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住宅房地产市场

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1经济背景

根据经济学理论的分析研究,可总结出以下影响住宅房地产市场需求状况的因素。第一,人口状况(包括人口数量、性别以及年龄组成,家庭构成):人口的增加,家庭规模的减少,婚龄人口的增加,都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长,对空间的需求随之增长,城市人口数量增加的同时,家庭人口结构也在发生变化,如家庭呈小型化、分散化,家庭平均人口减少,相对家庭户数增加,对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快,城市平面不断扩大,城市周边地带空间的结构重新组合,这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见,人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一;第二,房地产的价格水平:房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上,价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求,价格降低会增加需求量;第三,居民收入水平:个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实,受到其收入水平的制约。由于房地产价格高,买一套住宅需要一个家庭十几年甚至几十年的收入,因而居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重要因素,一般来讲,住房需求的收入弹性是较高的,消费者收入水平高,支付能力强,对住房的需求也就相对高,在其他条件不变的情况下,人们对住房的需求与其收入水平呈正比;第四,消费者的投资情况:衣食住行是人们生活中不可缺少的,消费者手中有了钱,就会满足自己的欲望,向各个方面投资,如果投资教育,投资证券以及房地产等等,人们如果对股票丧失了信心,也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产,增加房地产的需求量,因此,消费者的需求量也是影响住房需求的一方面因素;第五,“危改”拆迁带来的影响:牵动千家万户的危改,促进了房地产市场的健康发展,在近十年的时间里,造福百姓的危改工程,掀起了部分居民的大搬家,刺激了许多沉寂的房地产市场,大大增加了房地产市场的需求量,拆迁带来的住宅需求是不可避免的;第六,利率及抵押贷款的条件:受经济发展水平的限制和个人积累的制约,个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金问题,形成了银行信贷中一种新的业务(个人住房信贷),近年来,随着我国住房制度的逐步深化,个人住房抵押贷款业务快速发展,贷款利率的高低对房地产需求市场也是有一定影响的;第七,政策因素:政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响,政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段,对房地产供求的总量平衡和结构优化有极强的控制调节作用,与消费者需求有关的政策,主要有住房政策以及相关的优惠政策。

2层次分析

用AHP方法(层次分析法)分析问题大体要经过五个步骤:第一,建立层次结构模型;第二,构造判断矩阵;第三,层次单排序;第四,层次总排序;第五,一致性检验。其中后三个步骤在整个过程中需要逐层地进行。

我们应用AHP方法对房地产需求的影响因素进行分析,可建立如图1所示的层次结构模型。

利用特尔菲方法(“老手法”)对三类人员(住宅房地产需求人员,住宅房地产专门研究人员,住宅房地产供给人员)进行统计调查,根据调查资料,利用1~9比例标度法得到不同人员意见之间的相对重要性之比为H1:H2=1:5,

H1:H3=1:3,H2:H3=3:1,根据方根法计算得到H1、H2、H3的权数分别为:0.105、0.637、0.258,判断矩阵的最大特征值为λmax=3.039,一致性指标为CI=0.019,平均随机一致性指标为RI=0.58,判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.033<0.10,可见判断矩阵具有满意的一致性;需求人员意见下各方案相对重要性之比为P1:P2=3:1,P1:P3=5:1,P1:P4=4:1,P1:P5=7:1,

P2:P3=3:1,P2:P4=2:1,P2:P5=5:1,P3:P4=1:2,P3:P5=3:1,

P4:P5=3:1,计算得到P1、P2、P3、P4、P5的权数分别为:0.491、0.232、0.092、0.138、0.046,判断矩阵的最大特征值为λmax=5.126,一致性指标为CI=0.032,平均随机一致性指标为RI=1.12,判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.028<0.10,可见判断矩阵具有满意的一致性;专门研究人员意见下各方案相对重要性之比为

P2:P3=1:7,P2:P4=1:3,P2:P5=1:5,P3:P4=5:1,P3:P5=3:1,

P4:P5=1:3,计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为:0.055、0.564、0.118、0.263,判断矩阵的最大特征值为λmax=4.117,一致性指标为CI=0.039,平均随机一致性指标为RI=0.9,判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.043<0.10,可见判断矩阵具有满意的一致性;供给人员意见下各方案相对重要性之比为P1:P2=1:1,P1:P3=3:1,P1:P4=3:1,P2:P3=3:1,P2:P4=3:1,P3:P4=1:1,计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为:0.406、0.406、0.094、0.094,判断矩阵的最大特征值为λmax=4,一致性指标为CI=0,平均随机一致性指标为RI=0.90,判断矩阵的随机一致性比例为CR=0<0.10,可见判断矩阵具有满意的一致性;层次总排序计算结果为P3、P5、P2、P1、P4,排序权值分别为:0.393、0.172、0.164、0.157、0.113,一致性指标为CI=0.028,平均随机一致性指标为RI=0.9231,判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.0305<0.10,可见判断矩阵具有满意的一致。

计算结果表明,住宅房地产需求影响因素的优先次序为:

P3----危陋房屋拆迁量,权值为0.393;P5----人均年可支配收入,权值为0.172;

P2----政府的政策,权值为0.164;P1----房地产价格水平,权值为0.157;

P4----银行贷款利率,权值为0.113。

3定性分析

根据以上层次分析,可得以下定性结论:第一,危陋房屋拆迁量和人均年可支配收入对住宅房地产需求量的影响是最显著的,随着我国经济建设的快速发展,人们的生活水平大大提高,对衣食住行,特别是对住方面的要求也不断提高,老百姓手中有了钱,就要不断的想办法满足自己的欲望,因此,住宅房地产市场的需求也随着人们日渐增长的生活水平不断增加,同时,拆迁量增长带来了住房需求的猛增,尤其是中低价位住房需求的猛增,拆迁带火了楼市,强力拉动了对商品房和二手房市场的刚性要求,并且,由于拆迁量的不断增加极大地活跃了二手房市场,从而进一步激活了潜在购房群体的活力;第二,政府的一些政策也带动了房地产市场需求的增长,随着住房制度改革的深化,群众的住房消费观念发生了根本转变,购房积极性持续高涨,国家关于加快启动个人住房消费,扩大内需,改善居民居住条件,拉动国民经济增长的决策正在顺利实施;第三,在人们急需购买住房时,并不会太考虑银行的贷款利率,人们摸不清贷款利率的变化,它的变化是由一些经济形势及政府的相关政策决定的,因此在急需购买住房时,人们不太会注重贷款利率这一因素;第四,现在存在着房屋开发过度、盲目开发的现象,并没有完全考虑到人们对房屋的购买力,由于现在的拆迁,中低价位住宅市场的需求火爆,许多高价房屋存置,而中低价位房屋短缺,供给对需求也不会有太大的影响;第五,人口自然增长率,只反映的是本年的人口增长速度,在短期内并不能改变家庭结构、家庭户数,只有在二十年后,等这批新生人口长大,才开始进入住房需求市场,因此在短期内,人口自然增长率对房地产需求市场影响不大。

4建议

鉴于以上分析,我们提出以下建议:首先,要科学地进行市场分析,全面掌握市场信息,加强对房地产需求市场的宏观调控,加强住宅房地产业的规范发展,使该市场规范化;其次,要采取有效措施,控制商品住宅的非正常上涨,尤其是中低档商品房价格过快上涨;再次,要放慢拆迁速度,压缩房屋的拆迁面积,增加一些经济适用房,建设一些廉租房,定向用于中低收入的拆迁居民,落实国家对经济适用住房减免税收的优惠政策,控制商品房的土地价格,平抑房价的上涨;最后,要继续发展住房金融,进一步发展公积金和个人住房信贷业务,建立和完善住房保险、担保、抵押登记、房产处置等配套政策和法律制度,使该市场健康有序地发展,建立完善的住宅房地产市场。

住宅房地产市场责任编辑:刘老师    阅读:人次