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住房市场价格歧视
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内容摘要:本文利用价格歧视理论对我国住房市场划分的福利效应进行了分析,得出在我国实行经济适用房政策时,必须准确地区分高低收入人群,避免高收入人群进入经济适用房市场,才能有利于社会福利的改善的结论。

关键词:住房市场经济实用房价格歧视

住房是一种特殊商品,是现代社会居民生活中所必须的,因此其具有商品和社会保障品的双重性质。作为商品属性,人们想拥有它就必须付出一定的代价;作为社会保障品属性,是指社会每一个成员都有获得基本居住的权利。因此,在我国取消福利分房后,根据不同的收入对象,国家对新增住宅划分为商品房、经济适用房和廉租房三个层次,分别面对高收入家庭、中低收入家庭和城市最低收入家庭,对这些房屋实行不同的价格。中低收入家庭在我国所占比例达到80%以上,推行经济实用房政策是为了实现“居者有其屋”,是一项民心工程,但这项政策实施起来却遇到了很多的困难,因此有人对我国住房市场的划分提出了质疑。下面利用价格歧视理论对我国住房市场划分的福利效应进行分析。

价格歧视理论

所谓价格歧视是指生产者对同一商品针对不同的消费者索取两种或两种以上的价格,而这些价格的差别并不反映成本的差别。根据价格歧视实行的方式不同,价格歧视可划分为完全价格歧视、数量价格歧视和买者价格歧视三种。

完全价格歧视也称一级价格歧视,指开发商对每一单位住房商品的销售价格等于买房者对该单位住房商品的最大支付意愿的方式。假定每个购房人对于每一种住房商品有一个他愿意支付的价格(评价)C。垄断的开发商通过定价p=c,以获取全部的消费者剩余。开发商实行完全价格歧视后,实现了利润的最大化,并且增加了社会总福利。其实质是价格差别化形式下销售量的最大化导致利润的最大化。该种方式在企业增加利润的同时增加了社会总福利,相对提高了低收入家庭的购买能力,促进了社会公平。虽然这种方式能实现开发商的利润最大化,也能实现社会福利的最大化,但在实际中确是难以实现的,因为它要求开发商能准确地知道每个消费家庭的需求曲线,而这在现实中几乎是不可能的。

数量价格歧视亦称二级价格歧视,指开发商的销售价格依赖于买房人购买的数量,而与买房人的特征无关。买者价格歧视也称三级价格歧视,卖者通常根据买者的各种特征(如年龄、职业、收入等)把他们划分成不同的市场,不同市场对同一商品支付不同的价格。

我国目前住房供给市场的划分主要是根据居民的收入划分为高收入、中低收入人群和城镇最低收入人群。作为住房商品,从保证安全、舒适的角度出发建造,其建造成本是不同,如果不考虑土地成本的影响,不同市场价格的差异是由卖者的利润水平造成的。卖者的这种价格策略实质就是买者价格歧视。在制定政策过程中,代表这里所说的卖者就是政府,作为有限房地产资源,政府是作为垄断者存在。作为垄断者,政府除了追求最大经济效益外(开发商是执行政策的代理人,政府应考虑其代理人的经济利益),还应该追求社会总福利的提高与公平。

买者价格歧视模型分析

在目前的住房市场上,只有商品房和经济适用房是满足消费者购买需求的,而廉租房是满足租赁市场需求的。为了分析简单,下面只考虑前两个市场的情况。

首先假定存在两个相互独立的市场,并且这两个市场很容易分割。

假定垄断者以c(q)的总成本生产某一种住房产品,其为每一个群体(不妨设有两个群体)制定不同的价格p

1、p2,且p1>p2,两个市场的弹性分别为ε

1、ε2,且满足p1’(q1)<0,p2’(q2)<0,│ε2│>│ε1│,令q1=D1(p1),q2=D2(p2)代表需求数量,

代表两市场的总需求。

垄断者通过选择价格最大化的利润:

由利润最大化的一阶条件有:

式中,

为第i个市场的需求弹性。可以看出,垄断者应该在需求弹性市场较低的市场制定较高的价格,而在需求弹性高的市场制定较低的价格。在我国目前中低收入家庭占全国家庭的80%左右,而高收入家庭仅占10%左右,因此在需求弹性较高的经济房市场应制定较低的价格。

如果消费者的特征不明显,两个市场不能清楚地进行分割,则在一个市场索要的价格将影响另一个市场的需求,那么反需求函数不仅受本身需求量的影响,而且还要受另一个群体需求量的影响。

此时垄断者通过选择在两个市场的销售量来最大化他的利润:

若假设代表消费者具有拟线性效用函数形式,则交叉价格效应是对应的。假设q1>q2,则有:

由这个式子看出,若│ε2│>│ε1│,必然有p1>p2。这说明,如果较小的市场有更高的弹性需求,则其必然有一个较低的价格。

福利效应分析

所谓福利效应就是指实行价格歧视后的社会福利效果的变化,社会福利包括垄断者的利润和净消费者剩余之和。如果把买者价格歧视与垄断者统一定价相比,可以看出买者价格歧视的福利效应。一般情况下低弹性市场上的消费者会受到价格歧视的不利影响,所以更希望统一定价,而高弹性市场上的消费者则更喜欢价格歧视。

假设只有两个消费者群体1和2,他们具有拟线性效用函数u(q1,q2)+y,其中y为住房商品的最初禀赋;u’>0,u”<0,即u(.)为严格递增的凹函数且可微,其反需求函数分别为:

令c(q1,q2)为成本函数,从而社会福利函数为:w(q1,q2)=u(q1,q2)-c(q1,q2)。

考虑两个产量组合(q11,q12)和(q21,q22),其相应的价格分别为(p11,p12)和(p21,p22)。设不同产量下的福利差为Δw,则有:Δw=u(q21,q22)-c(q21,q22)-[u(q11,q12)-c(q11,q12)]

由于u(q1,q2)为凹函数且可微,因此:

类似地,可得出:

Δu≥p21(q21,q22)Δq1+p22(q21,q22)Δq2

故在考虑边际成本条件下,福利约束为:(p21-c)Δq1+(p22-c)Δq2≤Δw≤(p11-c)Δq1+(p12-c)Δq2

若定义初始的价格集合为不变的垄断价格,p11=p12=p1,实行歧视的价格为(p21,p21),则福利约束可写为:(p21-c)Δq1+(p22-c)Δq2≤Δw≤(p1-c)(Δq1+Δq2)。

在垄断定价下,p1>c,因此,要使Δw>0,必须有Δq1+Δq2>0,即总产量增加是福利增加的必要条件;另一方面,如果,(p21-c)Δq1+(p22-c)Δq2≥0则Δw>0,即加权产量变化的总和(权重可认为是价格减边际成本)为正是价格歧视下福利增加的充分条件。

从上面的分析可得出,如果价格歧视不能增加总产出,它就会降低福利。价格歧视使得消费者之间的边际替代率不同,因此从社会角度分析,如果目标是在既定的消费者之间进行分配的话,它不如统一定价好。所以对整个社会来说,价格歧视更为有利的必要条件是能够提高产量。

在我国住房市场划分中,由于中低收入者所占比例远远超过高收入人群,而他们的购买力又是较低的,因此在经济适用房市场实行较低的定价,其目的是有效地增加住房市场的供给,从而满足整个社会对房产的有效需求,达到增加整个社会房产总产出的目的。从这个角度看,对高收入人群实行较高的商品房价格,对中低收入人群实行较低的实用房价格,有利于社会总福利的提高,因此这个政策应该是有效率的。

我国经济适用房政策问题的福利效应分析

从上面的分析结果看,对我国住房市场进行划分是有利于社会福利的改善的,但在实际中却出现了一些不协调的结果,导致人们怀疑这一政策的效率。为了对经济适用房政策问题进行具体分析,简单假定住房市场的需求曲线为线性的,而这样得出的结论不失一般性。

为了分析的方便,假设住房市场的第i个市场的需求曲线为:qi=αi-bip,为保证在价格歧视下所有的市场皆有产品供给,假设对所有的i,α*i>cbi。

实行价格歧视,垄断者在不同市场上选择pi以满足利润最大化,因此,在第i个市场,垄断者的利润为:

统一定价p0,垄断者选择p0来最大化其利润:

由于总产出在两种安排下是相同的:

这是由罗宾逊(Robinson,1933)所得到的一个结果。由于没有增加总产出,福利在价格歧视的情况下降低了。

得出上述结论的原因是所有的市场上都有商品供给,而这个假设又是跟目前住房市场的现状相吻合的。由于目前没有一个非常有效的手段区分中低收入者(或者某些职能部门没有认真地履行职责),导致所有的人群都进入统一定价的经济适用房市场,其结果是“抢了东家给西家”,造成“杀穷济富”的结果。高收入人群的进入导致经济适用房的价格上升,商品房的价格下降,而经济房价格的上升,可能迫使中低收入者停止购买。

假设有两个消费群体(m=2):中低收入群体(i=1)和高收入群体(i=2),又假设在政府统一定价下,第2个群体不被供给,此时关于福利的结论就颠倒过来了。

在此情况下,价格等于第1个市场的价格:p01=pm1,且q01=qm1。另一方面,q02=0≤q2。显然实行价格歧视时社会总产出增加了,社会福利增加了。垄断者获得了更多的利润,第二个市场的消费者剩余为正,而第1个市场的消费者剩余不变。

因此在住房市场实行价格歧视时,必须严格限制高收入群体进入经济房市场,只有这样才会有效地改善住房的社会福利。

在采用购买者价格歧视时的主要政策问题是对收入分配的影响,价格歧视把低弹性群体的部分收入再分配给了高弹性群体和垄断者。这样显然对低弹性群体是不合适的。但在住房市场上,低弹性群体通常是高收入的富有者,因而在维护社会公平和效率上应该是有效的。

参考文献:

1.王望珍,王先甲.经济实用房政策下政企行为的博弈分析.中国科技论坛,2003.5

2.邓勇兵.价格歧视的经济学分析与应用.商业研究,2001.4

3.葛结根.价格歧视战略与福利效应分析.中南财经政法大学学报,2003(3)

住房市场价格歧视责任编辑:小胥老师    阅读:人次