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国外房地产经纪保证金及其对启示
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[摘要]房地产经纪业发达的国家和地区先后建立起房地产经纪保证金制度,为房地产经纪服务市场的规范化运作起到了重要的保障性作用。本文首先介绍了美国、日本、中国台湾等国家和地区的房地产经纪保证金制度,然后分析了我国建立房地产经纪保证金的意义,提出了建立具有中国特色的房地产经纪保证金制度的一些设想。

[关键词]房地产经纪保证金市场监管

美国的房地产经纪服务市场监管制度建设始于20世纪初,作为该市场监管制度重要组成部分的房地产经纪保证金制度是其一大特色。日本在“二战”后借鉴美国的经验建立了自己的房地产经纪服务市场监管制度,也包含房地产经纪保证金制度。台湾地区的房地产经纪服务市场监管制度建设起步于20世纪六七十年代,在学习美国和日本经验的同时进行了长时间的探索和实践,到了90年代末才趋于成熟,同样也设立了房地产经纪保证金制度。现将它们的房地产经纪保证金制度做些介绍。

一、发达国家和地区的房地产经纪保证金制度

1.美国的房地产复原基金制度。房地产经纪保证金最早出现在美国,称为“复原基金”或“恢复资金”,是对房地产经纪服务市场进行监管的有效制度之一。该基金由政府主办,大约有40个州要求房地产经纪人员交纳保证金或加入州设立的复原基金,由领照人在申请注册时所缴纳的特别规费积累而成,每个持有牌照者缴纳2千~10万美元,大多数州在2.5万~5万美元的范围。

当持有销售员牌照或经纪人牌照的房地产经纪人员的违规违法行为给客户造成损失,除会受到暂停或吊销其牌照的相应处罚外,受害人可以起诉牌照持有人或其所属公司,从而获得法律判决。但有时候,由于被告偿还能力不足,导致一些判决不能执行,这时可以动用房地产经纪保证金来偿付那些不能执行的判决,以保护社会公众的利益。

2.日本的房地产营业保证金制度。日本借鉴美国的经验设置了“营业保证金”(与美国设置“复原基金”相同)。1952年日本出台关于规范房地产经纪人的法规《不动产交易法》共八章:第一章总则;第二章许可,即房地产交易从业人员需申请许可的各项事宜的规定;第三章房地产交易主任,即房地产经纪人,该章就经纪人的设置、考试、执照核发等有详细规定;第四章营业保证金;第五章业务,规定房地产经纪人业务内容、订金金额的限制、损害赔偿的预定等事项;第六章监督;第七章其他细则;第八章罚则。

日本的法律明确规定房地产交易人员必须将营业保证金寄到事务所附近的信托所,办妥信托储备金后,向建设部长或地方市政府首脑报告,才准予正式营业。其目的也是保护公众的利益,对房地产经纪人进行约束,使社会公众在因某一房地产经纪人的不当行为导致财务损失时能够得到赔偿。

3.台湾地区的房地产营业保证金制度。标志着台湾地区房地产经纪服务市场进入了法制化监管阶段的《不动产经纪业管理条例》(以下简称“条例”)于1998年1月由台湾地区立法机构正式通过。为保障当事人合法权益,“条例”规定了房地产经纪企业开业前应缴存营业保证金,目的是建立房地产经纪从业人员的信用机制。

“条例”规定营业保证金缴纳义务人为房地产经纪企业,企业应依据主管部门规定缴存营业保证金,统一缴存到房地产中介经纪业同业公会或代销经纪业同业公会统一指定的金融机构营业保证基金专户上。同业公会设立营业保证金管理委员会,基金利息用于健全房地产经纪制度。营业保证金缴存以后,发生房地产经纪企业合并、变更的,其已缴存的保证金不受影响,其权利随之转移,不需要重新缴纳。申请退出的企业,自核准注销营业之日起满一年后,可以申请退还其营业保证金本金。受损害人取得对房地产经纪企业或房地产经纪人员的执行名义、经仲裁成立或经基金管理委员会决议支付后,可以在该房地产经纪企业缴存的营业保证金及提供担保总额内,向同业公会请求代为赔偿。

二、国外房地产经纪保证金制度的经验对我国的启示

美国、日本和中国台湾地区的房地产经纪服务市场运作规范,消费者的利益得到保证,这得益于它们都有一套较为完善而有效的房地产经纪服务市场监管制度,其中的房地产经纪保证金制度起到了重要的保障性作用。笔者认为我国应充分认识建立房地产经纪保证金制度的意义,学习和借鉴发达国家和地区的成功经验、尽快建立起具有中国特色的房地产经纪保证金制度,为我国房地产经纪服务市场的健康发展做出贡献。

1.我国建立房地产经纪保证金制度的意义。建立房地产经纪保证金制度的意义在于如下三个方面:(1)强化政府对房地产经纪服务市场的监管能力,提高政府的公信力。目前,我国还没有房地产经纪保证金,若出现房地产经纪机构或经纪人员故意或无意(由于房地产经纪服务过程十分复杂,有时会因考虑不周全的细节而出现过错)导致客户损失,甚至出现房地产经纪机构老板卷款藏匿的恶性事件,客户的损失无法获得赔偿,此时房地产经纪服务市场的监管部门却束手无策,已有的其他市场监管手段无力应对,公众自然会质疑政府的监管能力和公信力。若监管部门掌握房地产经纪保证金这个强有力的监管手段,这时就可以动用保证金,弥补客户全部或部分损失,这样就强化了政府的市场监管能力,提高了政府的公信力。(2)强化房地产经纪行业的信用能力,促进全行业的诚信建设。一方面,设立房地产经纪保证金作为担保以保障房地产交易安全和消费者的权益不受损害,以实际行动树立了房地产经纪行业“诚实信用”的良好“行业形象”,强化了整个房地产经纪行业的信用能力;另一方面,保证金增加了房地产经纪机构和经纪人员“失信”的成本;保证金又是行业全体成员共同缴纳累积而成的风险担保金,一旦某一机构或人员的行为给客户造成损失而支付保证金赔偿时,就会影响到整个行业的利益和形象,必然会遭到行业成员的一致谴责,因而每个成员在从事房地产经纪业务过程中必须小心行事,这有利于促进房地产经纪行业的诚信建设。(3)强化消费者的维权积极性,提高媒体对房地产经纪行业监督的实效性。当消费者的利益受到损害时,如果担心“赢了官司仍不一定能获得赔偿”,他们则不会非常强烈地要求赔偿,只会对房地产经纪行业失去信任而不再消费房地产经纪服务,这个行业就会逐渐萎缩甚至消失。若有房地产经纪保证金做担保,消费者的利益在任何情况下都能得到保护,他们就有积极性到监管部门投诉或到法院起诉违规违法操作的经纪机构和经纪人员,维护自己的正当权益,这样消费者会逐步建立起对房地产经纪业的信任。另外,媒体往往热心曝光违规违法操作者,帮助消费者维护合法权益,但只有在有保证金作担保的情况下,才能真正为消费者挽回损失,对房地产经纪行业的舆论监督才能起到实际效果。

2.我国建立房地产经纪保证金制度的设想。笔者对我国建立房地产经纪保证金制度有如下设想和建议,供有关部门参考:(1)尽快立法确立房地产经纪保证金法律制度。由国务院制定并颁布《房地产经纪管理条例》,在“条例”中规定设立房地产经纪保证金的基本原则;由住房和城乡建设部制定房地产经纪保证金制度的实施细则。由法律法规规定房地产经纪保证金的缴存、管理、性质、用途等具体办法。(2)房地产经纪保证金的缴存与管理。房地产经纪保证金由“机构保证金”和“个人保证金”两部分组成,其缴存义务人为房地产经纪机构(包括分支机构)和房地产经纪人员,其管理者(主办者)为政府行业主管部门。房地产经纪机构及其各分支机构在领取营业执照后,必须按管理者规定的数额把“机构保证金”存入指定的银行账户,方可取得房地产经纪机构或分支机构备案证明书;取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证》和取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证》的人员,必须按管理者规定的数额把“个人保证金”存入指定的银行账户,方可取得房地产经纪人注册证书或房地产经纪人协理注册证书。政府行业主管部门设立经纪保证金管理委员会,负责保证金的具体管理工作,管委会由政府行政管理人员、资深房地产专家、资深房地产经纪人组成。(3)房地产经纪保证金的性质与用途。保证金的性质有二点:一是保证金独立于经纪机构和经纪人员之外,与经纪机构、经纪人员的财产与债务完全脱离,因而具有相对独立性;二是保证金可以购买国债、定期存款(不能购买股票等高风险投资),利息用于房地产经纪研究、教育及健全房地产经纪制度,因而具有公益性质。保证金的用途是:本金专款用于消费者损害赔偿,即受害者获得法院判决、仲裁机构裁决或保证金管理委员会裁定后,从该房地产经纪机构和经纪人员缴存的保证金所提供担保的总金额内支付赔偿。另外,申请退出的经纪机构或经纪人员,自核准注销营业、执业(或从业)之日起满三个月,且未出现过赔偿事件或赔偿金额未超过所缴存的保证金本金者,可申请退还其所缴保证金的全部本金或剩余本金。

参考文献:

[1](美)查尔斯·F·弗洛伊德马库斯·T·艾伦:房地产原理[M].上海人民出版社,2005

[2](美)查尔斯·J·雅各布斯:房地产概论[M].北京:电子工业出版社,2007

[3]高荣周云:房地产经纪概论[M].南京:东南大学出版社,2007

[4]尚国路红卫:台湾房地产经纪业管理制度及其启示[J].商业时代,2007(20)

国外房地产经纪保证金及其对启示责任编辑:飞雪    阅读:人次