角度来看,房地产市场存在“信息不对称”现象是导致其纠纷不断的主要成因。

房地产市场信息不对责任编辑:刘老师    阅读:人次